房地产：农地转性审批权下放点评：利好新区开拓，供给冲击无虞

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 [Table_Summary] 一、事件概述 2020年3月12日，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》，将国务院可以授权的永久基本农地之外的农用地转为建设用地的审批事项，授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。 一、 二、分析与判断  政策意义，在于更有效调配土地指标 以前的政策，主要为“自上而下”的土地指标配置，由于中央与地方的信息不对称，往往造成发展较快的区域指标不足，而部分区域指标浪费低效；本次改革后，指标由各省级统筹，让土地指标更好的适配发展需求。  利好试点区域，市郊新区的发展提速 试点省份，主要为京津冀、长三角、珠三角及成渝等发达区域，城市近郊通常存在部分农地，且相关农地零散、非规模化、生产效率低；依托本次权利下放，将大幅有利近郊农地的价值提升。特别对于发展较快的核心一、二线城市，更及时的供应土地与其用地需求相匹配，加速市郊新区的发展。  利好特色小镇类项目的推进速度 从地产项目类型角度看，特色小镇类最为受益该政策；特色小镇类项目与农地关联度高，建设用地指标获取也是其项目难点；当前权利的下放，也将加速特色小镇类项目的推进。  无需过度担心供给冲击 针对部分观点，担心是否会有供给上的冲击；我们认为无需过度担心，本次政策的意义，旨在土地与经济更好的适配，更合理的分配土地资源，也是要符合“稳房价、稳地产、稳预期”的要求，也是推动房地产市场稳定健康发展的举措之一。 二、 三、投资建议：房企融资成本改善，布局优质地产股 根据我们对重点房企的跟踪看，房企融资成本有了显著下行；并且，房贷利率有望进一步下行；优质地产股依然值得布局，建议关注：金地集团、万科A、保利地产、阳光城。 三、 四、风险提示： 1、 外围风险的不确定性加大； 2、 地产政策改善不及预期。 盈利预测与财务指标 代码 重点公司 现价 EPS PE 评级 2020/3/12 2018A 2019E 2020E 2018A 2019E 2020E 000002.SZ 万科A 29.95 3.06 3.68 4.37 9.79 8.14 6.85 - 000671.SZ 阳光城 7.40 0.75 1.05 1.38 9.87 7.05 5.36 - 600048.SH 保利地产 16.39 1.58 2.23 2.68 10.37 7.35 6.12 - 600383.SH 金地集团 14.65 1.79 2.19 2.61 8.18 6.69 5.61 - 资料来源：公司公告、民生证券研究院（注：盈利预测来自wind一致预期） [Table_Invest] 推荐 维持 [Table_QuotePic] 行业与沪深300走势比较 资料来源：wind，民生证券研究院 [Table_Author] 分析师：赵翔 执业证号： S0100520010001 电话： 021-85127834 邮箱： zhaoxiang@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 1.《房地产2020年度策略报告：升级，新维度研判地产》20200116 2.《房地产行业新维度研判系列（一）：线下售楼暂停，地产政策能否宽松》20200205 3.《房地产行业新维度研判系列（二）：首付下调，汇率缓解，修复归来》20200225 -20%-15%-10%-5%0%5%10%15%19/3/1319/6/1319/9/1319/12/1320/3/13沪深300 房地产指数 [Table_Title] 房地产 行业研究/点评报告 利好新区开拓，供给冲击无虞 —农地转性审批权下放点评 点评报告/房地产行业 2020年3月13日 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 [Table_Page] 简评报告/房地产行业 [Table_AuthorIntroduce] 分析师简介 赵翔，民生证券房地产行业分析师，五年以上地产研究经验，曾就职于华泰证券、浙商证券、上市房地产企业管理岗位，2019年加入民生证券。 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 公司评级标准 投资评级 说明 以报告发布日后的12个月内公司股价的涨跌幅为基准。 推荐 分析师预测未来股价涨幅15%以上 谨慎推荐 分析师预测未来股价涨幅5%～15%之间 中性 分析师预测未来股价涨幅-5%～5%之间 回避 分析师预测未来股价跌幅5%以上 行业评级标准 以报告发布日后的12个月内行业指数的涨跌幅为基准。 推荐 分析师预测未来行业指数涨幅5%以上 中性 分析师预测未来行业指数涨幅-5%～5%之间 回避 分析师预测未来行业指数跌幅5%以上 民生证券研究院： 北京：北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心A座17层； 100005 上海：上海市浦东新区世纪大道1239号世纪大都会1201A-C单元； 200122 深圳：广东省深圳市深南东路5016号京基一百大厦A座6701-01单元； 518001 dUaXoXtVnWiZnVfWwVnNnMbR8QbRtRpPoMrRjMrRtQlOqRmPaQnMsOMYpNmNwMpMrR 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 [Table_Page] 简评报告/房地产行业 免责声明 本报告仅供民生证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，且预测方法及结果存在一定程度局限性。在不同时期，本公司可发出与本报告所刊载的意见、预测不一致的报告，但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户。 本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证。客户不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断。本公司也不对因客户使用本报告而导致的任何可能的损失负任何责任。 本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。 本公司在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或参与本报告所提及的公司的金融交易，亦可向有关公司提供或获取服务。本公司的一位或多位董事、高级职员或/和员工可能担任本报告所提及的公司的董事。 本公司及公司员工在当地法律允许的条件下可以向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务以及顾问、咨询业务在内的服务或业务支持。本公司可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。 若本公司以外的金融机构发送本报告，则由该金融机构独自为此发送行为负责。该机构的客户应联系该机构以交易本报告提及的证券或要求获悉更详细的信息。 未经本公司事先书面授权许可，任何机构或个人不得更改或以任何方式发送、传播本报告。本公司版权所有并保留一切权利。所有在本报告中使用的商标、服务标识及标记，除非另有说明，均为本公司的商标、服务标识及标记。