中国房地产业：紧缩可能会加剧；继续偏爱零售名称

招银国际证券|股票研究|行业更新2021年5月3日中国房地产部门紧缩可能会加剧；继续偏爱零售名字我们认为，房地产行业（尤其是开发商）可能会面临下行压力，原因是：1）正如预期的那样，在最近的常务委员会会议上对房地产行业的强硬言论。我们认为这可能意味着主要通过货币政策全面收紧货币政策。 2）由于较高的基数和淡季，4月份的销售放缓了，这可能会在2Q-3Q持续。 3）利润率：土地改革未能解决22个城市的热门土地市场，并间接推高了其他城市的土地价格。这可能会导致进一步的保证金紧缩。因此，我们建议投资者保持零售名称，例如华润置地/ KWG该公司4月份的销售也非常强劲（同比89％/ 99％）。该行业目前的交易价格为2020年PB的1.1倍，可能面临1倍PB的压力。中央政府收紧政策：4月30日的常务委员会会议不仅重申了“住房是为了生活，而不是为了投机。”，但也特别提到“过热的学区住房等。”作为名字。从字面上来讲，这是对房地产行业最严厉的措辞之一，类似于以前的“不使用房地产刺激经济”和“防止房地产价格上涨”。这反映出最近的城市紧缩措施不足以解决市场过热的问题，尤其是在拥有大量人口和良好教育资源的1-2级城市中。因此，我们认为第二季度将主要通过货币政策全面收紧货币政策。我们认为这将损害行业气氛。4月份销售增长因高基数而放缓：根据CRIC的数据，4月主要开发商报告销售同比增长26％，而3月份为60％，第一季度为66％。增长放缓的主要原因是基数略高和传统上淡季。随着第二季度至第三季度的基数持续攀升，我们预计整体销售增长可能会进一步放缓。在开发商层面，华润置地/ CIFI / KWG的月度销售非常强劲，分别同比增长89％/ 104％/ 99％，而禹州/格陵兰的同比销售分别同比下降4％和2％。土地改革未能使土地市场降温：在2021年2月期间，旨在降温土地市场的22个城市推出了“少于3批供应”的土地供应改革。但是，根据最近在广州/重庆/无锡进行的试验，地价/溢价仍然很高，甚至有些地王再次出现。根据我们对广州42个地块的详细分析，根据附近项目的售价，整体毛利率只有10％左右。重庆和无锡也有类似情况。我们认为其背后的原因是：1）成批的土地供应使开发商担心错过土地补给； 2）继续保持良好的销售势头； 3）大多数开发商改善了“三个红线”下的资产负债表，并有能力相应地扩大贷款额度。更糟的是，22个城市的土地供应改革迫使开发商寻找其他城市的土地资源，并使全国的土地溢价水平更高（4月为22％，是20年第二季度以来的最高水平）。总而言之，我们认为保证金压力将长期存在。行业偏好：在严峻的条件下，我们继续以消费复苏为主题，优先选择大型购物中心。同样，2021年将是购物中心开业的最近高峰年，主要参与者中购物中心的数量可能同比增长23％，这也可能会增加租金。因此，我们在行业中的首选是CR Land和KWG。请最后阅读分析证明和重要披露页1彭博社的更多报告：RESP CMBR <GO>或跑赢大市（维持）中国房地产行业曾志伟(852) 3916 3727李宝文(852) 3657 6239相关报告“中国房地产业–在不稳定的第二季度期间更倾向于持有零售名称” – 2021年3月30日 2021年5月3日图1：2021年将是购物中心开业的最近高峰年零售名称2021E购物中心开业数量2021E购物中心数量同比（%）西岑3013030%宝龙227641%华润置地127619%盼望116022%克格勃61660%平均数8135823%资料来源：公司数据，CMBIS图2：主要开发商的销售业绩资料来源：CMBIS估计图3：估价表公司股票行情最新价格Mkt封顶评级TP 市盈率 每股净资产值对目标价的折让（LC）（LC百万）（LC）20A21E22E（LC）资产净值折扣万科-H2202 HK25.85371,250买33.925.95.34.848.4746.7%30%科力688港币19.60214,518买30.494.13.43.043.5555.0%30%碧桂园2007香港9.39207,031买13.364.83.73.226.7264.9%50%华润置地1109 HK36.35259,210买44.797.26.86.263.9843.2%30%盼望960港币48.75295,656抓住34.2711.910.17.948.950.4%30%世茂813港币22.8580,836买44.945.24.43.759.8861.8%25%敏捷3383 HK12.1847,710买13.894.14.13.727.6856.0%50%克格勃1813 HK12.6640,268买17.875.04.13.525.5250.4%30%中国奥园3883 HK8.1321,918买15.483.12.52.130.9573.7%50%时代中国1233 HK10.8421,017买16.203.52.72.332.4066.5%50%中国SCE1966香港3.6315,326买5.603.32.92.49.3461.1%40%红日1996香港2.708,976买3.524.53.53.15.8754.0%40%西尼奇2103 HK4.0314,388买4.956.15.45.29.9059.3%50%万科-A000002 CH27.70310,268买31.368.07.16.348.4642.8%35%辐射9993港币4.7019,013买5.554.43.93.213.8766.1%60%大法6111 HK6.265,183买8.3212.76.86.015.1358.6%45%信顺2599港币6.2519,021买7.754.84.33.812.9251.6%40%德信2019香港3.028,158买3.565.73.93.67.1257.6%50%平均数5.84.74.153.9%40.8%资料来源：CMBIS估计请最后阅读分析证明和重要披露页2 2021年5月3日披露与免责声明分析师认证主要负责本研究报告全部或部分内容的研究分析员，须就该报告所涵盖的证券或发行人提供的证明：（1）所表达的所有观点均准确反映了其观点或观点。