关于上海、重庆出台房产税试点政策点评：达摩克利斯之剑轻轻落地,建议逢低加仓地产股

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 [Table_KeyInfo] 证券研究报告—动态报告/行业快评 房地产 [Table_IndustryInfo] 关于上海、重庆出台房产税试点政策点评 谨慎推荐 （维持评级） [Table_Title] 达摩克利斯之剑轻轻落地，建议逢低加仓地产股 证券分析师： 方焱 0755-82130648 fangyan@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120001 证券分析师： 区瑞明 0755-82130678 ourm@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 联系人： 黄道立 0755-82133397 huangdl@guosen.com.cn 事项： [Table_Summary] 1月27日晚，上海颁布了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，重庆市也公布了《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》。 评论：  试点方案税负很轻、较为和谐 2010年关于重庆、上海房产税试点的传闻纷纷扬扬，一直处于“引而不发”状态，“引而不发”反而能对市场起到一定的阻吓作用，犹如“一直叫喊狼来了，狼却总不来，但挺吓人”。此刻，房产税试点终于落地。 试点方案具体分析如下： ①上海房产税： 征收对象：本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积，若人均超过60平方米，对属新购住房超出部分的面积征收房产税； 计税依据：计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。 税率：适用税率暂定为0.6%；应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。 点评： 1、税赋轻微。根据税收征收细则，假设一个3口之家拥有一套100平方米的住宅，又新购一套100平方米的住宅，2套住宅合计200平方米，根据规定，若人均超过60平方米，对属新购住房超出部分的面积征收房产税；因此该家庭住宅中有20平方米需要缴纳房产税。若该房屋均价仅为2万元/平方米，未超出2010年上海市约1.5万元/平方米的均价水平的2倍，则适用0.4%的优惠税率，房价按70%计算，每年征收1120元房产税，相当于房屋总价的0.03%，平摊到每月每平米房屋，税负仅为0.47元；若该房屋均价为4万元/平方米，超出2010年上海市约1.5万元/平方米的均价水平2011年1月28日 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 的2倍，则适用0.6%的优惠税率，房价按70%计算，由此计算每年征收3360元房产税，相当于房屋总价的0.04%，平摊到每月每平米房屋，税负仅为1.4元。由上述计算我们可以看出，上海房产税的税负很轻。 表1：房产税年税收负担测算 均价（元/平方米） 住宅面积（假设200平方米） 房屋总价（万元） 适用税率 年税负占总价比例 每月每平米房屋税负（元） 20000 1120 400 0.4% 0.03% 0.47 30000 1680 600 0.4% 0.03% 0.70 2 40000 3360 800 0.6% 0.04% 1.40 注：据上海房管局数据显示去年上海全年全市商品住宅成交均价约15000元/平方米 假设户均人数为3 资料来源：分析师测算 2、打击面不到1%：只对本市居民新购第二套房后合并计算的家庭全部住房面积人均超过60平方米，对属新购住房超出部分的面积征收，或对持居住证居住不满三年的人新购房屋征收，并在居住满三年后退还。根据过去2年我们跟踪数据显示，上海成交套均面积在100平米左右，过去三年上海别墅及高档公寓在全市销售面积中的占比仅为15%，若未来新增房源仍维持这一比例，刨去人均60平以内的家庭，打击面不到1%。 同时，根据2010年全年成交数据来看，上海内环以内成交量占全市成交量8%，成交均价44552元/平方米；内外环间成交量占全市成交量21%，成交均价20264元/平方米；外环以外成交量占全市成交量72%，成交均价10503元/平方米；全市全年成交均价14967元/平方米。因此，在打击面不到1%的情况下，当中还有90%以上的征收对象将享受0.4%的优惠税率。 ②重庆房产税： 征收对象：①个人拥有的独栋商品住宅；②个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房；③在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。 