融创中国（1918）更新报告，买入评级。2020年，公司实现营业收入2305.9亿元，同比增长36.2%，其中物业销售2188.8亿元，同比增长37.25%； 文旅城建设及运营收入约38.8亿元，同比增长 36.1 个百分点，物业管理收入 33.4 亿，同比大幅增长 83.5%，其他业务收入 44.9 亿元，同比下滑 13.3%。公司核心净利润约为302.6亿元，较上期增长约11.8%，公司录得毛利约484亿元，同比增长16.9个百分点，毛利率21%，同比下降3.5个百分点。公司费用率以及有效税率相比同期略有下降，公司录得归母净利润约356.4 亿元，同比增长36.9%。2021年销售目标增长11%至6400亿，预计可售货值约9058亿元，其中超过78%可售货值位于一二线城市，预估去化率达70%可顺利完成目标。净负债率大幅下降，“三条红线”连降两档至黄色档，主要得益于销售回款、融创服务上市募集资金、拿地支出下降以及融资成本下降。尽管2020年房地产板块受三条红线及房地产贷款集中政策等影响，估值近乎处于近10年低位，但我们认为本次房地产政策的意图在于加快优秀房企未来良性扩表的正确路径，帮助ROE模型稳定优化。公司作为留在牌面上优质房企，大部分能力已经得到历史验证，能力和基因都不会突变，同时公司仍然拥有极具竞争力的土地储备以及强大的销售及管理等能力，可持续帮助公司实现稳步增长，我们预计2021-2022年，公司实现核心归母利润约300亿、350亿，公司基本稳坐行业前五的龙头地位，同时考虑到公司目前降杠杆战略成效显著，给予公司2021年5.5倍。
