名流置业(000667)城中村改造电话会议：锁定优势资源，受益城中村改造

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES公司研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 锁定优势资源，受益城中村改造 ——名流置业城中村改造电话会议 2013年1月29日 推荐/维持 名流置业 事件点评 房地产行业分析师 郑闵钢 电话：010-66554031 zhengmg@dxzq.net.cn 执业资格证号: S1480510120012 张鹏 电话：010-66554029 zhangpeng@dxzq.net.cn 执业资格证号:S1480512060003 事件： 近期我们邀请名流置业的相关人员对武汉地区和公司的城中村改造情况做了一个介绍，并在电话会议上与部分机构投资者进行了交流。 关注1：城中村改造实际上是土地一级开发的一种方式 城中村改造是指开发商前期介入一级开发，包括土地征用相关手续办理、拆迁户还建、同时协助村集体进行经济改制以及村民改身份，最后土地经过整理，进行挂牌交易的过程。“城中村改造”过程中，由于开发商有前期介入的优势，可以较好的控制、拿到项目。 关注2：城中村项目优势较多 城中村项目的优点包括：1、可以一次性的拿到较大开发量，有一定的规模就可以有条件做出更好的品质，并取得更好的收益。而“招拍挂”的地块面积相对小，难以形成规模。2、现金流的压力相对小。因为城中村改造成本中，村集体的收益、拆迁成本和还建成本是大的支出，其他例如方案编制、交政府土地整理的相关费用则占比小。还建房是逐步支出，周期较长；村集体收益部分则比较有大的弹性，根据村里的需要支出，相对现金流压力小。3、和“招拍挂”方式相比成本可控。城中村项目的开发企业先期介入，最终的实际成本会比较确定，与“招拍挂”方式比，成本较低并且可控。 关注3：城中村改造难点在于利益协调，成本控制难点在于拆迁成本 城中村改造最难的部分，是与村集体协调的工作，要同时处理好村集体、村民利益和开发商利益之间的关系。目前公司所进行的项目在这方面选择对象慎重、运作机制完善，已取得很好的基础，所参与的项目村集体、区政府都比较支持，所以公司项目推进顺利，2013年将有部分项目达到挂牌要求。 城中村改造最大的成本分三块：村集体收益、拆迁成本和还建成本。其中拆迁成本则在实施过程中存在一定的不确定性，控制好拆迁成本是控制城中村改造总成本的关键点，公司在这方面已拥有较丰富的实际操作经验。 关注4：武汉二环内城中村改造以基本完成，未来将向外继续扩展 武汉的城中村改造分为三个阶段。第一个阶段是政府2009年提出来的二环内的56个村进行城中村改造，截止到2012年，56个村已经全部完成挂牌交易，第一阶段已经完成；第二阶段，是指二环外、三环内的 P2 东兴证券调研快报 锁定优势资源 受益城中村改造 DONGXING SECURITIES80几个城中村村，将是未来城中村地块集中推出的区域；第三阶段，是指三环外的城中村改造，目前除了某些政府用地要求进行城中村改造外，很少有城中村项目纳入政府规划。中长期看公司在武汉地区获得新的城中村改造项目仍有空间。 关注5：公司城中村改造稳步推进 继2012年摘得邓甲村项目后，公司目前正在改造的长丰村、建和村和新湖村有望2013年上半年挂牌，我们预计公司很可能摘牌，届时将给公司增加约400万平方米的项目储备，公司在武汉地区的项目储备将达到500万方左右，公司在武汉地区的市场影响力将进一步增强。 交流会上公司领导回答了不少投资者所提出的问题。 结论： 公司是最早一批迅速完成全国布局的地产公司之一。目前面对房地产市场的新变化，积极调整发展战略，以退为进，发挥自身优势精耕优势城市。为更有效地实现公司战略的调整，公司积极出台包括股权激励等的相应配套措施，调动全员积极性来促进公司的发展。2013年公司推盘量较大，并将加速开发项目的周转。我们预计公司2012-2014年营业收入分别为27.59亿元、44.16亿元和53.05亿元，归属于上市公司股东净利润分别为3.38亿元、5.04亿元和6.75亿元，基本每股收益0.13元、0.2元和0.26元，对应当前PE分别为16.89X、11.33X和8.46X，维持公司“推荐”评级。 东兴证券调研快报 锁定优势资源 受益城中村改造 P4 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 资产负债表 单位:百万元 利润表 单位:百万元 2011A 2012E 2013E 2014E 2011A 2012E 2013E 2014E 流动资产合计 9894 11881 16792 20013 营业收入 1813 2759 4416 5305 货币资金 2167 1103 1766 2122 营业成本 1206 1788 2829 3273 应收账款 60 45 73 87 营业税金及附加 167 221 353 424 其他应收款 84 127 204 245 营业费用 63 83 132 159 预付款项 1659 2196 3045 4027 管理费用 133 193 309 371 存货 5844 8329 11625 13452 财务费用 19 69 176 243 其他流动资产 80 80 80 80 资产减值损失 -3.96 5.00 5.00 5.00 非流动资产合计 995 890 851 811 公允价值变动收益 