地产数据点评：基数效应致开工投资数据扰动,流动性短期放松难改行业资金收紧趋势

莫尼塔地产行业研究小组罗雨2013年9月基数效应致开工投资数据扰动流动性短期放松难改行业资金收紧趋势莫尼塔（上海）投资发展有限公司●地产行业数据点评 莫尼塔（上海）投资发展有限公司●We Go Further8月行业数据点评要点2商品房销售面积新开工面积投资完成额4 月预测13%6%-7%20%-21%5 月预测16%7%-8%21%-22%6 月预测18%5%-6%21%-22%7 月预测17%5%21%8 月预测16%6-7%20%-21%9 月预测16%4-5%20%2013年行业数据预测历史变动情况•8月商品房销售面积单月同比增长10%，季调后环比上升0.2%，弱于市场预期。尽管主要货币指标8月同比增速有所反弹，考虑到实际销售并未超预期，我们维持2013年商品房销售面积同比增速达16%的预测不变。•领先指标表明8月房价环比有向上的可能，但销售增速趋缓决定了后期房价涨速的趋缓。由于流动性宽松的时点早于预期，我们小幅调高全年房价预测至9%。•8月全国商品房新开工同比下降-20.1%，季调后环比下降-5.7%，弱于市场预期。•8月新开工同比的骤然下跌并没有其他证据的支撑，因此我们维持原有预测，认为新开工增速已出现趋势性放缓，但幅度有限。由于确认7-8月新开工增速变化是由基数效应所导致的，我们调整新开工面积同比全年预测至4-5%。•8月地产投资单月同比增速大幅低于预期，主要由开工、竣工增速骤降以及资金来源增速的约束有关。从相关建材的消耗来看，地产投资增速短期内很难有进一步下行的空间，因此9-12月地产投资相对我们之前的预测将不会有明显变化，我们小幅下调全年预测至20%。 莫尼塔（上海）投资发展有限公司●We Go Further资金环境仍然是后期销售增长的最大制约•8月商品房销售面积单月同比增长10%，季调后环比上升0.2%，弱于市场预期。•尽管短期有所反弹，但我们认为主要流动性指标的同比增速后期将会出现进一步下跌，将拖累全国销售面积的增长。•基于价格和流动性的预测模型显示销售同比应是较为缓和的。预计全国销售面积全年同比增长16%。332641282007200820092010201120122013季调后商品房销售面积（百万平方米）商品房销售面积同比增速模型预测社会融资总量与全国商品房销售额-50%0%50%100%150%200%2007200820092010201120122013社会融资总量同比（6MMA）商品房销售额同比-40%-20%0%20%40%60%80%199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013实际值模型值 莫尼塔（上海）投资发展有限公司●We Go Further8月房价环比可能小幅反弹，但中期环比收窄趋势不变•莫尼塔地产调研、全国百城房价指数以及价格预测模型均指向8月房价环比将有所反弹。•但销售增速逐渐放缓依然是中期趋势，因此后期房价涨幅趋缓仍然是大概率事件。•由于供求关系在下半年将有剧烈的变化，房价走势也因此可能会产生骤变。4-15%0%15%30%2006200820102012商品房销售均价同比增速（3月平均）莫尼塔开发商房价预期指数和一二线城市房价月环比指数-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%20062007200820092010201120122013实际值模型值70大中城市新建商品住宅价格月环比模型预测-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%09/0510/0411/0312/0213/01房地产调研房价预期指数一二线城市商品住宅成交均价月环比（右轴） 莫尼塔（上海）投资发展有限公司●We Go Further8月新开工超预期下行并非趋势的开始•8月全国商品房新开工同比下降-20.1%，季调后环比下降-5.7%，弱于市场预期。•7-8月新开工单月波动受基数效应的影响更大。从季调后的数据来看，8月新开工转弱并不明显。•开发商的新开工预期、土地成交溢价、商品房销售以及流动性等领先指标指向新开工难有骤然下降的可能。因此8月新开工超预期下行并非趋势的开始。5326412825601/0701/0801/0901/1001/1101/1201/13开发商新开工调研和实际新开工同比增速比较季调后新开工面积（百万平方米）全国新开工单月同比和40个主要城市土地成交溢价新开工面积同比增速模型预测-100%-50%0%50%100%-70%-20%30%80%11/0911/1011/1111/12新开工同比增速新开工预期指数（领先2个月）0%20%40%60%-30%0%30%60%90%120%20082009201020122013新开工同比土地成交溢价（领先2个月，右轴）-30%0%30%60%90%020304050607080910111213实际值模型值 莫尼塔（上海）投资发展有限公司●We Go Further建材消费增速指向地产投资增速短期仍将保持平稳•地产投资相关的生产资料消耗和地产投资完成额之间具有明显的领先滞后关系。•近期建材消费量同比增速放缓，预示着地产投资短期内很难有进一步向下的可能。6房地产投资完成额单月同比短期展望（3月平均）-15%0%15%30%45%60%20052007200920112013螺纹钢产量单月同比3月平均水泥、平板玻璃和螺纹钢产量同比0%5%10%15%20%25%30%20052007200920112013水泥产量单月同比3月平均-15%0%15%30%20052007200920112013平板玻璃产量单月同比3月平均0%10%20%30%40%50%06/0502/0610/0606/0702/0810/0806/0902/1010/1006/1102/1210/1206/13实际值模型值 莫尼塔（上海）投资发展有限公司●We Go Further资金环境收紧依然是地产投资增速下半年最大的制约•8月地产投资完成额同比增长13.1%，低于市场预期。•新开工、在建面积放缓和资金来源增速骤降是拖累地产投资增速可能的原因。•下半年资金环境边际收紧，或对后期投资的进一步增长形成一定的威胁。预测投资全年同比增长20%。7-40%-20%0%20%40%60%80%100%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%01/0704/0807/0910/1001/1204/13开发投资同比增速资金来源同比增速(右轴)0%5%10%15%20%25%30%35%'05'07'09'11'130%10%20%30%40%50%20062007200820092010201120122013实际值模型值可比在建面积同比增速开发投资和资金来源同比增速房地产投资完成额模型预测 ©2005,2006,2007 CEBM. All rights reserved. This report may not be reproduced or redistributed, in whole or in part, without the written permission of CEBM, and CEBM accepts no liability whatsoever for the actions of third parties in this respect.谢谢!本报告中所有数据和资料除特别注明外来源于Wind, Global Insight, CEIC, Bloomberg, Haver, BEA, NBER, 和CEBM估计。上海北京深圳纽约地址:上海市浦东新区花园石桥路66号东亚银行金融大厦39层邮编:200120电话:(8621)3852 1000传真:(8621)3852 1090地址:北京市西城区西直门外大街1号新西环广场T1座20层邮编:100044电话:(8610)5979 9911传真:(8610)5979 2177地址:深圳市福田区中心四路一号嘉里建设广场2座15楼1501室邮编:518048电话:(86755)3304 3094传真:(86755)3304 3322地址:纽约市曼哈顿区麦迪逊大街509号1914 室邮编:10022电话:(001)212 809 8800传真:(001)212 809 8801