2020年1~8月国家统计局房地产行业数据点评：销售热度仍存惯性，土地投资抑制显现

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2020年9月17日 房地产 销售热度仍存惯性，土地投资抑制显现 ——2020年1-8月国家统计局房地产数据点评 行业动态 ◆8月全国楼市景气维持高位，需求短期仍存惯性，供给驱动逐渐增强 8月新房销售增速进一步提升，全国商品房销售金额单月同比+27.1%（+10.6pc），其中销售面积同比+13.7%（+4.2pc），销售均价同比+11.8%（+5.3pc）。二手房市场情绪总体趋稳，但部分热点城市短期惯性较强。贝壳数据显示，8月17个重点城市二手房成交量环比-7%，累计同比收窄至-1%；17城中10城业主涨价占比下降，上海、广州、杭州等城业主涨价占比提升。 展望后续，政策面中性偏紧叠加货币环境回归常态化，预计楼市需求端情绪将逐步趋稳，短期内或仍存一定惯性。另一方面，主流房企进入集中推盘期，融资收紧进一步提升周转积极性，供给放量将成为主要驱动因素。预计下半年新房销售整体处于“需求趋稳，供给提升”的组合下，成交量大概率保持稳中有增，价格端上涨压力有所缓解。 ◆土地市场热度如期回落，成交累计同比基本见顶 8月全国土地购置面积单月降幅扩大5.8pc至-7.6%，成交价款单月增速回落28.8pc至8%。8月百城中一线保持高热度，成交量价继续高增；二线成交量增价降，成交金额仅同比+2%；三线成交量价齐降，成交金额同比-30%。预计后续融资收紧对于土地端的抑制效果将会继续显现，叠加一线城市优质地块可供应总量有限，土地市场总体热度将持续回落，成交累计同比已基本见顶。 ◆8月房地产投资单月同比维持高位，全年竣工斜率重点观察Q4表现 8月新开工单月同比回落至+2.4%，或与融资收紧下经营节奏短期调整、以及Q1土地购置偏弱有关。8月竣工面积单月同比-9.8%，我们在前期报告中提示气候因素可能会造成拖累，全年竣工斜率需重点观察Q4表现。8月单月房地产投资同比+11.8%，继续维持高位，推测主要系施工面积回升叠加施工单价提升下，建筑工程投资维持较高增长。展望后续，预计短期内房地产投资累计增速继续保持改善态势，后续随着融资调控的影响逐渐从链条前端的土地投资向后端的开工、施工传导，房地产投资增速将进入平稳态势。 ◆到位资金单月同比大概率见顶，来源分化销售回款重要性提升 8月到位资金增速进一步提升至+18.3%，但来源结构明显分化：国内贷款单月同比转负至-3%，自筹资金增速回落13.1pc，按揭贷款增速高位略降2.9pc，仅有定金及预收款增速大幅提升21.4pc至+36.6%。融资收紧下，行业到位资金单月同比大概率见顶，累计同比短期内或继续回升，房企流动性将更加依赖于自身销售回款。 ◆投资建议 房地产金融监管增强，稳健龙头受影响有限，相对融资优势将持续凸显，有望输出资本盈利模式升级，行业集中度提升的逻辑进一步强化。下半年主流房企推盘规模提升，供给驱动销售弹性复苏。目前AH房地产板块相对估值优势明显，长线资金陆续增配，建议关注土储充足、财务表现稳健、具备较强内生增长动能的龙头房企，如A股的万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团，H股的华润置地、融创中国、中国金茂。 ◆风险分析 海外疫情对于中国居民就业和收入的影响存在不确定性；行业将迎来债务到期高峰，中小房企信用风险提升。 增持（维持） 分析师 何缅南 (执业证书编号：S0930518060006) 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 王梦恺 (执业证书编号：S0930518110003) 021-52523855 wangmk@ebscn.com 行业与上证指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 需求侧按揭增速平缓提升，供给侧负债趋稳空间尚存——光大房地产行业流动性跟踪报告（2020年8月） ····································· 2020-09-13 丰富长效机制内涵，地产股权基金迎接发展契机——对2020年8月20日重点房企座谈会的点评 ····································· 2020-08-24 土地热度见顶回落，地产投资单价提升——2020年1-7月国家统计局房地产数据点评 ····································· 2020-08-16 -10%-1%9%18%28%08-1912-1903-2006-20房地产沪深300 2020-09-17 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 1、前期报告观点回顾 疫情过后房地产行业回暖路径清晰，有迹可循。我们前期提出3月“供给侧硬核反弹，全年投资5%”，4月“需求侧销售转正”，5月“短期基本面升势明显，建议积极配置”，6月中期策略提出“预测2020全年商品住宅销售同比转正，全年投资5%”，7月提出“天气拖累竣工复苏斜率待观察”。 我们在8月17日《土地热度见顶回落，地产投资单价提升——2020年1-7月国家统计局房地产数据点评》中提出，短期政策面侧重“房住不炒”，下半年新房市场需求趋稳、供给提升。土地市场出现见顶回落迹象，房地产投资价格因素短期较强。 我们在9月12日《需求侧按揭增速平缓提升，供给侧负债趋稳空间尚存——光大房地产行业流动性跟踪报告（2020年8月）》中提出，8月需求侧按揭增速平缓提升，短期按揭供需较强，供给侧流动性基本平稳，关注下半年境内债迎到期高峰。 8月决策层密集表态，为四季度政策面奠定基调。叠加货币政策回归常态化，预计需求端情绪逐步趋稳（短期或仍有一定惯性），供给端受益于房企加速推盘，新房成交规模稳中有增，价格上涨压力逐步缓解。