地产行业周报：多地下调第三批土拍门槛，房贷余额增速持续回落

2021年10月31日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报多地下调第三批土拍门槛，房贷余额增速持续回落 2核心摘要本周观点：近日无锡、南京、苏州和深圳挂牌第三批集中供地，苏州、南京明显下调土地竞拍门槛，考虑二批土拍热度及房企投资拿地意愿明显下滑，三批土拍政策微调以提振房企拿地积极性或成为常态。同时多地发文加强房地产市场监管，涉及强化预售资金监管、风险预警以及整治市场乱象等，在房企流动性压力加大背景下，此举可完善监管闭环、提前预警及化解风险，以保护购房者合法权益。投资建议方面，近期房地产税试点推进或将对板块情绪形成一定扰动，但考虑融资端政策底部已经显现，中长期开发板块依旧看好现金流稳健的行业龙头，金地集团、保利发展、万科A、招商蛇口等。物管及商管板块行业空间广阔、自主发展强化、抗周期属性明显，集中度提升趋势下主流参与者大有可为，看好综合实力突出、经营持续向好的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。产业链角度，建议关注防水龙头科顺股份等。政策环境监测：1）苏州、南京等部分城市下调第三批集中供地土地竞拍门槛；2）山西、赣州、合肥、青海等地发文整治房地产秩序。市场运行监测：1）新房成交环比上升，后续或逐步企稳。本周（10.23-10.29）新房、二手房分别成交4.7万套、1万套，环比升5.3%、降2.5%。10月新房日均成交同比降29%，降幅较9月扩大3.8pct。年底推盘高峰叠加按揭端政策缓和，后续成交有望企稳改善。2）改善型需求占比下降。2021年8月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比降2.9pct至76%。3）推盘节奏加快，后续有望持续提升。10.18-10.24重点城市新推房源14483套，环比升208%；去化率63.2%，环比降6.9pct。资金压力及年终冲刺下，后续推盘量有望持续回升。4）库存环比上升，仍存上行压力。16城取证库存9845万平，环比升0.4%，取证推盘加快下，库存面临上行压力。5）土地成交下降、溢价率回升，三线占比提高。上周百城土地供应建面1652.7万平、成交建面1200.7万平，环比降28.2%、降44.9%；成交溢价率4.4%，环比升1pct。其中一、二、三线成交建面分别占比15.3%、31.6%、53.1%，环比分别降15.5pct、降8.5pct、升24.1pct。资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债42.7亿元，环比增加21.9亿元，境外发债4.5亿美元，环比上升4.5亿美元；发行利率处于2.85%-13.5%区间，可比发行利率较前次有升有降。2）信托：本周集合信托发行61.64亿元，环比增加27.8亿元。3）地产股：本周地产板块跌8.1%，跑输沪深300（-1.03%）；当前地产板块PE（TTM）7倍，估值处于近五年0.74%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为招商蛇口、鲁商发展、中国国贸；南向资金净流入前三房企为中国恒大、中国海外发展、融创中国。风险提示：1）毛利率下行风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。 偏紧政策环境监测-本周政策梳理3资料来源：各部门网站，平安证券研究所中性南海诸岛偏松2021年10月26日上海二手房买卖不通过中介交易网上签订合同服务2021年10月29日武汉加快发展保障性租赁住房，计划两年建设筹集6万余套（间）2021年10月25日天津房企应当按幢或者多幢建立新房预售资金监管专用账户2021年10月25日山西联合开展整治规范房地产市场秩序三年行动2021年10月28日湖南推进非住宅商品房去库存控制非住宅商品房供应2021年10月29日合肥力争3年实现房产市场秩序好转，严查变相涨价等行为2021年10月25日赣州印发持续整治规范房地产市场秩序三年方案2021年10月29日青海敦促房企以转让未开发用地等回笼资金以保障楼栋竣工 资料来源：政府自然资源局官网，平安证券研究所政策环境监测-重点政策点评42020年1月10日苏州、南京等部分城市下调第三批集中供地土地竞拍门槛事件描述：近日，无锡、南京、苏州和深圳已挂牌第三批集中供地，将于11-12月出让。其中，苏州、南京下调土地竞拍门槛。点评：1）下调土地竞拍门槛原因在于土拍市场热度下行，第二批集中供地18个城出现流拍、撤拍或延期现象，沈阳、广州、北京、杭州、长沙流拍率（含中止出让）超过50%。其中，苏州22宗地块，2宗撤牌，1宗流拍，16宗底价成交；南京53宗地块，11宗终止出让，1宗流拍，25宗底价成交。2）门槛下调方式涉及降低土拍保证金比例、降低土地款首付比例、取消联合拿地限制、降低拿地企业资质等级等，如苏州三批土拍地块保证金比例全部下调至30%（第二批地块大多为50%），土地款首付比例由60%下调至50%，同时取消因超溢价而需提前支付尾款的要求；南京第三批集中供地取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求，房企资质由二批土拍的二级或一级下调至三级及以上。预计后续将有更多城市将从土拍保证金比例、土地款支付节奏、自持或配建面积、起拍价格、品质要求等方面做出调整，优化地块的“出让条件”，降低房企拿地资金压力，提高房企拿地意愿，促进土地市场平稳运行。2020年1月10日山西、赣州、合肥、青海等地发文整治房地产秩序事件描述：近日，山西、赣州、合肥、青海等地发文整治房地产秩序，涉及预售资金监管、强化风险预警、重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等方面存在的突出问题。点评：1）7月住建部等八部门联合印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，此后楼市三年整治行动在全国各地陆续展开，此前已有云南、海南、广东等地相继发文整治规范房地产市场秩序，有助于规范房地产市场秩序，形成完整监管闭环。