业绩如期高增，外拓步伐稳健

地产 2021年7月30日 星盛商业 (6668.HK) 业绩如期高增，外拓步伐稳健 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 公司报告 公司事项点评 推荐（维持） 现价：4.71港元 主要数据 行业 地产 公司网址 https://www.g-cre.com/ 大股东/持股 高星投资控股有限公司/58.79% 实际控制人 黄楚龙 总股本(百万股) 1020.6 流通A股(百万股) 0 流通B/H股(百万股) 1020.6 总市值（亿元） 40.1 流通A股市值(亿元) 0. 每股净资产(元) 0.16 资产负债率(%) 63 行情走势图 相关研究报告 《星盛商业*6668.HK *扩规模强运营，领跑商业高价值赛道》 2021-07-07 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 香港证券从业资格 BQV514 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 研究助理 王懂扬 一般从业资格编号 S1060120070024 WANGDONGYANG339@PINGAN.COM.CN 投资要点 事项： 7月29日星盛商业发布正面盈利预告，预计公司2021年上半年归母净利润较2020年同期增长不低于40%。 平安观点：  商业运营良好，业绩如期高增：公司预计2021年上半年归母净利润同比增长不低于40%，增长主要因现有项目运营出色，业绩增长显著；同时前期顾问咨询项目数量显著增加，相关服务收入预期录得增长。2021年1-6月，公司可比同店销售额较2019年（无疫情）增长近8%；2021年1-6月，全口径销售额较2019年（无疫情）增长20%。公司于上市之初订立归母净利润“五年五倍”、年复合增速约38%的预期增长目标，此次中报盈喜预告为公司上市后首次业绩兑现。2021H1尚有上市费用等一次性费用对利润的拖累，预计后续利润增长仍有提升空间。  存量项目运营显著改善：存量项目中，收益贡献最大的“福田星河COCO Park北区”已于2020年完成开业以来最大力度升级改造，为公司积累存量项目改造经验。同时“福田星河COCO Park南区”步入首个完整运营年，凭借其优越的区位及北区成熟项目带动，预计2021年该项目销售额及利润有望录得较好增长。  新拓项目质地优良：公司近期新拓展厦门星河COCO Park、广州国际医药港购物中心项目，均处城市核心地段，为公司深耕大湾区、拓展布局版图、品牌影响力夯实奠定基础。其中厦门项目与厦门特房集团订约，采用整租模式，合约期20年，面积约为7.35万平米；广州项目面积约为11.57万平米，3公里范围内暂无直接竞争对手。公司创新运营模式，与业主方成立合资公司，整租购物中心项目，再由合资公司全权委托星盛商业进行品牌及管理输出模式运营，不仅可赚取商业运营的收入和利润，还可通过合资公司的小比例参股，分享固租与租金提升之后的超额收益。  风险提示：  【观点内容高度已固定，超过的内容请放至第二页】 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 营业收入(百万元) 387 442 590 847 1216 YoY(%) 17.0 14.1 33.4 43.7 43.5 净利润(百万元) 85 127 184 258 358 YoY(%) 27.7 49.9 44.7 40.6 38.8 毛利率(%) 51.8 56.3 54.7 52.9 51.0 净利率(%) 24.7 28.9 31.4 31.2 30.3 ROE(%) 257.1 79.4 70.4 62.1 56.8 EPS(摊薄/元) 0.08 0.12 0.18 0.25 0.35 P/E(倍) 47.4 31.6 21.9 15.5 11.2 P/B(倍) 122.0 25.1 15.4 9.7 6.4 -20%-10%0%10%20%30%40%50%60%Jan-21Mar-21May-21Jul-21恒生指数星盛商业证券研究报告 星盛商业 ﹒事项点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2 / 4  投资建议：公司为轻资产模式下纯商业运营服务稀缺标的，已形成完整且成熟的运营模式和产品体系，盈利能力持续优化。公司存量项目改造经验丰富，现有项目运营效果日趋优化，同时兼具强劲外拓能力，商业运营版图不断扩大，综合运营能力及强品牌力颇受市场认可。维持此前EPS预测，预计2021-2023年EPS分别为0.18元、0.25元、0.35元，当前股价对应PE分别为21.9倍、15.5倍、11.2倍，维持“推荐”评级。  风险提示：商管企业发展有赖于经济环境变化，若经济超预期下行，将对消费需求产生负面影响，进而影响公司发展；疫情反复或对购物中心运营产生负面影响；商管企业竞争格局日趋激烈、购物中心同质化严重，第三方项目拓展及运营效果或不及预期。 ﹒事项点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3 / 4 资产负债表 单位：百万元 会计年度 2020A 2021E 2022E 2023E 货币资金 142 388 694 998 应收账款 25 17 24 34 预付款项、按金及其他应收款项 14 18 26 38 其他应收款 0 0 0 0 存货 0 0 0 0 其他流动资产 189 101 40 32 流动资产总计 369 524 784 1101 长期股权投资 0 0 0 0 固定资产 8 7 5 4 在建工程 0 0 0 0 无形资产 0 0 0 0 长期待摊费用 0 0 0 0 其他非流动资产 64 58 51 44 非流动资产合计 72 64 56 48 资产总计 441 588 841 1150 短期借款 0 0 0 0 应付账款 20 34 45 68 其他流动负债 188 219 298 360 流动负债合计 209 253 344 429 长期借款 0 0 0 0 其他非流动负债 69 69 69 69 非流动负债合计 69 69 69 69 负债合计 278 323 413 498 股本 0 16 16 16 储备 160 144 144 144 留存收益 0 101 256 471 归属于母公司股东权益 160 261 416 631 归属于非控制股股东权益 4 5 11 21 权益合计 163 266 427 652 负债和权益合计 441 588 841 1150 现金流量表 单位：百万元 会计年度 2020A 2021E 2022E 2023E 税后经营利润 121 179 260 365 折旧与摊销 7 8 8 8 财务费用 4 -1 -2 -3 其他经营资金 1 48 75 62 经营性现金净流量 134 234 341 432 投资性现金净流量 -117 94 66 12 筹资性现金净流量 -9 -82 -101 -140 现金流量净额 8 247 306 304 利润表 单位：百万元 会计年度 2020A 2021E 2022E 2023E 营业额 442 590 847 1216 销售成本 193 267 399 596 其他费用 0 0 0 0 销售费用 6 7 17 40 管理费用 72 77 77 85 财务费用 4 -1 -2 -3 其他经营损益 0 0 0 0 投资收益 0 0 0 0 公允价值变动损益 0 0 0 0 营业利润 166 239 356 498 其他非经营损益 9 9 7 4 税前利润 175 248 363 502 所得税 48 63 98 134 税后利润 128 185 265 368 归属于非控制股股东利润 1 1 6 9 归属于母公司股东利润 127 184 258 358 EBITDA 187 255 369 507 NOPLAT 124 178 258 363 EPS(元) 0.12 0.18 0.25 0.35 主要财务比率 会计年度 2020A 2021E 2022E 2023E 成长能力 营收额增长率 14.1% 33.4% 43.7% 43.5% EBIT增长率 35.7% 37.8% 45.9% 38.3% EBITDA增长率 37.1% 36.7% 44.5% 37.5% 税后利润增长率 33.5% 45.0% 43.0% 39.0% 盈利能力 毛利率 56.3% 54.7% 52.9% 51.0% 净利率 28.9% 31.4% 31.2% 30.3% ROE 79.4% 70.4% 62.1% 56.8% ROA 28.7% 31.2% 30.7% 31.2% ROIC -99.0% -145.6% -158.0% -164.1% 估值倍数 P/E 31.6 21.9 15.5 11.2 P/S 9.1 6.8 4.7 3.3 P/B 25.1 15.4 9.7 6.4 股息率 0.0% 2.1% 2.6% 3.6% EV/EBIT -1.6 -1.5 -1.6 -1.6 EV/EBITDA -1.5 -1.4 -1.6 -1.6 EV/NOPLAT -2.3 -2.0 -2.2 -2.3 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级: 强烈推荐 （预计6个月内，股价表现强于沪深300指数20%以上） 推 荐 （预计6个月内，股价表现强于沪深300指数10%至20%之间） 中 性 （预计6个月内，股价表现相对沪深300指数在±10%之间） 回 避 （预计6个月内，股价表现弱于沪深300指数10%以上） 行业投资评级: 强于大市 （预计6个月内，行业指数表现强于沪深300指数5%以上） 中 性 （预计6个月内，行业指数表现相对沪深300指数在±5%之间） 弱于大市 （预计6个月内，行业指数表现弱于沪深300指数5%以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保