2020年中报点评：业绩维持稳健增长，物业服务战略升级

东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 中报点评 【公司·证券研究报告】 万科A 000002.SZ 业绩维持稳健增长，物业服务战略升级 ——2020年中报点评 核心观点 ⚫ 业绩维持稳健增长，可结算资源充足。公司2020年上半年实现营业收入1463.5亿元，同比增长5.0%，实现归母净利润125.1亿元，同比增长5.6%。公司收入增长主要来源于结转规模的上升，2020年上半年结算面积1049.8万方，同比增长24%。此外截止至报告期末公司已售未结金额达6953.3亿元，较上年末增长14.2%，足以确保未来业绩的持续增长。2020年上半年公司毛利率为31.8%，较2019年下降4.4个百分点；归母净利率为8.5%，较2019年下降2.1个百分点。 ⚫ 销售恢复投资审慎，物业服务战略升级。公司上半年销售金额3205亿元，同比下降4%，主要由于推货节奏受到疫情影响，二季度起销售已明显恢复，预计三季度能够实现同比转正。上半年公司维持审慎的投资策略，获取新项目55个，对应建面980.2万方，土地投资金额524亿元，土地投资强度仅16%。万科物业上半年实现营收67.0亿元，同比增长26.8%，签约面积6.8亿平，在管面积5.2亿平，上半年新增签约面积5300万方。万科物业首次提出“三驾马车”战略，布局在原有住宅和商企的基础上新增物业城市模块。 ⚫ 净负债率进一步下降，财务稳健融资优势明显。公司始终维持稳健的财务策略，2020年上半年的净资产负债率进一步下降至27.9%，较2019年底下降6.8个百分点。截止至2020年6月在手现金1942.9亿元，一年内到期的有息负债为968.2亿元，现金短债比高达2.0倍，较2019年底进一步上升。公司整体负债结构合理，评级持续稳定，融资端优势明显。 财务预测与投资建议 ⚫ 维持买入评级，上调目标价至35.28元（原目标价为32.72元）。由于股本数调整我们调整公司2020-2022年EPS的预测至3.92/4.58/5.34元（原值为4.09/4.68/5.58元）。可比公司2020年估值为7X，考虑到公司较可比公司积极拓展资管类业态项目，向轻资产化运营，应享有更高估值溢价，我们给予30%的估值溢价得出9X估值，对应目标价35.28元。 风险提示 ⚫ 房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。 ⚫ ⚫ 财务预测与投资建议 （该部分不鼓励重复首页财务摘要中的数字，应提供表内没有的信息，如年复合增速等。目的在于让首页包含更多的信息） 示例： ⚫ 我们预测公司2019-2020年每股收益分别为1.46、1.86、1.24元，由于*****的原因，我们认为目前公司的合理估值水平为****年的**倍市盈率，对应目标价为****元，首次给予买入评级。 风险提示 （此处简单列示风险，正文需单独对风险提示详细展开描述） Table_ Base Info 投资评级 买入 增持 中性 减持 (维持) 股价（2020年08月27日） 26.95元 目标价格 35.28元 52周最高价/最低价 32.56/24.55元 总股本/流通A股（万股） 1,161,773/971,431 A股市值（百万元） 313,098 国家/地区 中国 行业 房地产 报告发布日期 2020年08月28日 股价表现 1周 1月 3月 12月 绝对表现 -1.93 1.01 4.05 1.62 相对表现 -3.05 -3.47 -18.98 -22.34 沪深300 1.12 4.48 23.03 23.96 资料来源：WIND、东方证券研究所 证券分析师 房诚琦 021-63325888*6202 fangchengqi@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860518070003 联系人 吴尘染 wuchenran@orientsec.com.cn 公司主要财务信息 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 营业收入(百万元) 297,679 367,894 417,735 498,376 573,714 同比增长(%) 22.6% 23.6% 13.5% 19.3% 15.1% 营业利润(百万元) 67,499 76,613 89,024 104,079 121,442 同比增长(%) 32.8% 13.5% 16.2% 16.9% 16.7% 归属母公司净利润(百万元) 33,773 38,872 45,484 53,178 62,050 同比增长(%) 20.4% 15.1% 17.0% 16.9% 16.7% 每股收益（元） 2.91 3.35 3.92 4.58 5.34 毛利率(%) 37.5% 36.2% 36.1% 37.3% 38.5% 净利率(%) 11.3% 10.6% 10.9% 10.7% 10.8% 净资产收益率(%) 23.4% 22.6% 22.1% 21.9% 21.9% 市盈率 9.3 8.1 6.9 5.9 5.0 市净率 2.0 1.7 1.4 1.2 1.0 资料来源：公司数据，东方证券研究所预测，每股收益使用最新股本全面摊薄计算， 相关报告 增速换挡开发业务后劲仍足，厚积薄发物管业务逐步提速：——2019年年报点评 2020-03-19 销售龙头地位稳固，投资权益比例提升： 2020-01-05 宝能系加速退出，公司经营稳中有进： 2019-12-19 万科A中报点评 —— 业绩维持稳健增长，物业服务战略升级 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 目 录 业绩维持稳健增长，可结算资源充足 .............................................................. 