深耕中心城市，加强精益化管理

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 海外研 究 跟踪报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 物业管理 ＃investSuggestion＃ 买入 （ 维持 ） 目标价：20.00 港元 现价： 14.66 港元 预期升幅： 36.4% ＃marketData＃ 市场数据 日期 2021.03.15 收盘价(港元) 14.66 总股本(亿股) 23.64 总市值(亿港元) 346.56 总资产(亿元) 109.05 净资产(亿元) 64.48 每股净资产(元） 2.73 数据来源：Wind ＃relatedReport＃ 相关报告 《多渠道扩张确保规模高速增长》20200313 ＃emailAuthor＃ 海外房地产研究 分析师： 宋健 songjian@xyzq.com.cn SFC：BMV912 SAC：S0190518010002 ＃assAuthor＃ 宋婧茹 songjingru@xyzq.com.cn SFC：BQI321 SAC：S0190520050002 联系人: 孙钟涟 sunzhonglian@xyzq.com.cn SAC：S0190119100068 ＃dyStockcode＃ 00873 .HK ＃dyCompany＃ 世茂服务 港股通（沪、深） ＃title＃ 深耕中心城市，加强精益化管理 ＃createTime1＃ 2021年03月16日 主要财务指标 ＄zycwzbzw|主要财务指标中文＄ 会计年度 2020A 2021E 2022E 2023E 营业收入(百万元) 5,026 9,115 16,456 25,826 同比增长(%) 101.9 81.4 80.5 56.9 归母净利润(百万元) 693 1,288 2,386 3,925 同比增长(%) 80.2 85.8 85.3 64.5 毛利率(%) 31.4 30.5 30.1 30.1 归母净利润率(%) 13.8 14.1 14.5 15.2 净资产收益率(%) 20.7 18.7 29.2 37.8 每股核心收益(元) 0.34 0.54 1.01 1.66 每股股息(港仙) 11.00 19.22 35.63 58.60 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 投资要点 ＃summary＃  2020年度业绩超出预期：公司2020年营业收入50.26亿元，同比增长101.9%；毛利15.77亿元，同比增长88.3%；归母净利润6.93亿元，同比增长80.2%。公司综合毛利率为31.4%，较上年下降2.3个百分点；归母净利率为13.8%，较上年下降1.7个百分点；末期每股派息11港仙，派息率为归母净利润的31.9%，公司2020年度业绩超出预期。  业务结构优化，探索支柱型社区增值服务：公司营收中物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务分别占比为54.0%、31.8%和14.2%，毛利占比分别为46.6%、40.7%和12.7%。其中，社区增值服务收入和毛利贡献分别同比增加5.8和3.9个百分点，主要因新增校园增值服务和新零售业务，同时智慧社区解决方案业务同比增长775.6%，成为社区增值服务支柱业务之一，未来公司社区增值服务收入和毛利占比有望持续提升。  深耕中心城市，加强精益化管理：截至2020年末，公司在管及合约面积分别为1.46和2.01亿平米，分别同比增长114.4%和99.4%。其中，27%的在管面积位于福州、西安、杭州、武汉和天津五大中心城市，未来公司将深耕该五大中心城市，提高业务浓度和密度，探索更多增值服务机会。2020年公司新增合约面积中关连方、收并购和外拓的贡献分别为6.4%、70.3%和23.2%。基于公司精益化运营管理能力、供应链集采优势以及收并购一体化整合能力，我们预计收购是公司短期做大规模的首要方式，公司也将加快建设自身市场拓展能力，2021年在管和合约面积分别有望达到2.13和3.02亿平米，分别同比增长45.6%和50.2%。  维持买入评级，目标价20.00港元：我们预计公司2021/2022年的营业收入分别为91.15和164.56亿元，分别同比增长81.4%和80.5%，归母净利润分别为12.88和23.86亿元，分别同比增长85.8%和85.3%。我们认为公司管理层执行力强，控股股东世茂集团实力雄厚，在战略股东支持下增值业务潜力大，业绩有望维持高速增长。维持公司的“买入”评级，目标价为20.00港元，对应2021/2022年分别31/17倍PE。 风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费提价受阻；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 海外跟踪报告(评级) 报告正文  2020年度业绩超出预期：公司2020年营业收入50.26亿元，同比增长101.9%；毛利15.77亿元，同比增长88.3%；归母净利润6.93亿元，同比增长80.2%。公司综合毛利率为31.4%，较上年下降2.3个百分点；归母净利率为13.8%，较上年下降1.7个百分点；末期每股派息11港仙，派息率为归母净利润的31.9%，公司2020年度业绩超出预期。 图1、公司的核心净利润 图2、2020A公司的收入结构 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理  业务结构优化，探索支柱型社区增值服务：公司营收中物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务分别占比为54.0%、31.8%和14.2%，毛利占比分别为46.6%、40.7%和12.7%。