地产行业周报：成交环比回升，百强销售增速放缓

地产行业周报 成交环比回升，百强销售增速放缓 行业周报 行业报告 地产 2019年12月01日 请务必阅读正文后免责条款 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业周报*地产*成交环比回升，LPR最新报价下调》 2019-11-24 《行业周报*地产*成交环比回升，房价涨幅收窄》 2019-11-17 《行业动态跟踪报告*地产*楼市整体呈现韧性，竣工有望持续回升》 2019-11-14 《行业专题报告*地产*商品住宅行业全景图——细数住宅前世、今生及未来》 2019-11-13 《行业周报*地产*推盘节奏持续加快 ， 南 京 放 宽 人 才 购 房 》 2019-11-10 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 研究助理 郑茜文 一般从业资格编号 S1060118080013 ZHENGXIWEN239@PINGAN.COM.CN 请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用并注意阅读研 究报告尾页的声明内容。  本周观点：百强房企11月单月销售额、销售面积同比分别增长18.2%、15.9%，较10月分别下降3.3个、7.6个百分点，12月为各家房企年底冲刺高峰，预计供应量仍将维持高位，但随着库存累积及需求透支将对去化率形成制约，11月百强房企销售增速的放缓亦反映以价换量效果逐步减弱。展望2020年，一二线在基本面稳健、因城施策背景下有望延续平稳，三四线在供应增加、需求减弱背景下量价均面临调整压力。个股方面关注：1）融资收紧下，资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股保利、万科、金地、招商；2）业绩销售高增、布局核心城市圈的弹性二线中南、阳光城；3）受益竣工回升的物业板块。  行业动态：1）百强房企单月成交增速放缓，主流房企目标完成率超九成；2）郭树清：持续防范化解金融风险，遏制房地产泡沫化倾向；3）杭州：设立租赁资金专户和风险防控金。  楼市动态：1）成交整体上行，市场将趋于稳定。本周新房成交环比升25%，二手房环比升4%。随着过去两年积累刚需逐步释放、稳地价稳房价稳预期调控基调延续，核心城市整体将趋于稳定。2）库存延续回升，中期或仍将上行。16城取证库存8634万平米，环比升1.5%。资金端收紧情形下，加大申请预售及推盘、加快回笼资金为房企最优选择，预计中期库存仍将缓慢上行。3）推盘节奏放缓，去化率回升。上周重点城市新推房源1.6万套，环比降9.8%；开盘去化70%，环比升10个百分点。考虑到政策以稳为主且整体偏紧、潜在供应规模较大，去化率后续仍将面临压力。4）挂牌整体上行，市场情绪较为谨慎。19城二手房挂牌124万套，环比升0.1%。楼市降温情形下挂牌量持续上升，市场对后市仍较为谨慎。5）土地成交回升、溢价率回落，整体以稳为主。上周百城土地成交1300万平米，环比升19%；溢价率5.7%，环比降2个百分点；其中广州成交靠前。考虑到多地土拍政策偏紧、行业融资端调控严格，核心城市土地市场仍将以稳为主。  投融资动态：根据Wind统计，本周（11.25-11.29）房企境内发债183亿元、境外发债10.6亿美元，环比升46.5%、266.2%。境内外发行利率位于3.57%-13.75%区间，其中融信较前次上行，朗诗、金辉、佳源国际、贵州新蒲开发较前次持平，花样年、联发集团较前次下行。2019年为房企偿债高峰期，楼市逐步回归平稳情形下，预计房企融资态度将保持积极。  风险提示：1）当前市场销售难度整体加大，而三四线受制于供应充足、需求萎缩，加上此前未有明显调整，后续量价均将面临较大压力，未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险；2）受楼市火爆影响2016年起地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，板块未来面临毛利率下滑风险；3）当前行业资金面从紧，而楼市销售难度明显加大，后续楼市回归平稳过程中若超预期降温，部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。 -20%-10%0%10%20%30%40%Dec-18Mar-19Jun-19Sep-19沪深300地产证券研究报告 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 2 / 6 一、 每周行业动态  百强房企单月成交增速放缓，主流房企目标完成率超九成 事件描述：克而瑞、亿翰等第三方机构公布2019年11月百强销售数据。 点评：①单月成交增速下降，目标完成率超九成。1-11月百强房企累计实现销售额10.5万亿元，同比增长15.7%，销售面积7.7亿平米，同比增长14.3%。其中11月单月实现销售额1.1万亿元，同比增长18.2%、环比下降0.5%；实现销售面积8337万平米，同比增长15.9%、环比增长0.7%。单月金额及面积同比增速较10月分别下降3.3个和7.6个百分点。25家主流房企1-11月销售额同比增长16%；目标完成率较10月末提升9个百分点至93%，其中龙湖、世茂房地产、阳光城、禹洲等已提前完成全年目标。 ②规模竞争加剧，集中度提升为中长期趋势。从具体房企来看，11月碧桂园实现销售额860亿元，同比增长62%，累计销售额7515亿元，领跑房企。万科、保利、恒大单月销售额同比下降5.2%和1.3%、增长23.3%。华夏幸福、龙光、金科等房企表现较为突出，单月增速分别达204.6%、141.8%、120.2%。规模竞争背景下，1-11月TOP30、TOP50入榜门槛同比提升20.6%、28.3%至986亿元、648亿元，相比之下百强入榜门槛则下降5.9%。随着行业增量空间逐步收窄，将更加考验房企运营、融资、操盘等能力，中长期来看市场集中度将持续提升。  