险资增持房企点评：泰康系举牌阳光城，启动行业价值重估

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究报告 险资增持房企点评 推荐（维持） 泰康系举牌阳光城，启动行业价值重估 华创证券研究所 证券分析师：袁豪 证券分析师：曹曼 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 电话：021-20572593 邮箱：caoman@hcyjs.com 执业编号：S0360519070001 事件： 9月9日，阳光城（000671.SZ）公告，引入泰康人寿及泰康养老作为公司重要战略投资人。泰康人寿、泰康养老合计协议受让上海嘉闻所持上市公司13.53%股份，其中泰康人寿受让8.53%股份、泰康养老受让5.00%股份。交易完成后，泰康将获得阳光城董事会两个董事席位。阳光城还将修改公司章程，保证公司每年现金分红不低于可分配利润30%。同时阳光城控股股东对公司未来十年归母净利润进行了业绩承诺。 点评： 1、 险资增持房企案例增加，泰康系举牌阳光城、认可房地产行业价值，启动行业价值重估 在利率下行周期中，房企低估值、高股息等特色对于保险等长期资金的吸引力进一步提升。2019年末以来保险公司、社保基金、养老保险基金等长期资金持续新进或增持地产股。2020H1末，具体新进及增持案例包括：荣盛发展（养老保险增持至0.46%）、金科股份（阳光保险新进至4.97%）、华侨城（钜盛华新进至1.43%，养老保险新进至0.32%）、蓝光发展（人民财险增持至0.74%）等；2020年9月9日，阳光城引入战投泰康人寿及泰康养老，泰康系合计持股13.53%，并且在345融资新规背景之下，泰康系大比例战投入股阳光城表明了对公司长远价值的认可，也是对房地产行业的认可，我们认为这将房地产价值重估的标记性事件。 2、估值、仓位历史底部，股息国债利差历史新高，资产荒背景下房地产对险资等吸引力提升 一方面，目前主流27家AH房企20PE仅为5.8倍，低于本轮周期中的估值底6.2倍（2018年10月），不过目前的政策环境虽然也偏紧，但显著好于2018年当时的政策环境（资管新规、棚改资金收紧、遏制房价上涨、房产税传言等四大政策压力），并且目前房地产公募持仓也已仓位历史新低，目前行业估值理应高于2018年10月。另一方面，目前主流10家房企19A5.5%，又显著高于10年期国债利率2.53%，并且对应股息国债利差创历史新高，其中，股息率较高的房企包括：华夏幸福（19A9.3%）、金科股份（19A4.6%）、首开股份（19A5.8%）、荣盛发展（19A6.0%）、金地集团（19A4.6%）、蓝光发展（19A5.4%）、保利地产（19A5.0%）、万科A（19A3.6%）等，目前低估值、高股息特色也明显，在目前资产荒背景下，低估值、高股息房企对于保险等长期资金的吸引力进一步提升。 3、投资建议：泰康系举牌阳光城，启动行业价值重估，重申“推荐”评级 新冠逆境之下，房地产表现异常坚韧、持续超市场预期，预计未来3个季度销售仍将表现不错，目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企基本面持续超预期、并叠加多元业务花开正当时，此外泰康系举牌阳光城，启动行业价值重估。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：A股：金科股份、金地集团、阳光城、中南建设、万科A、保利地产；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂，建议关注：绿地控股、荣盛发展、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务，建议关注：宝龙商业、雅生活服务、时代邻里、奥园健康；3）商业地产：龙湖集团、宝龙地产、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地；4）物流地产：南山控股，建议关注：ESR。 4、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控和融资政策超预期收紧 行业研究 房地产 2020年09月10日 房地产 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 图表 1、2020H1末险资新进及增持房企情况 上市公司 2020H1末 险资名称 变动方向 持股比例 华侨城 钜盛华 新进 1.43% 养老保险 新进 0.32% 金科股份 阳光人寿保险 新进 4.97% 荣盛发展 养老保险 增持 0.46% 蓝光发展 中国人民财险 增持 0.74% 资料来源：Wind，华创证券 图表2、板块股息率与10Y国债收益率差值创新高 资料来源：Wind，华创证券 (4.0)(3.5)(3.0)(2.5)(2.0)(1.5)(1.0)(0.5)0.00.51.01.52013-082014-082015-082016-082017-082018-082019-082020-08（%）板块股息率与十年期国债收益率差值28555220/49569/20200910 11:41 房地产 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表3、主流房企估值图 资料来源：Wind，华创证券 28555220/49569/20200910 11:41 房地产 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 房地产组团队介绍 组长、首席分析师：袁豪 复旦大学理学硕士。曾任职于戴德梁行、中银国际。2016年加入华创证券研究所。2017年/2019年新财富评选房地产行业入围（第六名）/第三名；2018年/2019年水晶球评选房地产行业第四名/第三名；2018年金牛奖评选房地产行业第一名；2019年金麒麟评选房地产行业第二名；2019年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名。 研究员：鲁星泽 慕尼黑工业大学工学硕士。2015年加入华创证券研究所。