对国务院土地审批权下放的点评：农用地转性审批权下放，优势地区获更大发展空间

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究报告 对国务院土地审批权下放的点评 推荐（维持） 农用地转性审批权下放，优势地区获更大发展空间 华创证券研究所 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 事件： 2020年3月12日，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》。《决定》明确，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。 点评： 1、 政策内容：农用地转性审批权获得不同程度下放，赋予省级政府更大用地自主权 2020年3月12日，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》。在严格保护耕地、节约集约用地的前提下，进一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，赋予省级人民政府更大用地自主权。主要内容为：1）将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准（新《土地管理法》第四十四条已明确）；2）涉及永久基本农田转为建设用地或征地规模较大按土地管理法应由国务院审批的（新《土地管理法》第四十四条已明确），在北京、天津、上海、重庆四个直辖市和江苏、浙江、广东、安徽四省试点（省市试点为新增内容），试点期限1年，审批全部下放到省一级，其中，对试点省份进行动态调整，对连续排名靠后或考核不合格的试点省份，国务院将收回委托。 2、 依据精神：改革土地管理制度，增强土地管理灵活性，使优势地区有更大发展空间 2019年8月，中央财经委员会第五次会议提出“要改革土地管理制度，增强土地管理灵活性，使优势地区有更大发展空间"，同月，全国人大常委会表决通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》。2019年12月，中央经济工作会议提出“要改革土地计划管理方式”、"要加快落实区域发展战略，完善区域政策和空间布局，发挥各地比较优势，构建全国高质量发展的新动力源"。2020年2月，自然资源部召开会议指出，将加快推进《土地管理法实施条例》修改和配套政策出台，即将公开征求意见，并指出“今年开始改革土地计划管理方式，不再采取因素法分解指标，实行土地要素支撑跟着项目走，总量指标完全可以满足需求”。（注：新《土地管理法》已于2020年1月1日正式施行。） 3、 改革动因：从“自上而下”的指标分配转为“自下而上”的供需撮合，解决指标浪费和低效问题 本次改革前，政府“自上而下”对土地开发权进行配置和管理，土地指标层层分解到县一级，由于中央和地方的信息不对称和以及地方为求政绩考核而重指标申请轻批后管理，由此会造成土地指标浪费和低效问题；本次改革后，政府不再采取因素法分解指标，实行土地要素支撑跟着项目走，总量指标完全可以满足需求，后续将按照中央下达指标到省一级统筹，市县有项目直接报由省里配给指标，解决了市县指标分配与实际发展需求不匹配的问题，由此解决土地指标浪费和低效问题，并推动增强土地管理灵活性，使优势地区有更大发展空间。 4、 改革影响：优势地区获更大空间和更高质量的发展，利于“稳地价、稳房价、稳预期” 新增建设用地指标的规模对一个地方的城市化和工业化发展具有直接的影响，本次改革土地管理制度将有利于优势地区获得更大空间和更高质量的发展。其中落实到房地产行业而言，主要针对于一二线城市或者经济发展较快城市，后续此类城市发展的土地使用需求和土地供应指标之间将得到更好的匹配，也将更好的服务于“稳地价、稳房价、稳预期”精神，利于后续此类房地产市场稳定而健康的发展，也符合我们此前对于后续房地产行业政策或将遵循“先供给后需求”的支持路径的判断。 行业研究 房地产 2020年03月12日 对国务院土地审批权下放的点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 5、投资建议：农用地转性审批权下放，优势地区获更大发展空间，重申行业“推荐”评级 本次肺炎疫情对全年销售形成一定负面影响，但近期政府逆周期调控力度进一步加大，中央财政与货币也更趋积极，地方“一城一策”密集接力，政策或将遵循“先供给后需求”的支持路径的判断，预计板块低估值将得到修复，同时全球降息潮再起、并力度加强，低利率环境下高股息房企和优质商业地产价值凸显。此外，我们认为本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，疏通过往的难点痛处，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块推荐评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：融创中国、万科A、保利地产、金地集团、金科股份、旭辉控股、阳光城、中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福，建议关注：世茂房地产等；2）物业管理：招商积余、绿城服务、保利物业、新大正，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务等；3）商业地产：龙湖集团、大悦城、新城控股，建议关注：华润置地、宝龙地产等。 6、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控和融资政策超预期收紧。 图表 1、《中华人民共和国土地管理法》修正案(草案)有关条文修改前后对照表 现行法 修改稿 第五条 国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。 县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责,由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。 第五条 国务院自然资源主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。 县级以上地方人民政府自然资源主管部门的设置及其职责,由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。 第六条 国务院授权的机构对省、自治区、直辖市人民政府以及国务院确定的城市人民政府土地利用和土地管理情况进行督察。 第十一条 农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。 