她对标的证券或发行人的个人看法； （2）他或她的报酬的任何部分均与该分析师在本报告中表达的具体意见没有，直接或间接相关。此外，分析师确认，分析师及其联系人（由香港证券及期货事务监察委员会发布的行为守则所定义）（1）均未买卖本研究项目所涉及的股票或进行过交易。在本报告发布之日前30个日历日内进行报告； （2）将在本报告发布之日后3个工作日内交易或交易本研究报告所涵盖的股票； （3）担任本报告所述任何香港上市公司的高级管理人员； （4）在本报告所涵盖的香港上市公司中拥有任何财务权益。免责声明CMBIS或其关联公司在过去12个月中与本报告涉及的发行人具有投资银行业务关系。CMBIS评分买：未来12个月内潜在回报率超过15％的股票抓住：未来12个月内潜在回报率在15％至-10％之间的股票卖：未来12个月内潜在亏损超过10％的股票不是额定：股票未通过CMBIS评级跑赢大市：预计未来12个月行业将跑赢相关大盘基准市场表现 ：预计未来12个月行业将与相关的广泛市场基准保持一致跑输大市：预计未来12个月该行业的表现将不及相关的广泛市场基准招银国际证券有限公司地址：香港花园道3号冠军大厦45楼，电话：（852）3900 0888传真：（852）3900 0800招银国际证券有限公司（“招银国际”）是招银国际金融有限公司（招商银行的全资子公司）的全资子公司重要披露买卖任何证券均涉及风险。本报告中包含的信息可能并不适合所有投资者使用。 CMBIS不提供个性化的投资建议。本报告在编写时未考虑个人投资目标，财务状况或特殊要求。过去的表现并不能预示未来的表现，实际事件可能与报告中包含的内容存在重大差异。任何投资的价值和回报是不确定的，不能保证，并且由于它们依赖基础资产的表现或其他可变的市场因素而可能波动。 CMBIS建议投资者应独立评估特定的投资和策略，并鼓励投资者咨询专业的财务顾问以制定自己的投资决策。本报告或本文包含的任何信息均由CMBIS编写，仅用于向CMBIS或其分发对象的客户提供信息。本报告不是也不应该被解释为要约或邀请，以购买或出售任何证券或任何证券权益或进行任何交易。 CMBIS或其任何关联公司，股东，代理商，顾问，董事，高级管理人员或雇员均不对依赖于本报告中所包含的任何直接或间接的损失，损害或费用负责。任何使用本报告中包含的信息的人均自行承担风险。本报告中包含的信息和内容基于对被认为可公开获得和可靠的信息的分析和解释。 CMBIS已尽一切努力确保但不保证其准确性，完整性，及时性或正确性。 CMBIS按“原样”提供信息，建议和预测。信息和内容如有更改，恕不另行通知。 CMBIS可能会发行其他出版物，这些出版物的信息和/或结论与本报告不同。这些出版物在编译时反映了不同的假设，观点和分析方法。 CMBIS可能做出与本报告中的建议或观点不一致的投资决策或担任专有职位。CMBIS可能会不时为自己和/或代表其客户在本报告中提及的公司中担任头寸，做市或担任委托人或从事证券交易。投资者应在本报告中假设CMBIS确实或试图与这些公司建立投资银行业务或其他业务关系。因此，接收者应注意，CMBIS可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性，CMBIS将对此不承担任何责任。本报告仅供预期的接收者使用，未经CMBIS事先书面许可，不得出于任何目的对本出版物进行全部或部分复制，重印，出售，再分发或发行。可根据要求提供有关推荐证券的更多信息。对于本文档在英国的收件人本报告仅提供给属于《 2000年金融服务和市场法2000年（金融促进）令》（不时修订）（以下称“命令”）或（II）的个人（I）是指该命令第49条第2款（a）项至（d）项中的人（“高净值公司，非法人协会等），并且未经CMBIS事先书面同意不得提供给任何其他人。对于在美国本文档的收件人CMBIS在美国不是注册的经纪交易商。因此，CMBIS不受有关研究报告准备和研究分析师独立性的美国规则的约束。对本研究报告的内容负主要责任的研究分析师未在金融业监管局（“ FINRA”）注册或成为研究分析师。分析师不受FINRA规则的适用限制，旨在确保分析师不受可能影响研究报告可靠性的潜在利益冲突的影响。本报告仅根据美国1934年《证券交易法》（经修订）第15a-6条的规定，仅供在美国分发给“主要的美国机构投资者”，不得在本报告中提供给任何其他人。美国。通过接受本报告而收到本报告副本的每个美国主要机构投资者均表示并同意，不得将本报告分发或提供给任何其他人。希望根据本报告提供的信息进行任何买卖证券交易的本报告的任何美国接受者，都应仅通过美国注册的经纪交易商进行。对于本文件在新加坡的收件人该报告由CMBI（新加坡）Pte在新加坡分发。 Limited（CMBISG）（公司注册号：201731928D），是新加坡《金融顾问法》（第110章）所定义且由新加坡金融管理局监管的免税财务顾问。 CMBISG可以根据《财务顾问条例》第32C条的安排，分发其各自的外国实体，分支机构或其他外国研究机构制作的报告。如果报告在新加坡分发给不是《新加坡证券和期货法》（第289章）所定义的认可投资者，专家投资者或机构投资者的人士，则CMBISG对报告内容承担法律责任仅在法律要求的范围内。新加坡受助人应通过65 6350 4400与CMBISG联系，以应对由报告引起的或与报告有关的事项。请最后阅读分析证明和重要披露页3