2017年/2019年新财富评选房地产行业入围（第六名）/第三名团队成员；2018年/2019年水晶球评选房地产行业第四名/第三名团队成员；2018年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员；2019年金麒麟评选房地产行业第二名团队成员；2019年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名团队成员。 分析师：曹曼 同济大学管理学硕士，CPA，FRM。2017年加入华创证券研究所。2017年/2019年新财富评选房地产行业入围（第六名）/第三名团队成员；2018年/2019年水晶球评选房地产行业第四名/第三名团队成员；2018年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员；2019年金麒麟评选房地产行业第二名团队成员；2019年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名团队成员。 研究员：邓力 哥伦比亚大学理学硕士。2018年加入华创证券研究所。2017年/2019年新财富评选房地产行业入围（第六名）/第三名团队成员；2018年/2019年水晶球评选房地产行业第四名/第三名团队成员；2018年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员；2019年金麒麟评选房地产行业第二名团队成员；2019年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名团队成员。 28555220/49569/20200910 11:41 房地产 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 5 华创证券机构销售通讯录 地区 姓名 职 务 办公电话 企业邮箱 北京机构销售部 张昱洁 副总经理、北京机构销售总监 010-66500809 zhangyujie@hcyjs.com 杜博雅 高级销售经理 010-66500827 duboya@hcyjs.com 张菲菲 高级销售经理 010-66500817 zhangfeifei@hcyjs.com 侯春钰 销售经理 010-63214670 houchunyu@hcyjs.com 侯斌 销售经理 010-63214683 houbin@hcyjs.com 过云龙 销售经理 010-63214683 guoyunlong@hcyjs.com 刘懿 销售经理 010-66500867 liuyi@hcyjs.com 达娜 销售助理 010-63214683 dana@hcyjs.com 车一哲 销售交易员 cheyizhe@hcyjs.com 广深机构销售部 张娟 副总经理、广深机构销售总监 0755-82828570 zhangjuan@hcyjs.com 汪丽燕 高级销售经理 0755-83715428 wangliyan@hcyjs.com 段佳音 资深销售经理 0755-82756805 duanjiayin@hcyjs.com 朱研 销售经理 0755-83024576 zhuyan@hcyjs.com 包青青 销售助理 0755-82756805 baoqingqing@hcyjs.com 上海机构销售部 许彩霞 上海机构销售总监 021-20572536 xucaixia@hcyjs.com 张佳妮 高级销售经理 021-20572585 zhangjiani@hcyjs.com 何逸云 销售经理 021-20572591 heyiyun@hcyjs.com 柯任 销售经理 021-20572590 keren@hcyjs.com 蒋瑜 销售经理 021-20572509 jiangyu@hcyjs.com 吴俊 高级销售经理 021-20572506 wujun1@hcyjs.com 董昕竹 销售经理 021-20572582 dongxinzhu@hcyjs.com 施嘉玮 销售经理 021-20572548 shijiawei@hcyjs.com 私募销售组 潘亚琪 高级销售经理 021-20572559 panyaqi@hcyjs.com 汪子阳 销售经理 021-20572559 wangziyang@hcyjs.com 28555220/49569/20200910 11:41 房地产 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 6 华创行业公司投资评级体系(基准指数沪深300) 公司投资评级说明： 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上； 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%－20%； 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%－10%之间； 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%－20%之间。 行业投资评级说明： 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上； 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%－5%； 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。 分析师声明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任。 免责声明 本报告仅供华创证券有限责任公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司在知晓范围内履行披露义务。 报告中的内容和意见仅供参考，并不构成本公司对具体证券买卖的出价或询价。本报告所载信息不构成对所涉及证券的个人投资建议，也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承