2）由于个别大型开发商信用风险暴露以及部分项目出现挪用预售资金抵债等现象，8月以来，天津、重庆、东莞等市重点加强对新建商品房预售行为监管，杜绝烂尾楼风险，保护购房者权益。3）其中青海特别强调风险预警，敦促房企通过转让未开发用地等方式回笼资金，并将其划入政府指定监管账户，用于保障已售未交付楼栋竣工，优先确保今年年底前要交付房楼栋，在资金未能确保已售未交付楼栋竣工前，暂不新增批准预售。各级部门将提前介入了解项目资金运行情况，引导企业通过转让、合作等方式进行处置，进而化解风险。 资料来源：中国人民银行官网，平安证券研究所政策环境监测-重点政策点评52020年1月10日央行：前三季度房地产贷款增速持续放缓事件描述：10月29日，央行发布《2021年三季度金融机构贷款投向统计报告》，房地产贷款增速持续放缓。点评：1）报告显示，2021年三季度末人民币房地产贷款余额51.4万亿元，同比增长7.6%，低于各项贷款增速4.3个百分点，比上季末增速低1.9个百分点；前三季度增加3.03万亿元，占同期各项贷款增量的18.1%，占比较上季末下降0.8个百分点，比上年全年水平低7.3个百分点。2021年三季度末，房地产开发贷款余额12.16万亿元，同比增长0.02%，增速比上季末低2.8个百分点。其中个人住房贷款余额37.37万亿元，同比增长11.3%，增速比上季末低1.7个百分点。整体看，房地产贷款增速持续放缓。2）近日央行营业管理部在2021年前三季度北京地区货币信贷工作通报会上对下一阶段货币信贷工作做出部署，要求准确把握房地产金融审慎管理政策要求，稳健开展房地产贷款业务，保持房地产信贷平稳有序投放。结合此前央行等监管当局“两个维护”的表态，行业融资将在坚持“房住不炒”的原则基础上，支持房企的合理融资需求，保障刚需群体。尽管目前多地按揭端有所松动，但并不意味着房地产信贷政策从严基调全面逆转，预计后续房地产贷款增速仍将稳中趋缓。 市场运行监测6资料来源：中指院，Wind，平安证券研究所注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日点评：2021年8月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比环比升2.9pct至24%，90-140平套数占比环比降4.1pct至61.5%，140平以上套数占比环比升1.2pct至14.5%，改善型需求（90平以上）占比下降。结构：改善型需求占比下降0%20%40%60%80%100%2020.62020.82020.102020.122021.22021.42021.62021.8140平以上套数占比120-140平90-120平90平以下2020年1月10日点评：本周（10.23-10.29）新房、二手房分别成交4.7万套、1万套，环比升5.3%、降2.5%。10月新房日均成交同比降29%，降幅较9月扩大3.8pct。年底推盘高峰叠加按揭端政策缓和，后续成交有望企稳改善。成交：新房成交环比上升，后续或逐步企稳0123024681020.7.420.9.420.11.421.1.421.3.421.5.421.7.421.9.450城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）万套万套-100%0%100%200%300%400%500%2020.92020.112021.12021.32021.52021.72021.9新房月日均成交同比一线同比二线三线 市场运行监测7资料来源：中指院，Wind，平安证券研究所2020年1月10日点评：16城取证库存9845万平，环比升0.4%，取证推盘加快下，库存面临上行压力。库存：环比上升，仍存上行压力2020年1月10日点评：10.18-10.24重点城市新推房源14483套，环比升208%；去化率63.2%，环比降6.9pct。资金压力及年终冲刺下，后续推盘量有望持续回升。推盘：节奏加快，后续有望持续提升0.00.51.01.52.02020.92020.102020.112020.122021.12021.22021.32021.42021.52021.62021.72021.82021.9W9.27W10.4W10.5W10.6周均推盘近1年近4周推盘万套203040506070809010020.2.2420.5.2420.8.2420.11.2421.2.2421.5.2421.8.24一线二线整体去化率%02468101214161820700080009000100001100020.3.2820.6.2020.9.1120.12.421.2.2621.5.2121.8.1316城库存去化月数（右）万平月 市场运行监测82020年1月10日点评：上周百城土地供应建面1652.7万平、成交建面1200.7万平，环比降28.2%、降44.9%；成交溢价率4.4%，环比升1pct。其中一、二、三线成交建面分别占比15.3%、31.6%、53.1%，环比分别降15.5pct、降8.5pct、升24.1pct。成交前五城分别为潍坊、济南、上海、惠州、常州，成交建面分别为196万平、129万平、91万平、86万平、81万平。土地：成交下降、溢价率回升，三线占比提高资料来源：Wind，平安证券研究所196 129 91 86 81 050100150200250潍坊济南上海惠州常州万平百城土地成交前五城（10.18-10.24）0100020003000400050006000700080002020.102020.122021.22021.42021.62021.8W9.27W10.11百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周0%5%10%15%20%25%0100020003000400050006000700080002020.102021.12021.42021.7W9.27W10.18平均楼面价平均溢价率(右轴）元/平近1年近4周010002000300040005000600020.1.2720.4.2720.7.2720.10.2721.1.2721.4.2721.7.27一线成交建面二线三线万平 2020年1月