4月统计局房地产数据点评：投资增速亮眼，行业基本面持续修复

东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 动态跟踪 【行业·证券研究报告】 房地产行业 投资增速亮眼，行业基本面持续修复 ——4月统计局房地产数据点评 ⚫ 统计局公布2020年4月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为11995万平方米、11140亿元、19565万平方米，同比增速分别为-2.1%、+7.0%、-1.3%，前值（2020年1-2月）为-14.1%、+1.2%、-10.4%。 核心观点 ⚫ 4月全国商品房销售面积同比下降2.1%，累积降幅持续缩窄。2020年4月，全国实现商品房销售面积11995万方，同比下降2.1%，前值为-14.1%，全国销售金额11498亿，同比下降5.0%，前值为-14.6%。4月销售均价为9586元/平方米，同比增长-2.9%，前值为-0.5%，环比增长 6.4%，前值-6.9%。4月份除了个别地区外，全国复工复产基本恢复，商品房销售面积持续反弹。价格环比正增长，主要原因是一二线高价项目入市推高了均价，然而同比增长依然为负，主要是市场整体下滑，部分房企采取了以价换量的策略，降价促销。 ⚫ 3月新开工面积同比下降1.3%，反弹趋势不变。4月房地产新开工面积为19565万方，同比下降1.3%，前值-10.4%，大幅反弹。3月新开工面积/销售面积的比值为1.63，前值为1.32。1-4月房屋新开工面积47768万平方米，下降18.4%，降幅收窄8.8个百分点。新开工反弹力度超过销售，符合我们此前预期，主要原因是继续弥补2、3月份的新开工计划，另外目前流动性虽然宽松，但中小房企融资依然受到较多管制，尤其是海外发债难度增加，销售回款依然是重要的融资来源，因而维持较快的新开工增速必要的。 ⚫ 4月房地产投资同比增长7.0%，保持较强韧性。4月房地产开发投资额为11848亿元，同比增速7.0%，前值1.2%，表现亮眼。4月份土地成交价款为722亿元，同比增速82.3%，前值6.5%，去年同期为-47.7%，4月份土地成交面积为1182万平米，同比增速13.8%，前值-12.1%，去年同期为-35.5%。土地价款增速高于面积增速，一是较多一二线优质地块出让，二是土地溢价率仍在上升，但销售恢复速度较慢，土地市场的全面回暖不可持续。我们预计全年房地产投资增速依然保有韧性，但全年大幅增长的概率不大。 ⚫ 我们维持先前对于2020年房地产行业三大核心指标的预测：销售面积增长-6.4%、房地产开发投资增长4.7%、新开工面积增长0.5%。 投资建议与投资标的 ⚫ 从4月房地产行业数据来看，各项指标继续反弹，其中投资复苏幅度略超预期，主要是流动性宽松带来的土地市场活跃。但考虑到疫情对居民收入端的影响，全年尤其是三季度市场压力仍然较大。展望后市我们认为在市场竞争加剧的情况下，除了政策层面依然存在空间，优秀房企品牌优势也将更加明显，行业集中度将进一步提升，建议关注具有全周期经营能力的优质标的，推荐万科A(000002，买入)、保利地产(600048，买入)、金地集团(600383，增持)；业绩具有弹性、公司治理优秀的潜力公司，推荐融创中国(01918，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)、中南建设(000961，买入)。同时我们看好迅速成长且受疫情影响较小的物管行业，推荐保利物业(06049，买入)、 招商积余(001914，增持)，建议关注碧桂园服务(06098，未评级)、永升生活服务(01995，未评级)。 风险提示 ⚫ 销售大幅低于预期。 ⚫ 逆周期政策宽松不及预期。 ⚫ 融资环境存在不确定性。 Table_ Base Info 行业评级 看好 中性 看淡 (维持) 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2020年05月15日 行业表现 资料来源：WIND、东方证券研究所 证券分析师 房诚琦 021-63325888*6202 fangchengqi@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860518070003 联系人 吴尘染 wuchenran@orientsec.com.cn 相关报告 各项指标全面反弹，投资增速同比转正：——3月统计局房地产数据点评 2020-04-17 短指标回落未超预期，随复工复产后续反弹可期：——1-2月统计局房地产数据点评 2020-03-16 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业动态跟踪 —— 投资增速亮眼，行业基本面持续修复 2 目 录 4月销售继续反弹，价格环比上涨 .................................................................. 4 4月新开工增速反弹，投资增速亮眼 .............................................................. 4 维持预测2020年销售、投资、新开工增速为-6.4%、4.7%、0.5% ................ 6 行业集中度进一步增加，TOP10房企受疫情影响较小.................................... 