其中，围绕业主生活与资产运营的社区增值服务收入和毛利贡献较2019年分别提升5.8和3.9个百分点，主要因公司积极探索新业务，新增校园增值服务和新零售业务，同时智慧社区解决方案业务同比增长775.6%，成为社区增值服务支柱业务之一。未来公司将聚焦车位资产运营服务转型，智慧社区解决方案业务拓展、继续发展校园增值服务和新零售业务，形成社区增值服务的支柱能力，社区增值服务收入和毛利占比有望持续提升。 图3、各项业务毛利率 图4、2020A公司的毛利占比 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理  深耕中心城市，加强精益化管理：截至2020年末，公司在管及合约面积分别为1.46和2.01亿平米，分别同比增长114.4%和99.4%。其中，27%的在管面积位于福州、西安、杭州、武汉和天津五大中心城市，未来公司将深耕该五 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 3 - 海外跟踪报告(评级) 大中心城市，提高业务浓度和密度，探索更多增值服务机会。2020年公司新增合约面积中关连方、收并购和外拓的贡献分别为6.4%、70.3%和23.2%。基于公司精益化运营管理能力、供应链集采优势以及收并购一体化整合能力，我们预计收购是公司短期做大规模的首要方式，通过加快整合提升，保证利润率。同时，公司也将加快建设自身市场拓展能力，2021年在管和合约面积分别有望达到2.13和3.02亿平米，分别同比增长45.6%和50.2%。 图5、在管面积与合约面积 图6、2020A新增合约面积来源分布 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理  维持买入评级，目标价20.00港元：我们预计公司2021/2022年的营业收入分别为91.15和164.56亿元，分别同比增长81.4%和80.5%，归母净利润分别为12.88和23.86亿元，分别同比增长85.8%和85.3%。我们认为公司管理层执行力强，控股股东世茂集团实力雄厚，在战略股东支持下增值业务潜力大，业绩有望维持高速增长。维持公司的“买入”评级，目标价为20.00港元，对应2021/2022年分别31/17倍PE。  风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费提价受阻；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 4 - 海外跟踪报告(评级) 表1、行业估值表(截至20210315) 代码 公司 股价 市值 EPS（人民币元） PE ROE （港元） （亿港元） 2021E 2022E 2021E 2022E (%) 06098.HK 碧桂园服务 60.60 1789 1.26 1.47 41.0 35.1 43.8 06666.HK 恒大物业 15.18 1641 0.38 0.55 34.0 23.5 72.7 01209.HK 华润万象 42.45 969 0.64 0.86 56.8 41.8 43.0 01516.HK 融创服务 22.65 703 0.40 0.66 48.2 29.1 137.8 09666.HK 金科服务 67.50 441 1.61 2.44 35.6 23.5 91.8 03319.HK 雅生活服务 29.10 388 1.75 2.25 14.1 11.0 21.2 00873.HK 世茂服务 14.66 347 0.54 1.01 22.9 12.3 51.9 01995.HK 永升生活服务 18.16 303 0.46 0.64 33.6 24.0 21.9 06049.HK 保利物业 47.70 264 1.71 2.45 23.7 16.5 17.2 02869.HK 绿城服务 8.37 270 0.27 0.34 26.4 20.9 18.8 02669.HK 中海物业* 5.21 171 0.28 0.36 18.6 14.5 40.8 09909.HK 宝龙商业 23.70 153 0.75 1.05 26.9 19.2 19.7 01755.HK 新城悦服务 23.75 195 0.82 0.98 24.6 20.6 31.9 03913.HK 合景悠活 7.31 148 0.31 0.47 20.1 13.3 63.3 06989.HK 卓越商企服务 9.16 112 0.42 0.59 18.7 13.3 53.0 09983.HK 建业新生活 6.17 78 0.46 0.62 11.4 8.5 96.3 09928.HK 时代邻里 6.30 62 0.42 0.63 12.7 8.4 19.3 01778.HK 彩生活 3.56 52 0.41 0.44 7.4 6.8 14.2 06677.HK 远洋服务 4.07 48 0.35 0.47 10.0 7.4 44.9 03316.HK 滨江服务 16.14 45 0.95 1.27 14.5 10.8 25.4 06958.HK 正荣服务 4.55 47 0.29 0.42 13.3 9.3 127.2 03662.HK 奥园健康 4.75 34 0.50 0.64 8.0 6.3 33.5 平均 23.8 17.1 49.5 资料来源：Bloomberg，兴业证券经济与金融研究院整理 *中海物业为港币报表，黑体为兴业证券预测 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 5 - 海外跟踪报告(评级) 附表 资产负债表 单位:百万元 利润表 单位