8月地产链土地成交开始降温，竣工表现仍然偏弱，房地产投资增速短期维持高位。8月行业到位资金增速进一步提升，行业融资趋严下，单月同比大概率见顶，后续将更多依赖销售回款。 mNrPqNtQmNnPpOxOpOtOwO6MaOaQoMpPoMmMkPmMvMlOnMrO6MmNqRvPqQoOvPoMpM2020-09-17 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 2、需求短期仍存惯性，供给驱动逐渐增强  我们对1-8月商品房销售数据的核心观点如下： 8月全国楼市景气维持高位，销售额累计同比转正。8月单月全国商品房销售面积、销售金额分别同比增长13.7%、27.1%，增速分别较7月环比+4.2pc、+10.6pc。1-8月全国商品房销售面积、销售金额分别同比-3.3%、+1.6%。从价格来看，8月全国商品住宅销售均价同比增长12.8%（增速环比+5.7pc），70城新建商品住宅价格指数环比涨幅微扩0.1pc，楼市短期热度维持高位。8月40家主流房企销售额单月同比增长24%，对比7月为27%，边际趋势略有分化。 东部、西部量价齐升，一线城市继续领跑。按区域来看，8月全国各区域商品房销售金额增速均达到双位数，其中东部地区量价齐增表现最好，销售额单月同比+38.7%；西部区域同样迎来量价齐增，销售额同比+19.1%；中部区域量增价平表现偏弱，销售额同比+10.8%；东北地区销售面积单月同比年内首次转正至+12.4%，推动销售金额同比+13.5%。按城市能级来看，一线城市继续领跑，单月住宅成交面积、成交金额低基数下分别同比增长37%、43%。 二手房情绪总体趋稳，部分热点城市预期较强。从二手房市场来看，8月70城二手住宅价格指数环比涨幅持平，其中一线城市环比涨幅+0.3pc，二线环比涨幅-0.1pc，三线环比涨幅+0.1pc。贝壳数据显示，8月17个重点城市二手房成交量环比下降7%，但仍高于去年同期水平，1-8月累计同比收窄至-1%。从业主预期来看，8月17城中有10城业主涨价占比下降。深圳涨价占比从7月接近60%降至接近50%，高位回落态势明显；上海、广州、杭州维持较高预期（业主涨价占比略有提升）。 下半年需求趋稳、供给提升，新房成交大概率保持稳中有增的态势。展望后续，一方面，决策层密集表态为四季度政策面定调，同时货币环境回归常态化，预计楼市需求端情绪将逐步趋稳，短期内或仍存在一定惯性。另一方面，主流房企进入集中推盘期，融资收紧进一步提升开发商周转积极性，供给放量将会成为新房市场重要驱动因素。我们预计下半年新房销售整体处于“需求趋稳，供给提升”的组合下，成交量大概率保持稳中有增的态势，价格端上涨压力有所缓解。  主要数据图表 2020年8月，全国商品房销售面积单月同比+13.7%，增速较7月+4.2pc；其中商品住宅销售面积+14.7%，增速较7月+4.8pc。8月全国商品房销售金额单月同比+27.1%，增速较7月+10.6pc；其中商品住宅销售金额单月同比+29.4%，增速较7月+11.6pc。 1-8月，全国商品房销售面积累计同比-3.3%，增速较1-7月+2.5pc；其中商品住宅销售面积累计同比-2.5%，增速较1-7月+2.5pc。1-8月，全国商品房销售金额累计同比+1.6%，增速与1-7月+3.7pc；其中商品住宅销售金额累计同比+4.1%，增速较1-7月+3.8pc。 2020-09-17 房地产 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 图1：全国商品房销售面积单月同比和累计同比 图2：全国商品房销售金额单月同比和累计同比 资料来源：WIND，光大证券研究所 资料来源：WIND，光大证券研究所 图3：全国商品住宅销售面积单月同比和累计同比 图4：全国商品住宅销售金额单月同比和累计同比 资料来源：WIND，光大证券研究所 资料来源：WIND，光大证券研究所 8月，商品住宅销售金额单月同比+29.4%（较7月+11.6pc），其中销售面积同比+14.7%（较7月+4.8pc），销售均价同比+12.8%（较7月+5.7pc）。 1-8月，商品住宅销售金额累计同比+4.1%，其中销售面积同比-2.5%，销售均价同比+6.8%。 图5：全国商品住宅销售面积、均价、金额单月同比 图6：全国商品住宅销售面积、均价、金额累计同比 资料来源：WIND，光大证券研究所 资料来源：WIND，光大证券研究所 -50.0%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%2018-102018-112018-122019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-08商品房销售面积：累计同比 商品房销售面积：单月同比 -40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%2018-102018-112018-122019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-08商品房销售额：累计同比 商品房销售额：单月同比 -50.0%-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%18-1018-1118-1219-0219-0319-0419-0519-0619-0719-0819-0919-1019-1119-1220-0220-0320-0420-0520-0620-0720-08商品房销售面积:住宅:累计同比 商品房销售面积:住宅:单月同比 -40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%18-1018-1118-1219-0219-0319-0419-0519-0619-0719-0819-0919-1019-1119-1220-0220-0320-0420-0520-0620