农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。 单位和个人依法使用的国有土地,由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认使用权;其中,中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关,由国务院确定。 确认林地、草原的所有权或者使用权,确认水面、滩涂的养殖使用权,分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。 第十二条 依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续。 第十三条 依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。 第十二条 土地的所有权和使用权的登记,依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。 依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。 第十四条 农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同,约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。 在土地承包经营期限内,对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。 第十三条 农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地,以及其他依法用于农业的土地,采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式承包,不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等,可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。家庭承包的耕地的承包期为三十年,草地的承包期为三十年至五十年,林地的承包期为三十年至七十年;耕地承包期届满后再延长三十年,草地、林地承包期届满后依法相应延长。 国有土地可以由单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜 对国务院土地审批权下放的点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 第十五条 国有土地可以由单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地,可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同,约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人,有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。 农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。 牧业、渔业生产。 发包方和承包方应当依法订立承包合同,约定双方的权利和义务。承包经营土地的单位和个人,有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。 第十九条 土地利用总体规划按照下列原则编制: (一)严格保护基本农田,控制非农业建设占用农用地; (二)提高土地利用率; (三)统筹安排各类、各区域用地; (四)保护和改善生态环境,保障土地的可持续利用; (五)占用耕地与开发复垦耕地相平衡。 第十七条 土地利用总体规划按照下列原则编制: (一)落实国土空间开发保护要求,严格土地用途管制; (二)严格保护永久基本农田,控制非农业建设占用农用地; (三)提高土地节约集约利用水平; (四)统筹安排城乡生产、生活、生态用地,满足乡村产业和基础设施用地合理需求,促进城乡融合发展; (五)保护和改善生态环境,保障土地的可持续利用; (六)占用耕地与开发复垦耕地数量平衡、质量相当。 第十八条 国家建立国土空间规划体系。编制国土空间规划应当坚持生态优先、绿色发展,科学有序统筹安排生态、农业、城镇等功能空间,优化国土空间结构和布局,提升国土空间开发、保护质量和效率。 经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护、建设活动的基本依据。已经编制国土空间规划的,不再编制土地利用总体规划和城乡规划。 第二十四条 各级人民政府应当加强土地利用计划管理,实行建设用地总量控制。 土地利用年度计划,根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。土地利用年度计划的编制审批程序与土地利用总体规划的编制审批程序相同,一经审批下达,必须严格执行。 第二十三条 各级人民政府应当加强土地利用计划管理,实行建设用地总量控制。 土地利用年度计划,根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。土地利用年度计划应当对本法第六十三条规定的集体经营性建设用地作出合理安排。土地利用年度计划的编制审批程序与土地利用总体规划的编制审批程序相同,一经审批下达,必须严格执行。 第二十七条 国家建立土地调查制度。县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门进行土地调查。土地所有者或者使用者应当配合调查,并提供有关资料。 第二十六条 国家建立土地调查制度。县级以上人民政府自然资源主管部门会同同级有关部门进行土地调查。土地所有者或者使用者应当配合调查,并提供有关资料。 第二十八条 县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门根据土地调查成果、规划土地用途和国家制定的统一标准,评定土地等级。 第二十七条 县级以上人民政府自然资源主管部门会同同级有关部门根据土地调查成果、规划土地用途和国家制定的统一标准,评定土地等级。 第二十九条 国家建立土地统计制度。县级以上人民政府土地行政主管部门和同级统计部门共同制定统计调查方案,依法进行土地统计,定期发布土地统计资料。土地所有者或者使用者应当提供有关资料,不得虚报、瞒报、拒报、迟报。 土地行政主管部门和统计部门共同发布的土地面积统计资第二十八条 国家建立土地统计制度。县级以上人民政府统计机构和自然资源主管部门依法进行土地统计调查,定期