地产行业月报：多地严查经营贷，楼市迎来“小阳春”

地产行业月报多地严查经营贷，楼市迎来“小阳春”平安证券研究所地产团队2021年4月22日证券研究报告行业评级：强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款 2核心摘要本月观点：3月热点城市及长三角城市群接连“打补丁”加码调控，各地严查购房资金，房地产金融监管从严。“小阳春”行情下，3月取证推盘节奏加快，成交延续高增，后续主流房企销售表现可期；同时多地明确供地“两集中”，利于缓解地价上涨压力，改善行业拿地隐含毛利率，亦利于龙头规模房企扩大自身优势。投资建议方面，当前地产板块估值、股息率仍具吸引力，短期重点关注热点城市集中供地成交情况，若拿地端隐含毛利率有所改善，有望带动行业估值修复。个股建议关注：1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）土储充足、模式独特的城市更新龙头佳兆业集团、龙光集团；3）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、新城控股等；4）受益竣工回升周期及政策推动的物管标的金科服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业。政策：延续偏紧基调，严查购房资金。3月涉房类政策共47项，环比升74.1%；其中偏紧类27项，偏松类10项。中央层面严查资金违规进入楼市，住建部约谈5城负责人，强化政策实施效果。地方层面，热点城市调控以“打补丁”为主，长三角城市群为密集调控区域；杭州、西安等地相继加码“四限”；无锡、成都等地将建立二手房成交参考价格机制；沪深杭等热点城市严查经营贷、消费贷进入楼市，房地产金融监管持续从严。资金：信贷投放边际收敛，境外融资明显降温。3月M2增速环比回落0.7个百分点，社融存量增速环比回落1个百分点，货币政策向常态回归。融资到期压力下，3月房企境内信用债、集合信托发行规模大幅提升，环比分别升156.7%、升172%。受近期美元债波动较大影响，3月境外债仅发行20亿美元，环比降49.3%。随着“三条红线”、房贷集中度新规共同发力，高频监测下预计行业融资环境维持偏紧状态。楼市：取证推盘加快，成交增速保持高位。楼市“小阳春”下，3月35城商品房平均批准上市面积环比升93.1%，取证推盘节奏明显加快。3月重点50城新房、20城二手房月日均成交同比增长93.8%、64.4%，考虑2020H1低基数、楼市热度延续，短期成交同比仍有望维持高位。各能级城市分化明显，3月一线城市销供比环比大幅提升68.2pct，二线及三四线城市环比分别降22.4pct、33.1pct，中期维度下，低能级城市库存承压。地市：成交量增价跌，溢价率整体回落。3月百城土地成交建面0.81亿平米，环比升41.8%，土地成交均价环比降40.2%，土地溢价率14.1%，环比降2个百分点，受集中供地政策影响，3月部分高能级城市未出让土地，且供应土地大多位于非核心区域，百城土地成交均价及溢价率均出现回落。考虑短期楼市热度延续、房企年初拿地便于年内入市，短期土拍积极性仍有小幅回升可能。后续随着销售去化承压、集中供地政策落地，地市预计整体以稳为主。房企：低基数下销售保持高增，拿地力度收缩。百强房企3月单月销售面积、销售额较上年分别同比增长46.3%、59.2%，较19年同期增长26.9%、31.8%。3月50强房企整体拿地销售金额比14.9%、拿地销售面积比38.4%，分别环比降10.3pc t、降2pct。红橙黄绿四档拿地销售金额比分别为11.6%、9.9%、14.1%、15.6%。3月房企拿地力度整体收缩，以应对4-5月优质地块集中入市高峰。整体看，黄档、绿档房企拿地态度相对积极。板块表现：3月申万地产板块下跌3.91%，跑赢沪深300（-5.4%）。截至4月21日，当前地产板块PE（TTM）8.29倍，估值处于近五年2.3%分位。风险提示：1）三四线楼市下行风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。 rQmPmPnQoNpRuMzRrNsRsO7N9RaQpNpPnPnMkPpPrNlOsQoM6MnPqQNZqQvNMYoOpO楼市政策：延续偏紧基调，加强信贷管理3资料来源：各政府网站，平安证券研究所据不完全统计，3月涉房类政策（含中央及地方）共47项，环比升74.1%；其中偏紧类27项，占比57%，偏松类10项，占比21%。一季度热点城市楼市热度延续，触发调控升级，涉房类政策仍以偏紧为主。中央加强资金违规流入楼市管理，三稳仍为主基调。3月26日，银保监会发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核等9个维度做出要求，促进房地产市场平稳健康发展。4月8日，住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5城政府负责人，要求加强实施效果评估，增强调控的针对性、实效性。3月以来中央层面主要政策、会议时间文件/会议名称主要内容3月2日银保监会国新办新闻发布会房地产金融化、泡沫化倾向较强，但去年投向房地产的贷款增速第一次降至平均贷款增速之下，成绩来之不易，相信房地产问题会逐步好转，必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。3月5日政府工作报告坚持房住不炒、三稳，解决好大城市住房突出问题，规范发展长租市场。3月22日全国主要银行信贷结构优化调整座谈会坚持房住不炒，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，加大住房租赁金融支持力度。3月26日《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理、加强中介机构管理等。4月8日住建部会议约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人，要求加强实施效果评估，及时完善相关政策，增强调控的针对性、实效性。