房地产行业双周报：政府工作报告重申“房住不炒”，商品房销售维持环比回升，同比下滑态势

研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 行业研究 房地产行业双周报： 政府工作报告重申“房住不炒”，商品房销售维持环比回升，同比下滑态势 行情回顾 本期(2020/05/11-2020/05/22) 恒生指数下跌5.37%，同期恒生地产类指数下跌10.44%，物业管理行业下跌2.88%，恒生地产指数跑输恒生指数5.07个百分点，物业管理行业跑赢恒生指数2.49个百分点。目前房地产板块PE（TTM）为7.0X，经过近期的调整，估值已处于该板块的低位区域；物业管理行业PE(TTM)43.3X, 估值位居所有板块的第二位。 商品房销售面积增速仍处于同比下滑，环比回升态势 从月度数据来看，商品房销售面积同比大幅回落，但销售价格仍保持平稳。1—4月全国商品房销售面积为3.4万亿平方米，同比下滑19.28%，下滑幅度较上月继续回升7.04个百分点；商品房成交金额为3.19万亿元，同比下滑18.59%，下滑幅度较上月回升6.09个百分点。4月百城住宅月平均价格为15233元/平方米，同比小幅上升2.93%，涨幅较上月回落0.02个百分点，显示尽管商品房销售面积大幅回落，但价格仍保持平稳。 从周销售数据来看，同比增速延续下滑态势，环比增速回升。本期30大中城市第一周商品房成交面积为344.5万平米，环比上升23.41%，同比下滑15.08%；第二周商品房成交面积为365.49万平方米，环比上升6.09%，同比上升1.84%。销售数据同比延续下滑态势，而环比回升增速放缓。其中，一线城市同比增速分别为-10.44%、-6.14%，二线城市同比增速分别为-6.16%、4.86%，三线城 较上月回落0.1个百分点，显示尽管商品房销面积大幅回落，但销售价格仍保持平稳。 土地供应一线城市回暖明显、二三线城市遇冷 本期百城土地供应规划建筑面积为1042.92万平方米，环比上升20.24%，同比下降39.7%。其中，一线城市本期供应规划建筑面积87.28万平方米，同比上升34.81%，回暖明显；二线城市本期供应规 2020年05月26日 行业 房地产 投资评级 中性 近一年股价涨跌幅 资料来源: Wind，国信证券（香港）研究部整理 近期相关报告： 《房地产行业双周报：商品房销售环比增速开始回落，土地市场回暖明显，物业管理行业大幅上涨》 《房地产行业双周报：商品房销售面积环比回升放缓，一线城市土地市场回暖》 《房地产行业双周报：央行定向降准，商品房销售同比回暖，物业管理行业延续强势》 《房地产行业双周报：海外疫情加速扩散，行业基本面大幅下行》 《房地产行业双周报：地方性政策分化，商品房销售跌幅收窄》 《房地产行业双周报：销售仍无明显好转，部分地方性政策改善力度增强，物业管理子行业加速上涨》 《房地产行业双周报：春节因素叠加疫情影响，商品房销售及土地市场成交停滞》 《房地产行业双周报：春节因素影响，1月下旬商品房及土地市场成交走低》 《房地产行业双周报：一二线城市销售反弹回升，土地市场持续低迷，物业管理行业大幅走强》 《房地产行业双周报：年底商品房销售数据回落，行业利好政策频出》 徐进 SFC CE No.: BFC540 +852 2899 8300 xujin@guosen.com.hk 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 2 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 划建筑面积592.24万平方米，同比下滑17.16%；三线城市本期供应规划建筑面积为363.4万平方米，同比下滑61.7%，二、三线土地供应遇冷明显。土地成交方面，本期百城土地成交面积为424.6万平方米，环比下滑54.62%。供销比为2.46，土地成交溢价率为23.34%，较上期上张9.63个百分点。 投资建议 政策面上，2020年政府工作报告重申“房住不炒”，保持房地产市场的平稳健康运行仍然是政策的主基调。数据上，商品房销售面积增速仍处于同比下滑、环比回升态势，销售价格保持平稳。土地供应市场一线城市回暖明显，二、三线城市仍然遇冷。我们维持房地产行业“中性”的投资评级。对于物业管理子行业，仍然长期看好行业的投资机会，但由于今年以来行业的持续大幅上涨使得目前行业龙头公司估值水平偏高，短期或需要时间震荡消化，维持物业管理子行业“买入”的投资评级。建议关注业绩增长确定、行业长期前景向好的碧桂园服务（6098.HK）、永升生活服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）等物业管理子行业个股。 表1 相关房地产公司估值表 代码 证券简称 总市值(亿元 HKD) 市盈率 市净率 股息率（%） TTM 2020E 2021E 2202.HK 万科企业 3057.13 6.42 5.49 4.77 1.33 4.91 0016.HK 新鸿基地产 2629.74 6.60 7.81 7.68 0.46 5.45 0688.HK 中国海外发展 2591.14 5.58 5.10 4.45 0.83 4.31 1109.HK 华润置地 2050.15 6.41 6.25 5.46 1.06 4.07 3333.HK 中国恒大 2026.21 10.50 6.08 5.39 1.25 4.67 2007.HK 碧桂园 2012.32 4.56 4.04 3.41 1.19 6.85 0960.HK 龙湖集团 2007.32 9.81 8.69 7.23 1.91 3.98 1918.HK 融创中国 1444.98 4.97 4.12 3.38 1.56 4.35 0813.HK 世茂房地产 1133.83 9.32 7.64 6.31 1.53 4.52 0020.HK 会德丰 1074.67 11.72 8.77 8.59 0.40 3.01 1972.HK 太古地产 1063.53 7.92 15.15 12.99 0.37 4.84 1997.HK 九龙仓置业 868.36 22.11 10.14 9.42 0.40 7.10 0017.HK 新世界发展 815.88 10.34 4.02 3.81 0.38 6.37 0101.HK 恒隆地产 708.84 11.48 15.37 14.41 0.51 4.82 3380.HK 龙光地产 634.99 5.12 4.27 3.41 1.66 7.20 均值 1,607.94 8.86 7.53 6.71 0.99 5.11 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 注1：中国恒大（3333.HK）,国信证券（香港）经纪有限公司其母公司集团与该上市公司有业务关系 注2：万科企业（2202.HK）,国信证券（香港）经纪有限公司其母公司集团与该上市公司有业务关系 表2 相关物业管理公司估值表 代码 证券简称 总市值(亿元 HKD) 市盈率 市净率 TTM 2020E 2021E 6098.HK 碧桂园服务 980.26 52.56 40.04 28.83 16.34 3319.HK 雅生活服务 540.00 39.30 28.81 22.27 7.81 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 3 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 6049.HK 保利物业 438.79 80.13 55.30 40.41 7.78 2869.HK 绿城服务 308.33 57.85 45.35 34.41 10.03 2669.HK 中海物业 268.21 49.87 38.73 30.09 17.72 1995.HK 永升生活服务 172.69 69.11 43.26 27.75 13.48 1755.HK 新城悦服务 159.53 50.67 35.62 24.67 15.46 9983.HK 建业新生活 107.76 41.26 27.61 18.96 26.13 9909.HK 宝龙商业 90.24 45.26 32.01 22.02 5.09 2606.HK 蓝光嘉宝服务 69.64 14.52 11.24 8.57 2.84 3662.HK 奥园健康 60.06 33.11 21.92 16.03 6.37 1778.HK 彩生活 51.22 9.20 8.15 7.30 1.19 2168.HK 佳兆业美好 42.42 23.18 18.29 12.92 5.72 3316.HK 滨江服务 32.62 25.48 18.61 14.39 4.05 均值 212.03 47.63 32.08 23.53 9.82 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 风险提示 房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；调控政策、融资环境超预期收紧；疫情持续时间超预期。 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 4 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 正文部分 市场表现 图1 指数走势图—恒生地产类指数(HSPI)和恒生指数近一年走势 图2指数走势图—物业管理行业指数和恒生指数(2019/04/01-2020/05/22) 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 本期(2020/05/11-2020/05/22) 恒生指数下跌5.37%，同期恒生地产类指数下跌10.44%，物业管理行业下跌2.88%，恒生地产指数跑输恒生指数5.07个百分点，物业管理行业跑赢恒生指数2.49个百分点。目前房地产板块PE（TTM）为7.0X，经过近期的调整，估值已处于该板块的低位区域；物业管理行业PE(TTM)43.3X, 估值位居所有板块的第二位。 图3 港股各行业最新PE TTM(截至2020/05/22) 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 -40%-30%-20%-10%0%10%2019-05-27 2019-06-26 2019-07-26 2019-08-25 2019-09-24 2019-10-24 2019-11-23 2019-12-23 2020-01-22 2020-02-21 2020-03-22 2020-04-21 2020-05-21 恒生地产类指数 恒生指数 -30%20%70%20190401201904192019050920190529201906182019070820190726201908152019090420190924201910142019110120191121201912112019123120200120202002112020030220200320202004092020042920200519物业管理行业 恒生指数 50.4 43.3 33.9 27.2 25.3 14.0 11.4 10.2 10.1 8.1 7.0 6.6 0102030405060 房地产行业双周报 徐进，+862 2899 8300，