郭树清：持续防范化解金融风险，遏制房地产泡沫化倾向 事件描述：近日，郭树清在人民银行南昌中支座谈会上表示，要持续防范化解金融风险，深入整治各种违规金融行为，继续拆解影子银行，遏制房地产泡沫化倾向，主动配合地方政府整顿隐性债务。 点评：①此次郭主席表态遏制房地产泡沫化倾向主要与当前信贷环境放宽、部分城市楼市调控松动有关，比如11月一年期及五年期以上LPR各下调5个基点，多地人才新政“变相”放松限购等，这一表态充分体现中央支持资金流入实体经济的决心，降低仍将靠大规模刺激房地产来应对此轮经济下行的预期。②结合此前肖远企在通气会提到的“监管部门没有控制房地产企业贷款增量，压降的主要是违规绕道输血房地产资产”，当局重点监管的仍是土地前融、影子银行等违规融资渠道。③在融资环境趋紧、调控政策从严等因素作用下，房企资金链面临一定考验，已有部分企业通过以价换量加快现金回流，同时亦存在部分房企通过出售项目、股权等方式补充资金。  杭州：设立租赁资金专户和风险防控金 事件描述：11月26日，杭州公布《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》，规定在杭州从事住房租赁业务的住房租赁企业，应在本市范围的银行设立唯一的租赁资金专用存款账户，并报市房产行政主管部门备案；从事利用收储房源开展住房出租业务的企业须在专户中冻结部分资金作为风险防控金。 点评：《监管办法》首次明确对住房租赁企业收取的租金、押金等租赁资金，实施“唯一资金专户”和“风险防控金动态监管”措施，主要与年初以来部分住房租赁企业以“租金贷”等金融手段通过“租金缴纳期限错配”来沉淀资金、扩张市场有关，该行为导致部分运营能力差、资金实力弱的企业资金链断裂，损害承租人及房东利益。此次政策目的主要在于加强杭州住房租赁市场监管，规范住房租赁企业行为，防范住房租赁企业经营风险，保障房屋委托出租人、承租人合法权益，促进住房租赁市场平稳健康发展。后续不排除其他城市跟进出台相关政策以规范住房租赁市场。 二、 每周楼市动态  成交整体上行，市场将趋于稳定：本周新房成交环比升25%，二手房环比升4%。随着过去两年积累刚需逐步释放、稳地价稳房价稳预期调控基调延续，核心城市整体将趋于稳定。 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 3 / 6 图表1 成交环比上行 图表2 新房月日均成交环比上升 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所  库存延续回升，中期或仍将上行：16城取证库存8634万平米，环比升1.5%。资金端收紧情形下，加大申请预售及推盘、加快回笼资金为房企最优选择，预计中期库存仍将缓慢上行。 图表3 整体库存环比回升 图表4 去化周期拉长 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所  推盘节奏放缓，去化率回升：上周重点城市新推房源1.6万套，环比降9.8%；开盘去化70%，环比升10个百分点。考虑到政策以稳为主且整体偏紧、潜在供应规模较大，去化率后续仍将面临压力。 图表5 上周（11.18-11.24）推盘量减少 图表6 上周（11.18-11.24）开盘去化率回升 资料来源:中指院，平安证券研究所 资料来源:中指院，平安证券研究所  挂牌整体上行，市场情绪较为谨慎：19城二手房挂牌124万套，环比升0.1%。楼市降温情形下挂牌量持续上升，市场对后市仍较为谨慎。 25%21%25%26%4%17%-4%5%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%整体跟踪城市一线二线三线新房成交套数环比二手房7742 8925 7857 8344 -10.8%15.3%-12.0%6.2%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%7000750080008500900095002019.82019.92019.102019.11套新房月日均成交环比8315839885068634271627462784280131223133316532642476251925572569240026002800300032003400810082008300840085008600870011-911-1611-2311-30万平米16城库存（左轴）一线二线三线8.698.788.899.0310.1110.2210.3610.426.516.536.606.8011.9112.1212.3012.360246810121411-911-1611-2311-30月16城去化一线二线三线11537114161737115661050001000015000200002018201911.11-11.1711.18-11.24套周均推盘79%65%60%70%69%61%50%76%85%67%66%67%0%20%40%60%80%100%2018201911.11-11.1711.18-11.24周均开盘去化率一线二线 地产·行业周报 请务必阅读正文后免责条款 4 / 6 图表7 二手房挂牌量持续上行 图表8 本周各城市二手房挂牌量涨跌不一 资料来源:链家，平安证券研究所 注：2019年为同比2018年末 资料来源:链家，平安证券研究所  土地成交回升、溢价率回落，整体以稳为主：上周百城土地成交1300万平米，环比升19%；溢价率5.7%，环比降2个百分点；其中广州成交靠前。考虑到多地土拍政策偏紧、行业融资端调控严格，核心城市土地市场仍将以稳为主。 图表9 百城土地成交面积环比回升 图表10 百城土地成交前五城 资料来源:Wind，平安证券研究所 资料来源:Wind，平安证券研究所 三、 每周投融资动态 根据Wind统计，本周（11.25-11.29）房企境内发债183亿元、境外发债10.6亿美元，环比升46.5%、266.2%。境内外发行利率位于3.57%-13.75%区间，其中融信较前次上行，朗诗、金辉、佳源国际、贵州新蒲开发较前次持平，花样年、联发集团较前次下行。2019年为房企偿债高峰期，楼市逐步回归平稳情形下，预计房企融资态度将保持积极。 图表11 部