宏观日报：8月楼市环同比扩张,上涨预期依然强烈

敬请参阅最后一页重要声明 证券研究报告 第1 页 共 5页 证券研究报告 宏观研究·宏观日报 8月楼市环同比扩张，上涨预期依然强烈 2013.09.04 俞冲(高级分析师) 刘霞(高级分析师) 李体欣(首席宏观研究员) 殷睿(助理研究员) 电话： 020- 88836117 020- 88831176 020- 88834052 020-88836115 邮箱： yuc@gzgzhs.com.cn liuxia@gzgzhs.com.cn litx@gzgzhs.com.cn yinr@gzgzhs.com.cn 执业编号： A1310512070011 A1310 513070001  事件： 根据百城价格指数对100 个城市新建住宅的调查，8 月全国100 个城市（新建）住宅平均价格为10442 元/ 平方米，环比7 月上涨0.92 %。自 2012年 6 月以来已连续第15 个月环比上涨， 且涨幅比上月扩大0.05个百分点；同比则连续第9 个月上涨，涨幅扩大至8.61%。  我们与市场不同的观点：  主要观点： 受购房需求旺盛和土地价格不断上升影响，8月百城住宅均价环同比双涨，且涨幅呈扩大态势。预计随着“金九银十”的到来，房企将加大推盘量，一线城市可能出现量价齐升的局面。但从更长期看，三线城市房价上涨压力将缓解，一线和二三线城市房价分化或加大。但这种加速上涨的势头会在未来货币流动性趋紧和房产税扩围的影响下终结。  8月百城新宅均价环同比双涨，房市持续上涨势头 百城新建住宅均价环比同比双涨，涨幅呈扩大态势，其中一线城市涨幅最大。说明房市仍维持持续上涨势头，且一线城市与二三线城市分化现象仍持续。  需求旺盛，房价上涨预期依然强烈 房价的上升态势符合我们对下半年房价稳中有升的判断。和去年同期相比，今年住宅成交量明显好于去年，购房需求仍较为旺盛。近期全国土地成交量维持高位，且成交价格不断攀升，表明市场对下半年房地产市场依旧看好。我们认为供需双方的热情，将对下半年的房地产市场形成助推，受需求和高地价的影响，房价上涨预期依旧强烈。  流动性以及房产税双重抑制房价快速上涨 预计随着“金九银十”的到来，房企将加大推盘量，一线城市可能出现量价齐升的局面，三线城市房价上涨压力将缓解，一线和二三线城市房价分化或加大。在稳增长的背景下，国家将以维持房地产市场稳定为主，我们认为出台更加严厉的调控措施的可能性不大，但这种加速上涨的势头会在未来货币流动性趋紧和房产税扩围的影响下终结。 中国经济走势 今日重点数据 相关报告  《7 月楼市加速上涨，下半年仍有上 升预期》_20130807  《楼市供需热情高涨，6月百城同比 扩张》_20130703  《房产税试点方案临近，房价涨势趋 缓》_20130621 -4.00-2.000.002.004.006.008.0010.00-1.00-0.500.000.501.001.50百城住宅价格指数:环比百城住宅价格指数:同比 第2 页 共 5页 宏观研究·宏观日报 【经济数据】根据百城价格指数对100 个城市新建住宅的调查，8 月全国100 个城市（新建）住宅平均价格为10442 元/ 平方米，环比7 月上涨0.92 %。自 2012年 6 月以来已连续第15 个月环比上涨， 且涨幅比上月扩大0.05个百分点；同比则连续第9 个月上涨，涨幅扩大至8.61%。 【我们与市场不同的观点】受购房需求旺盛和土地价格不断上升影响，8月百城住宅均价环比同比双涨，且涨幅呈扩大态势。我们预计随着“金九银十”的到来，房企将加大推盘量，一线城市可能出现量价齐升的局面，三线城市房价上涨压力将缓解，一线和二三线城市房价分化或加大。不过受房产税扩围和流动性趋紧影响，下半年房价涨幅将有所收窄。  8月百城新宅均价环同比双涨，房市持续上涨势头 百城新建住宅均价环比同比双涨，涨幅呈扩大态势，其中一线城市涨幅最大。说明房市仍维持持续上涨势头，且一线城市与二三线城市分化现象仍持续。 图表 1百城住宅均价环比同比双涨 图表 2一线城市与二三线城市分化现象仍持续 数据来源：WIND 广证恒生  需求旺盛，房价上涨预期依然强烈 房价的上升态势符合我们对下半年房价稳中有升的判断。和去年同期相比，今年住宅成交量明显好于去年，表明购房需求仍较为旺盛。近期全国土地成交量维持高位，且成交价格不断攀升，表明市场对下半年房地产市场依旧看好。我们认为供需双方的热情，将对下半年的房地产市场形成助推，受需求和高地价的影响，房价上涨预期依旧强烈。 -4.00-2.000.002.004.006.008.0010.00-0.80-0.60-0.40-0.200.000.200.400.600.801.001.202011-102011-122012-022012-042012-062012-082012-102012-122013-022013-042013-062013-08百城住宅价格指数:环比百城住宅价格指数:同比-1.50-1.00-0.500.000.501.001.502.002.502011-022011-052011-082011-112012-022012-052012-082012-112013-022013-052013-08百城住宅价格指数:一线城市:环比%百城住宅价格指数:二线城市:环比%百城住宅价格指数:三线城市:环比% 第3 页 共 5页 宏观研究·宏观日报 图表 3近期地王一览 日期 内容 8 月 29日 青岛拍卖成交了2 宗市北区黄金地块，福州市榕荣房地产有限公司和华新园置业有限公司，分别以8.85亿元和4.88亿元各竞得一块。本次出让地块均需配建保障性住房，其用地以划拨方式供应。其中，由福州榕荣竞得的1 号地块，地块溢价率高达56.26%，楼面地价6027元/平方米，成为今年青岛市的单价地王。 8 月 27日 上海市规划和国土资源管理局公告称，上海浦东新区潍坊新村街道黄浦江沿岸E18 单元7-7 地块将于 9 月 25 日开始挂牌报价，10 月 10 日正式出让。历史资料显示，该地块曾于2011年 11 月 23 日首次正式挂牌，彼时出让面积为3614平方米，起始出让总价为2.16亿元，但由于没有企业提交竞买申请而遭遇流拍。依照当时的出让金额，其起始楼面地价已达2.39万元/平方米，若在2011年成功出让，无疑会成为当年上海的单价地王。 8 月 25日 在几经易主和预申请之后，上海“准地王”徐家汇中心项目地块终于在上周五发布挂牌出让公告，以 175 亿元的起步价挂牌出让，为上海准总价地王。 8 月 22日 南京迎来了两年多以来最火爆的土地拍卖，9 块地卖了90.7亿，南京板桥和仙林再造两地王。南京板桥被富力以13.3亿摘下，仙林则被中天城投以7.8 亿拿下。 8 月 16日 华润置地在深圳土地交易中心以109 亿元竞得深圳前海第三宗土地，该地块再次刷新了深圳的地价纪录。此次竞拍地块，位于前海桂湾片区二单元02 街坊，为商业性办公用地，土地使用年限40 年。其土地面积为61831平方米、建筑面积50.3万平方米，出让起始价达67.2亿元，面积和起始价均超过首批出让的前两宗地。 8 月 6 日 武汉土地市场多宗地块引来众多开发商参与竞拍，更有开发商连续加价。中原地产数据显示，在五宗竞价地块中，有三宗地块的溢价率超过100% ，其中一宗位于经济开发区，两宗位于光谷，有一宗光谷地块溢价达到138%。 8 月 6 日 长沙成功出让两宗地块，均位于岳麓区。其中一宗地块经过88 轮竞拍才决定最后的买家，地块成交总价8592万元，溢价率高达194.05%，楼面地价3835元/ 平方米。 图表 4全国土地成交量大幅回升 图表 5居民购房意愿仍偏高 数据来源：WIND 广证恒生 -20.0 -15.0 -10.0 -5.0 0.0 5.0 10.0 15.0 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 本年土地成交价款:累计值本年土地成交价款:累计同比4.304.404.504.604.704.804.905.005.105.205.302011-042011-062011-082011-102011-122012-022012-042012-062012-082012-102012-122013-022013-042013-06购买住房意愿比例:月 第4 页 共 5页 宏观研究·宏观日报 图表 6一线城市与二三线城市分化加大 图表 7房屋新开工面积增速趋缓 数据来源：WIND 广证恒生  流动性以及房产税双重抑制房价快速 预计随着“金九银十”的到来，房企将加大推盘量，一线城市可能出现量价齐升的局面，三线城市房价上涨压力将缓解，一线和二三线城市房价分化或加大。在稳增长的背景下，国家将以维持房地产市场稳定为主，我们认为出台更加严厉的调控措施的可能性不大。但受货币流动性趋紧和房产税扩围的影响，下半年房价过快上涨势头受到抑制，涨幅将有所收窄。 图表 8上海、重庆涨幅明显低于其他城市 图表 9 M2增速减缓 数据来源：WIND 广证恒生 -5.000.005.0010.0015.0020.002011-072011-092011-112012-012012-032012-052012-072012-092012-112013-012013-032013-052013-07百城住宅价格指数:一线城市:同比百城住宅价格指数:二线城市:同比百城住宅价格指数:三线城市:同比-20.00-15.00-10.00-5.000.005.0010.0015.0020.0025.000 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 2011-072011-092011-112012-012012-032012-052012-072012-092012-112013-012013-032013-052013-07房屋新开工面积:住宅:累计值房屋新开工面积:住宅:累计同比-3.00-2.00-