房地产行业土地周报：土地市场“量缩价升”，继续关注资金优势房企

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2020年03月15日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:地方土地供应权限 增 大 、有 利 于稳 房 价稳地 价 》 2020-03-14 2 《房地产-行业研究周报:土地市场供给改善、成交维持低位，关注资金优势房企——房地产土地周报20200308》 2020-03-08 3 《房地产-行业研究周报:持续看好地产股、关注上海二次混改 ——房 地 产 销 售 周 报0308》 2020-03-08 行业走势图 土地市场“量缩价升”，继续关注资金优势房企 ——房地产土地周报20200315 土地供应（2020.3.2-2020.3.8）：百城土地供应建筑面积累计同比下降24.05% 本周合计供应143宗地块；其中住宅用地57宗，商服用地11宗，工业用地66宗，其他用地9宗。 本周100城土地供应建筑面积合计1141.84万平方米,环比下降31.05%,同比下降50.04%，累计同比下降24.05%，较前一周下降3.59个百分点。其中一线、二线、三线城市供应面积分别为88.86、480.59、572.39万平方米，环比增速分别为-56.96%、-9.97%、-37.5%；同比增速分别为1245.86%、-54.47%、-53.21%；累计同比增速分别为34.56%、-32.82%、-23.36%；较前一周变动7.47、-3.3、-4.27个百分点。 本周100城土地挂牌均价3093元/平方米,环比下降2.61%,同比上升22.35%。其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为5045、4043、1833元/平方米，环比增速分别为-47.54%、57.56%、-10.45%；同比增速分别为715.02%、9.12%、7.38%。 土地成交（2020.3.2-2020.3.8）：百城土地成交规划建筑面积累计同比下降33.42% 本周合计成交50宗地块；其中住宅用地19宗，商服用地6宗，工业用地21宗，其他用地4宗。 本周100城土地成交规划建筑面积466.5万平方米,环比下降63.92%,同比下降78.99%，累计同比下降33.42%，较前一周下降5.27个百分点。其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为59、258.01、149.49万平方米，环比增速分别为-82.8%、-45.19%、-68.8%；同比增速分别为165.18%、-70.77%、-88.63%；累计同比增速分别为-19%、-46.74%、-86.76%；较前一周变动2.42、-2.52、-72.29个百分点。 本周100城土地成交均价5438元/平方米,环比上升97.96%,同比上升163.6%。其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为8630、7237、1073元/平方米，环比增速分别为200.91%、109.4%、-45.37%；同比增速分别为353.97%、133.68%、-21.74%。 本周100城土地成交总价253.68亿元,环比下降28.58%,同比下降44.6%。其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为50.92、186.72、16.04亿元，环比增速分别为-48.26%、14.77%、-82.95%；同比增速分别为1104.13%、-31.69%、-91.1%。 投资建议： 国务院发布关于授权和委托用地审批权的决定，一是将永久基本农田外农用地转建设用地委托给省一级（和土地管理法一致，并未突破）、二是在8个省市试点永久农田转建设用地审批权下放（这个是突破了土地管理法的），我们认为是另一种因城施策的落地，我们认为此次下放，将使得地方政府有更多的土地供应调整空间，促进土地要素的流转，弥补城乡二元差距，同时，将优化土地供应结构中住宅用地供应不足等问题，各个地方政府可以根据本地的规划和建设需要，从空间和时间上调配土地供应，缓解供需矛盾，起到稳房价稳地价的作用，同时也能一定程度利好土地财政，提升地方政府土地纯收益，我们认为这短期将利好农用地储备较多以及城投类公司，长期对拥有融资优势和品牌实力的为开发商也将利好。 政策面预期差持续：近期多座城市、部分银行发布首付比例调降的政策后撤回（河南驻马店、陕西宝鸡），政策起点，中央和地方松紧博弈。我们认为当前仍处于政策面分歧较明显的阶段，为三年紧政策后宽松的起点，短期内容易出现政策的反复：“房住不炒”仍为长逻辑，短期“因城施策”将占据上风，部分地区出现的高等级的放松（如降首付、限购放松）的出现，表明地方政府放松的动力较强，不排除未来会继续出现类似的调整，且和中央地产调控精神一致，受疫情影响越严重的区域，更有动力实施宽松政策。 基本面预期差持续加大：复工情况逐步向好，4月全面复工后或迎来小阳春，一二线城市二手房交易边际向好。需求端在一城一策的宽松下出现递延，供给端恢复后房企推盘量加大，反而加大了后续小阳春的概率。目前随复工推进，我们跟踪的高频数据反映出，一、二线城市的二手房交易在逐步活跃，累计同比增速分别为4.66%、-37.87%（分别变动8.59、1.95个PCT）。 宏观层面，此前我们提到随全球步入降息周期，国内降息概率进一步加大。本周央行定向降准落地，释放长期资金5500亿元，流动性层面宽松加大，地产商与购房者均有望间接受益。 总体来看：我们认为土地审批权限的下放是因城施策的进一步表现，政策面和基本面预期差仍在加大，我们认为“房住不炒”仍为长逻辑，短期“因城施策”将占据上风，部分地区出现的高等级的放松（如降首付、限购放松）的出现，表明地方政府放松的动力较强，不排除未来会继续出现类似的调整，宏观层面定向降准落地，地产供需双方均有望间接受益。短期重点推荐：万科A、保利地产、金地集团、城投控股、金科股份、阳光城、招商基余等； 持续建议关注：1）优质地产公司：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、金科股份、阳光城、融创中国、世茂、龙湖集团、旭辉控股、中南建设、美的置业等；2）物业管理龙头：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、绿城服务、雅生活等；3）旧改、混改、土改及商业：城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸、城建发展。 风险提示：政策变化不及预期，房屋销售不及预期 -18%-14%-10%-6%-2%2%6%10%2019-032019-072019-11房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 百城土地供应情况一览（2020.03.02-2020.03.08） ............................................................ 3 2. 百城土地成交情况一览（2020.03.02-2020.03.08） ............................................................ 4 3. 本周地产公司拿地情况一览（2020.03.02-2020.03.08） .................................................... 6 图表目录 图1：供应建筑面积 ........................................................................................................................................ 3 图2：挂牌均价 ................................................................................................................................................. 3 图3：住宅供应建筑面积 ............................................................................................................................... 3 图4：住宅挂牌均价 ........................................................................................................................................ 3 图5：土地成交规划建筑面积...................................................................................................................... 4 图6：土地成交均价 ........................................................................................................................................ 5 图7：土地成交总价 ........................................................................................................................................ 5 图8：住宅土地成交均价 ............................................................................................................................... 5 图9：住宅土地成交总价 ............................................................................................................................... 5 表1：百城土地供应回顾 ............................................................................................................................... 3 表2：百城土地成交回顾 .............................................................................................................................. 5 nMnQrMzQoOsPtOnNmNsNnRbRaObRtRpPoMqQjMqQmPiNpOqO9PnNzQxNtQtMuOmMsN 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 1. 百城土地供应情况一览（2020.03.02-2020.03.08） 土地供应（2020.3.2-2020.3.8）：百城土地供应建筑面积累计同比下降24.05% 本