4 销售恢复投资审慎，物业服务战略升级 .......................................................... 4 净负债率进一步下降，财务稳健融资优势明显 ............................................... 5 盈利预测与投资建议 ...................................................................................... 6 盈利预测：2020-2022年EPS分别为3.92/4.58/5.34元 ................................................... 6 投资建议：维持买入评级，目标价35.28元 ....................................................................... 6 风险提示 ........................................................................................................ 7 万科A中报点评 —— 业绩维持稳健增长，物业服务战略升级 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 3 图表目录 图1：2020H1营业收入1463.5亿元，同比增长5.0% .............................................................. 4 图2：2020H1归母净利润125.1亿元，同比增长5.6% ............................................................. 4 图3：2020H1毛利率下降至31.8% ........................................................................................... 4 图4：2020H1少数股东损益占比上升至32.9% ........................................................................ 4 图5：2020H1销售金额3205亿元，同比下降4% ................................................................... 5 图6：2020H1维持审慎的土地投资策略 ..................................................................................... 5 图7：2020H1净资产负债率下降至27.9% ................................................................................ 5 图8：2020H1现金短债比上升至2.0X ...................................................................................... 5 万科A中报点评 —— 业绩维持稳健增长，物业服务战略升级 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 4 业绩维持稳健增长，可结算资源充足 业绩维持稳健增长，可结算资源充足。公司2020年上半年实现营业收入1463.5亿元，同比增长5.0%，实现归母净利润125.1亿元，同比增长5.6%。公司收入增长主要来源于结转规模的上升，2020年上半年结算面积1049.8万方，同比增长24%。此外截止至报告期末公司已售未结金额达6953.3亿元，较上年末增长14.2%，足以确保未来业绩的持续增长。2020年上半年公司毛利率为31.8%，较2019年下降4.4个百分点；归母净利率为8.5%，较2019年下降2.1个百分点。 图1：2020H1营业收入1463.5亿元，同比增长5.0% 图2：2020H1归母净利润125.1亿元，同比增长5.6% 数据来源：公司公告、东方证券研究所 数据来源：公司公告、东方证券研究所 图3：2020H1毛利率下降至31.8% 图4：2020H1少数股东损益占比上升至32.9% 数据来源：公司公告、东方证券研究所 数据来源：公司公告、东方证券研究所 销售恢复投资审慎，物业服务战略升级 销售快速恢复，维持审慎投资策略。公司2020年上半年地产销售金额3205亿元，同比下降4%，主要由于推货节奏受到疫情影响，二季度起公司销售已明显恢复，预计三季度能够实现同比转正。上半年公司维持了较为审慎的土地投资策略，共计获取新项目55个，对应建面980.2万方，土地23%1%23%24%5.0%0%10%20%30%40%50%05001,