0.00 0.00 0.00 0.00 长期股权投资 132 132 132 132 投资净收益 17.90 50.00 60.00 70.00 固定资产 263.39 291.54 252.16 212.78 营业利润 247 450 671 898 无形资产 3 3 3 2 营业外收入 1.33 2.00 2.00 2.00 其他非流动资产 0 0 0 0 营业外支出 5.56 1.00 1.00 1.00 资产总计 10890 12772 17643 20823 利润总额 243 451 672 899 流动负债合计 3009 5556 10098 12863 所得税 77 113 168 225 短期借款 307 5166 8900 10964 净利润 166 338 504 675 应付账款 548 588 930 1076 少数股东损益 -1 0 0 0 预收款项 751 1027 1469 1999 归属母公司净利润 166 338 504 675 非流动负债合计 2461 749 826 905 EBITDA 294 558 887 1181 长期借款 667 747 828 908 EPS（元） 0.07 0.13 0.20 0.26 其他非流动负债 4 2 -2 -3 主要财务比率 负债合计 5470 6305 10925 13768 2011A 2012E 2013E 2014E 少数股东权益 199 199 199 199 成长能力 实收资本（或股本） 2560 2560 2560 2560 营业收入增长 -7.3% 52.14% 60.07% 20.13% 资本公积 1536 2414 2414 2414 营业利润增长 385.7% 82.12% 49.20% 33.93% 未分配利润 935 1071 1272 1542 归属于母公司净利润增长 244.7% 103.03% 49.09% 33.88% 归属母公司股东权益合计 5220 6258 6510 6848 获利能力 负债和所有者权益 10890 12763 17634 20815 毛利率(%) 33% 35% 36% 38% 现金流量表 单位:百万元 净利率(%) 9% 12% 11% 13% 2011A 2012E 2013E 2014E 总资产净利润（%） 2% 3% 3% 3% 经营活动现金流 -452 -4435 -2799 -1296 ROE(%) 3% 5% 8% 10% 净利润 166 338 504 675 偿债能力 折旧摊销 28.32 0.00 39.71 39.71 资产负债率(%) 50% 49% 62% 66% 财务费用 19 69 176 243 流动比率 3.29 2.14 1.66 1.56 应付帐款的变化 0 40 342 146 速动比率 1.35 0.64 0.51 0.51 预收帐款的变化 0 276 442 531 营运能力 投资活动现金流 0 119 55 65 总资产周转率 0.18 0.23 0.29 0.28 公允价值变动收益 0 0 0 0 应收账款周转率 13.08 52.36 74.88 66.40 长期投资 132 132 132 132 应付账款周转率 3.56 4.86 5.82 5.29 投资收益 18 50 60 70 每股指标（元） 筹资活动现金流 0 3253 3407 1586 每股收益(最新摊薄) 0.07 0.13 0.20 0.26 短期借款 307 5166 8900 10964 每股净现金流(最新摊薄) 0.07 -0.42 0.26 0.14 长期借款 667 747 828 908 每股净资产(最新摊薄) 2.04 2.45 2.54 2.68 普通股增加 0 0 0 0 估值比率 资本公积增加 0 878 0 0 P/E 31.86 16.89 11.33 8.46 财务费用 0.00 -69 -176 -243 P/B 1.09 0.91 0.88 0.83 现金净增加额 -452 -1063 663 356 EV/EBITDA 21.15 17.77 14.77 12.62 P3 东兴证券调研快报 锁定优势资源 受益城中村改造 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES分析师简介 郑闵钢 房地产、建筑工程行业资深研究员，基础产业小组组长，东南大学土木工程系毕业，2007年加盟东兴证券研究所从事房地产、建筑工程行业研究工作至今。获得“证券通-中国金牌分析师排行榜”2011年最强十大金牌分析师（第六名）。“证券通-中国金牌分析师排行榜”2011年度分析师综合实力榜-房地产行业第四名。朝阳永继2012年度“中国证券行业伯乐奖”优秀组合奖十强（第七名）。朝阳永继2012年度“中国证券行业伯乐奖”行业研究领先奖十强（第八名）。 张鹏 金融学硕士，具有房地产行业从业经验，2010年起从事房地产、建筑工程行业研究工作至今。 分析师承诺 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本人研究成果，引用的相关信息和文字均已注明出处。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。 东兴证券调研快报 锁定优势资源 受益城中村改造 P4 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGX