房地产行业土地周报：土地供应环比降温，楼市因城施策

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2021年05月02日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 张春娥 分析师 SAC执业证书编号：S1110520070001 zhangchune@tfzq.com 胡孝宇 联系人 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:调控下楼市明显趋稳，LPR连续一年不变 ——房 地 产 销 售 周 报0425》 2021-04-26 2 《房地产-行业研究周报:土地供应环比 降 温 ， 楼 市 因 城 施 策 ——房 地 产 土 地 周 报0425》 2021-04-25 3 《房地产-行业研究周报:房企投资信心提振，楼市调控持续加码——房地产销售周报0418》 2021-04-18 行业走势图 土地供应环比降温，楼市因城施策 ——房地产土地周报0502 土地供应（2021.4.19-2021.4.25）：百城土地供应建筑面积累计同比下降16.27% 本周合计供应254宗地块；其中住宅用地88宗，商服用地47宗，工业用地101宗，其他用地18宗。本周100城土地供应建筑面积合计1891.31万平方米,环比上升41.24%,同比下降38.56%，累计同比下降16.27%，较前一周下降1.77个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为150.19、957.46、783.66万平方米，环比增速分别为77.39%、64.82%、16.36%；同比增速分别为-13.58%、-14.27%、-56.16%；累计同比增速分别为12.52%、-17.82%、-19.07%；较前一周变动-1.6、0.24、-3.4个百分点。本周100城土地挂牌均价2430元/平方米,环比下降40.32%,同比下降5.63%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为1551、3730、1233元/平方米，环比增速分别为-86.46%、-3.52%、-62.4%；同比增速分别为-68.21%、9.45%、-33.67%。 土地成交（2021.4.19-2021.4.25）：百城土地成交规划建筑面积累计同比下降10.28% 本周合计成交188宗地块；其中住宅用地31宗，商服用地25宗，工业用地121宗，其他用地11宗。本周100城土地成交规划建筑面积976.78万平方米,环比下降37.92%,同比下降60.29%，累计同比下降10.28%，较前一周下降3.66个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为56.27、329.09、591.41万平方米，环比增速分别为231.58%、-60.75%、-17.62%；同比增速分别为-44.44%、-74.12%、-45.58%；累计同比增速分别为10.14%、-20.73%、-4.33%；较前一周变动-2.24、-4.83、-2.63个百分点。本周100城土地成交均价3113元/平方米,环比上升33.95%,同比下降23.1%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为6406、973、3991元/平方米，环比增速分别为277.49%、-54.34%、55.59%；同比增速分别为-52.36%、-77.99%、45.82%。 投资建议： 本周跟踪36大城市一手房合计成交4.69万套，环比下降4.04%，同比上升31.45%，累计同比上升84.23%，较前一周减少5.73个百分点。本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.71万套，环比上升2.57%，同比上升21.93%，累计同比上升75.7%，较上周增加1.12个百分点。截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计77.21万套，去化周期36.1周，环比下降11.28%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-34.89%、0.56%、0.22%。 楼市降温迹象开始显现。58同城、安居客30日发布的2021年《4月国民安居指数报告》显示，4月份全国整体新房找房热度环比下跌5.7%。其中，一线城市找房热度环比下跌12.1%，二线城市找房热度环比下跌5.5%，三四线城市找房热度下跌4.1%。四个一线城市新房找房热度均出现明显下滑。其中，上海找房热度降幅最高，环比下降17.1%，北京环比降6.1%，广州降9%，深圳降9.5%。购房者和二手房经纪人信心指数也同步下跌。报告称，4月份购房者信心指数为112.3，环比下跌3.2%。对于目前二手房市场，4月经纪人信心指数为109.7，环比下跌2.6%。虽然目前重点城市新房在线均价和二手房挂牌价尚算稳定，但购房者相对低迷的需求和政府部门逐渐变强的调控力度无疑使楼市面临更多下行压力。 一季度宏观杠杆率净下降2.6个百分点。5月1日，中国人民银行发布题为《近年来我国稳杠杆促增长取得显著成效》的文章。文章显示，一季度宏观杠杆率净下降2.6个百分点。文章初步测算，2021年一季度宏观杠杆率为276.8%，比上年末低2.6个百分点。分部门看，非金融企业部门杠杆率为160.3%，比上年末低0.9个百分点；政府部门杠杆率为44.5%，比上年末低1.3个百分点；住户部门杠杆率为72.1%，比上年末低0.4个百分点。各部门杠杆率均出现不同程度的下降。 楼市因城施策。部分热点城市持续发布楼市调控政策，针对房地产市场的调控更趋精细化，涵盖地产中介、租赁以及学区房等方面。广州市住房和城乡建设局召开房地产中介服务机构公开承诺活动暨政策宣讲会议，宣布4月中旬至7月中旬在全市范围内开展为期三个月的房地产市场秩序专项联合整治行动，严厉打击房地产开发企业和中介机构无证销售、哄抬房价、虚假销售和18项重点整治行为，切实整顿和规范房地产市场秩序。北京市住建委执法部门联合多地房管局、住建委开展房地产市场检查，线上线下两手抓，严查不实宣传、发布委托手续不全、炒作学区房、违规商改住、违规群租、代理出租不符合交易条件房屋等违法违规行为。我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策“会保持常态化。 “因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行， 降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科A、保利地产、 金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。持续关注：1）优质成长：华润置地；2）优质物管：融创服务。 风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹 -8%0%8%16%24%32%40%2020-052020-092021-01房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 百城土地供应情况一览（2021.04.19-2021.04.25） ............................................................ 3 2. 百城土地成交情况一览（2021.04.19-2021.04.25） ............................................................ 5 3. 本周地产公司拿地情况一览（2021.04.26-2021.05.02） .................................................... 7 图表目录 图1：供应建筑面积 ........................................................................................................................................ 3 图2：挂牌均价 ................................................................................................................................................. 3 图3：住宅供应建筑面积 ............................................................................................................................... 3 图4：住宅挂牌均价 ........................................................................................................................................ 3 图5：土地成交规划建筑面积...................................................................................................................... 5 图6：土地成交均价 ........................................................................................................................................ 5 图7：土地成交总价 ........................................................................................................................................ 5 图8：住宅土地成交均价 ............................................................................................................................... 6 图9：住宅土地成交总价 ............................................................................................................................... 6 表1：百城土地供应回顾 .............................................................................................................................. 4 表2：百城土地成交回顾 .............................................................