上海、重庆房产税试点方案点评：房产税靴子落地,力度温和符合预期

房产税靴子落地，力度温和符合预期 ――上海、重庆房产税试点方案点评 长城证券有限责任公司 GREATWALL SECURITIES CO.LTD 行业表现 -30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%10-0110-0210-0310-0410-0510-0610-0710-0810-0910-1010-1110-12050001000015000200002500030000成交金额房地产(申万)上证综合指数 1M 3M 6M YTD 房地产 -5.0% -10.7% -2.8% -0.5% 上证指数 -1.3% -8.5% 6.6% -0.6% 相关报告 三次调控突袭，强化地方责任——2011年新国八条点评 2011年1月 调控仍在延续，坚持逢低布局——长城地产周刊第七十四期（2011.1.17-2011.1.23） 2011年1月 年报行情遭遇货币紧缩——长城地产周刊第七十四期（2011.1.10-2011.1.16） 2011年1月 关于媒体报道“土地出让期满无偿收回”事件的点评 2011年1月 年报助力，价值回归延续――长城地产周刊第七十三期（2011.1.3－2011.1.9） 2011年1月 行业在犹豫中展开，坚持逢低介入策略――长城地产周刊第七十二期（2010.12.27－2011.01.02） 加息时点超预期，反弹行情一波三折――长城地产周刊第七十一期（2010.12.20－12.26） 低估值+短期趋势向好，板块迎来阶段反弹――长城地产周刊第七十期（2010.12.13－12.19） 加息搁浅，板块迎来阶段反弹――长城地产周刊第六十九期（2010.12.06－12.12） 2010年12月 要点：  事件：2011年1月27日，国务院同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省、自治区、直辖市自行制定。随后，重庆和上海相继公布了房产税试点方案，讨论已久的房产税靴子终于落地。  政策点评：  政策基本符合预期。当前方案基本与预期一致，较为缓和，但对楼市预期的影响更为直接和深远。房产税的靴子虽暂可称落地，但老虎已出笼，后续的储备政策依然若隐若现，年内不排除在其他城市试点的可能。从房产税的征收目的看，主要有三方面：一是完善税收征管体系；二是调节居民收入分配；三是抑制炒房。其中重庆还体现了其调控楼市的方向，即“低端有保障、中端有市场、高端有抑制”，其房产税试点完全针对高端房产。  具体政策对比。两市方案的主要区别一是征收对象上，上海仅针对新购房(但计算免税面积时要考虑存量房)，重庆还纳入了存量独栋别墅和三无人员（无户籍、无工作、无投资企业）；二是计税依据，上海对成交价格打了7折；三是税率方面，重庆的累计幅度更为细致，但二者的税率并无太大差异；四是免税面积，重庆更为苛刻；五是纳税时间上，上海是应税住房发生权属转移时缴清，重庆每年10月缴纳。此外，重庆房产税主要针对高档住宅（具体到今年是高于过去两年新房成交价的平均值，即售价高于9941元/平米的房产），可能对房价接近9941元的房产价格上涨有一定抑制作用。而上海方面，结合房产税试点方案和新限购令的双重影响，很可能抑制二手房的供应，投资客存在卖了买不回来的问题，因此短期供需都会受到相当影响。  政策组合拳发威，销量下滑难免、房价窄幅波动。鉴于两市房产税政策影响的均是投资投机性需求，对于自住消费需求并无影响。相对于新房市场，二手房市场的供给弹性更大、调整时间也更快。因此，两市二手房市场成交短期受到的冲击应更明显，住房流通速度将会明显降低。对全国楼市而言，房产税配合限购令全面严厉铺开，加之信贷紧缩、二套房首付比例提高以及加息预期，同时考虑到投资性需求已在前期集中释放过一波，我们预计将促使楼市短期观望、中长期成交量回落。这个观望期预计将至少持续两到三个月。我们认为房价或将在政策和成交的双重影响下窄幅波动，实际上这也更为符合中央、地方双方的目标，政策目标的达成效果应好于2010年。 独立声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 投资评级：中性（维持） 分析师 刘 昆：  (86-755) 83516214 liuk@cgws.com 执业证书编号：S1070209040312 联系人：苏绪盛  (86-755) 83511405 suxs@cgws.com 从业证书编号：S1070111010021 证券研究报告 房地产行业 动态点评 报告日期：2011年1月28日 2 长城证券有限责任公司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 动态点评 ） 期（2010.5.10－5.17） ）  短期保持观望。除加息政策，短期针对地产的调控政策告一段落，但消化依然需要时间。地产股虽然暂时去除了政策压力，但接下来成交量的萎缩可能会影响上市公司销售业绩，进而影响上市公司明年的业绩和估值。未来一段时间决定板块是否有持续反弹机会的因素在于3月份楼市销售是否有超预期表现，因此短期建议投资者仍然保持观望，待板块回调到位后逢低介入。 表1：两种试点方案对比 上海版 重庆版 试点范围 全市 主城九区 征收对象 新购房 (居民家庭第二套及以上，非居民家庭首套)，以购房合同网上备案的日期为准 存量房：独栋 新购房：1.独栋；2.高档房(单价达到上两年主城九区均价2倍以上的，国土房管部门公布该单价)；3.“三无人员”(同时无户籍、无企业、无工作，下同)的二套及以上普通住房 计税依据 评估值，但目前暂按交易价格的70% 交易价格，待条件成熟时按房产评估值 适用税率 1、0.6%； 2、价格低于上年度新建商品住房平均销售价格(统计局每年公布)2倍的，0.4% 1、独栋、高档房：单价2-3倍的，0.5%；3-4倍的，1%；4倍以上的，1.2%。 2、“三无人员”的二套及以上普通住房，0.5%。 