3月涉房类政策仍以偏紧为主5118102313171018192113272326141168554157910051015202530354045503月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月项中性偏松偏紧 4资料来源：各政府网站，平安证券研究所近期地方楼市调控政策汇总楼市政策：严查购房资金、加码“四限”为地方调控重点时间城市主要内容3月2日无锡开展房地产市场秩序整顿工作，建立二手住房价格信息发布机制3月3日杭州法拍房限购，严防经营贷、消费贷违规入楼市，打击中介违法违规行为3月3日上海按照优先购房政策购买的新建商品房，网签备案满5年后方可转让3月8日海南严厉打击规避限购政策骗购、变相涨价、违规销售等行为3月12日上海合理控制房地产贷款增速与占比，严格执行差别化住房信贷政策，切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场3月12日湖州加强商品房销售价格管理，严禁捂盘惜售行为，规范商品房预售资金监管3月16日嘉兴完善商品住房限购政策，扩大商品住房限制转让实施范围，限售2年，强化金融监督管理，严防居民挪用消费贷款和其他贷款用于购房3月16日西安加强购房资格核验，代持人员等列入购房失信人员名册，5年内不得购房，加强购房资金核验3月19日深圳要求中介机构自查自纠，严禁参与经营贷3月22日成都热点楼盘限售期由3年延长至5年，法拍房等纳入限购、限售，将建立二手房成交参考价格发布机制3月30日西安落户满1年且连续缴纳12个月社保/个税方可购房，限售5年，逐步建立二手房交易参考价格发布机制4月2日广州部分区域采用“限房价，竞地价”出让，加大租赁住房用地供应力度，新房限价，人才政策新购住房3年后方可转让，进一步加强房地产金融管理4月5日合肥深化住房限购举措，法拍房等纳入限购，热点楼盘均应摇号且限售3年，商品住房平均备案价格不得突破土地出让前预测均价4月8日深圳对涉及“深房理”举报事项进行调查处理4月12日绍兴严格防范经营贷、消费贷违规流入楼市，打击房企、中介违法违规行为4月16日宁波扩大限购区域至市六区，加强二手房挂牌价格监测，从严查处经营贷、消费贷等违规流入房地产领域行为3月以来，热点城市调控以“打补丁”为主，对前期政策进行补充，长三角城市群为密集调控区域。杭州、成都、西安、合肥、宁波等地相继收紧限购、限售，涉及法拍房纳入限购、热点楼盘延长限售年份等。二手房监管加强，无锡、成都、东莞等地均表示将建立二手房成交参考价格机制。金融监管方面，沪深杭等核心城市及嘉兴、绍兴等长三角热点城市严查经营贷、消费贷等违规进入楼市，房地产金融监管持续从严。 资金：信贷投放边际收敛，行业融资维持偏紧5资料来源：Wind，平安证券研究所3月M2同比增速环比回落LPR报价连续12个月持稳3月社融存量增速环比回落3月M2同比增长9.4%，增速环比回落0.7个百分点；社融存量同比增长12.3%，增速环比回落1个百分点。4月20日1年期LPR、5年期及以上LPR最新报价3.85%、4.65%，连续12个月不变。平安宏观组判断，后续M2同比增速将趋于回落，社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，货币政策向常态回归，全年货币政策维持“稳健中性”基调。房地产行业层面，随着“三条红线”、房贷集中度新规在资金需求端、供给端共同发力，高频监测下预计融资环境维持偏紧状态。67891011122018-032018-092019-032019-092020-032020-092021-03%M2:同比M2:同比8%9%10%11%12%13%14%2002102202302402502602702802903002018-122019-052019-102020-032020-082021-01万亿元社会融资规模存量同比3.853.853.853.853.853.853.853.853.853.853.853.853.854.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 3.03.23.43.63.84.04.24.44.64.82020-042020-072020-102021-012021-04%贷款市场报价利率(LPR):1年贷款市场报价利率(LPR):5年 资金：境外债融资利率上行，房贷利率环比上浮6资料来源：Wind，用益信托网，平安证券研究所3月全国首套、二套房贷平均利率分别为5.28%、5.57%，环比升0.02pct、0.01pct，主要受热点城市房贷收紧、房贷利率上调等影响。考虑5年期及以上LPR报价连续未调整，后续房贷利率走势预计整体稳定，个别热点城市仍有房贷利率上行压力。3月房企境内债、境外债平均发行利率、集合信托平均年收益率分别为4.72%、7.8%、7.24%，环比分别降0.31pct、升1.77pct、降0.15pct。其中境外债发行利率上行，或受近期美元债波动较大影响。首套及二套房贷平均利率走势房企境内债、境外债与信托发行成本4.95.05.15.25.35.45.55.65.75.85.92019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-02%首套平均房贷利率全国二套房贷平均利率6.606.807.007.207.407.607.808.008.208.4045678910112019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-01%%境内债平均发行利率境外债平均发行利率集合信托平均年收益率（右轴） 资金：境外债发行大幅下滑，短期融资分化或加剧7资料来源：Wind，用益信托网，平安证券研究所3月房企境内信用债、集合信托发行规模大幅提升，境外债发行规模明显下滑。3月房企境内债、境外债、集合信托分别发行526亿元、20亿美元、720亿元，环比分别升156.7%、降49.3%、升172%，同比分别降36%、降64.3%、降1.5%。考虑到期规模较高（境内债4213亿元、境外债552亿美元、集合信托7824亿元），预计房企融资态度仍将保持积极。但短期信用事件、流动性收紧担忧下，房企融资分化或将加剧；中期随着降杠杆、稳增长的推进，部分房企融资成本有望逐步改善。房地产债券及信托到期情况0102030405060708090