6 投资建议 ........................................................................................................ 7 风险提示 ........................................................................................................ 7 gYmXnZqRuMyQoNuN6McMaQmOrRtRrRjMmMmRjMqRoR8OpOrPNZrRuNMYsOtM 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业动态跟踪 —— 投资增速亮眼，行业基本面持续修复 3 图表目录 图 1：房地产销售面积4月同比增速-2.1% ................................................................................. 4 图 2：各地区销售大幅反弹，中部的反弹幅度较大 ...................................................................... 4 图 3：新开工面积4月同比增速-1.3% ....................................................................................... 5 图 4：4月新开工/销售为1.63 .................................................................................................... 5 图 5：房地产投资4月同比增速为+7.0% ................................................................................... 6 图 6：居民4月新增中长期贷款同比增加5.4% ......................................................................... 6 图 7：2020年1-4月，TOP10公司销售集中度36.1% ........................................................... 7 图 8：2020年4月，TOP10房企销售增速-9.8% .................................................................. 7 表 1：预测2020年销售面积、开发投资额、新开工面积同比增速为-6.4%、4.7%、0.5% ........ 6 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业动态跟踪 —— 投资增速亮眼，行业基本面持续修复 4 4月销售继续反弹，价格环比上涨 4月全国商品房销售面积同比下降2.1%，累积降幅持续缩窄。2020年4月，全国实现商品房销售面积11995万方，同比下降2.1%，前值为-14.1%，全国销售金额11498亿，同比下降5.0%，前值为-14.6%。4月销售均价为9586元/平方米，同比增长-2.9%，前值为-0.5%，环比增长 6.4%，前值-6.9%。4月份除了个别地区外，全国复工复产基本恢复，商品房销售面积持续反弹，1-4月份，商品房销售面积33973万平方米，同比下降19.3%，降幅比1-3月份收窄7.0个百分点。价格环比正增长，主要原因是一二线高价项目入市推高了均价，然而同比增长依然为负，主要是销售市场整体下滑，部分房企采取了以价换量的策略，降价促销。 2020年4月全国东部/中部/西部/东北部单月销售面积同比增速分别为-15.1%/-22.4%/-2.5%/-27.1%，增速前值分别为-1.8%/-1.9%/-1.1%/-12.6%，继上个月西部地区反弹之后，本月东部和中部地区也出现了强劲反弹，东北部地区销售依然不容乐观，但市场占比较小，对整体市场影响程度有限。 图 1：房地产销售面积4月同比增速-2.1% 资料来源：国家统计局、东方证券研究所 图 2：各地区销售大幅反弹，中部的反弹幅度较大 资料来源：国家统计局、东方证券研究所 4月新开工增速反弹，投资增速亮眼 4月新开工面积同比下降-1.3%，反弹趋势不变。4月房地产新开工面积为19565万方，同比下降1.3%，前值-10.4%，大幅反弹。3月新开工面积/销售面积的比值为1.63，前值为1.32。1-4月房屋新开工面积47768万平方米，下降18.4%，降幅收窄8.8个百分点。新开工反弹力度超过销售，符合我们此前预期，主要原因是继续弥补2、3月份的新开工计划，另外目前融资端虽有放松，但房地产融资依然受到较多管制，尤其是海外发债的难度增加，销售回款依然是重要的融资来源，因而维持较快的新开工增速必要的，我们认为二季度新开工会继续保持反弹趋势，三季度可能会有所回落。 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/1单月销售面积同比增速累计销售面积同比增速-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%3