应纳税额 max{0,税率*单价*0.7*min{新购面积,存量面积+新购面积-60*家庭人数}} 应税建筑面积*单价*税率 税收减免 1、免税人均面积60平米，增量和存量合并计算；对属新购住房超出部分的面积征收 2、新购一套住房后的一年内出售原有唯一住房的，其新购住房已征收的房产税可予退还 1、存量独栋免税面积180平米； 2、新购独栋、高档住房，免税面积100平米； 3、以家庭为单位，只能对一套扣除免税面积； 4、“三无人员”的普通住房，具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税 收入用途 保障房支出 公租房建设 缴税时间 应税住房发生权属转移时缴清 每年10月1日至10月31日 其他 购房人应主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果 数据来源：Internet，长城证券研究所 表2：两市房产税的简化案例及对比 假设条件 上海版 重庆版 需求 改善性 投资性 改善性 投资性 存量面积 90 180 90 180 家庭人口 3 3 新购房面积 120 150 120 150 应税面积 30 150 20 50 新购房单价 30000元 30000元 10000元 10000元 纳税单价标准 26608元 26608元 9941元 9941元 适用税率 0.6% 0.6% 0.5% 0.5% 每年应纳税额 3780元 18900元 1000 2500 每年房产税占新购房总价比重 0.11% 0.42% 0.08% 0.17% 数据来源：Internet，长城证券研究所 注：上表中改善性投资性需求的划分仅为简化而设定，实际中界定并非如此清晰。 3 长城证券有限责任公司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 动态点评 ） 期（2010.5.10－5.17） ） 附：上海、重庆两地房产税试点方案 上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法 为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配臵房地产资源，根据国务院第136次常务会议有关精神，市政府决定开展对部分个人住房征收房产税试点。现结合本市实际，制定本暂行办法。 一、试点范围 试点范围为本市行政区域。 二、征收对象 征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。 除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。 新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。 居民家庭住房套数根据居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女，下同）在本市拥有的住房情况确定。 三、纳税人 纳税人为应税住房产权所有人。 产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。 四、计税依据 计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。 房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。 五、适用税率 适用税率暂定为0.6%。 应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。 上述本市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。 六、税收减免 （一）本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。 合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。 本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。 （二）本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。 （三）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。 （四）符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。 （五）持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。 （六）其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。 4 长城证券有限责任公司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD 动态点评 ） 期（2010.5.10－5.17） ） 七、收入用途 对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出。 八、征收管理 （一）房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。 （二）房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。 （三）凡新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。地方税务机关根据需要，会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定，并将认定结果书面告知购房人。应税住房发生权属转移的，原产权人应缴清房产税税款。 交易当事人须