商业地产行业系列深度之一：乘消费东风，享运营红利

购物中心作为商业地产的重要子业态，具有强金融属性、高存量市场和消费属性。近年来，购物中心行业经历了阵痛期，但随着城镇化率的推进、人口集中度的提升和居民非必要消费支出占比提升，购物中心迎来了多重利好。在重资产模式下，完全自持统一运营成为主流，购物中心将呈现强者恒强，进入门槛逐步抬升的发展趋势。轻资产模式在存量时代较重资产模式有较多优势，但其也存在市场壁垒相对不高、依赖专业服务团队、推高融资成本等风险和缺陷。购物中心的估值主要由租金收入和资本化率两大因素影响，其中招商能力和运营能力是决定项目租金回报的核心。购物中心行业结构仍存机遇，一二线城市购物中心的可开发体量虽有限，但因其人口增长及收入水平优势大，未来仍将成为必争之地。同时，我国基础设施领域试点公募REITs产品已推出，随着我国税务制度、法律法规的完善，REITs未来大概率会逐步拓展至商业地产领域。购物中心将面临重资产模式强者恒强，进入门槛逐步抬升的发展趋势，轻资产模式转型渐成主流。