计税依据：应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据（据媒体报道，市长透露按前两年均价计算）。 税率：①独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%；②在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。 点评：从规定上看，重庆房产税税收负担较为明确：根据不同范围人均税收负担在0.5%——1.2%不等。下一步我们将简单推算一下税收可能涉及的市场范围。重庆市市长黄奇帆对宣布：“其预计重庆今年可以收2亿房产税”。根据黄市长提供的数据，假设平均税率为0.85%（因为市场税率在0.5%-1.2%，为方便计算，取中值作为平均税率），需纳税的商品房市值为235.29亿元（2亿元/0.85%），重庆2000-2010年全市住宅成交总面积为2.58亿平方米，根据我们重点城市销售跟踪数据计算，2009-2010年全市成交均价为5066元/平方米（重庆房产税计税依据为前两年均价），由此按房产税计税依据计算规则估算重庆市目前住宅总市值为1.31万亿元。235.29亿元的纳税住宅市值仅仅占全市住宅总市值1.31万元的1.8%。即使最终全年收得房产税4亿元（翻一倍），征收范围也仅为3.6%。因此，我们可以看出，税收涉及范围十分有限。  试点方案可操作性仍有待检验 从两地的试点方案来看，部分规定操作性不强，比如如何保证征收对象照章纳税？在评估业发展尚处于初级阶段（大部分评估公司规模小、基本上依附于银行住房按揭这条产业链、还无法形成广泛的公信力），如何确给房屋合理定价？而且， 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 我们认为，按照目前的方案，在征收过程中，耗费的行政资源及行政成本较大。  政策长期来看，对行业影响中性 从日本、香港情况看，征收住宅保有税有赖于房地产的繁荣，在行业萧条时难以征收，基于此，我们认为开征房产税表面上是增加房屋持有者负担的利空，但实质上对行业影响中性。 以香港情为例：香港物业税（也称差饷制度）早在1845年就开始实施，税基是应收差饷物业的租金价值（由政府评估）， 05～06财政年度征收率为5%。在亚洲金融危机对香港房地产造成沉重打击期间，政府对差饷进行了多次减免： 98年退还当年第二季差饷、99年免除第三季差饷、02年免收五千港元以下低额差饷(该政策使得230万左右约85%的缴纳人在该年不需缴纳差饷)、03年在SARS期间免除了约90%缴纳人的差饷，并延长其余10%缴纳人3个月的交款日期。  “达摩克利斯之剑”落地，利好地产股，建议逢低加仓 自我们年度策略发布以来，地产股超额收益明显，显露出一定的防御性。随着房产税的“达摩克利斯之剑”轻轻落地，政策底已显现。回顾2010年房地产板块股票走势我们不难发现，即使在行业政策面、基本面最不明朗的底部阶段——2010年5-6月间，主流地产股的估值也保持在动态PE10.5倍附近。目前政策面已趋于明朗，估值（无论PE何PB）均接近历史底部，我们继续坚持年度策略观点，建议现阶段逢低加仓地产股，把握两条主线：①估值低、财务稳、业绩锁定性好的全国及区域龙头，如金地、万科、保利、首开、嘉凯城；②地产+X，如福星、中天、华侨城。另外，适当关注存在高送转可能的品种。 特别提示 根据《发布证券研究报告暂行规定》（中国证券监督管理委员会公告[2010]28号）第十二条的规定，我公司特披露：截至2011年1月27日，我公司以自有资金投资持有“保利地产”（600048）52,000,000股。 附： 上海市人民政府关于印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知 沪府发„2011‟3号 各区、县人民政府,市政府各委、办、局: 根据国务院第136次常务会议有关精神,市政府决定,自2011年1月28日起,本市开展对部分个人住房征收房产税试点。现将《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》印发给你们,请认真按照执行。 实施房产税改革是党的十七届五中全会作出的一项重要部署,是“十二五”时期我国税制改革的一项重要内容。各区县、各部门要高度重视,细致工作,密切配合,确保本市对部分个人住房征收房产税的试点顺利进行。 二○一一年一月二十七日 上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法 为进一步完善房产税制度,合理调节居民收入分配,正确引导住房消费,有效配臵房地产资源,根据国务院第136次常务会议有关精神,市政府决定开展对部分个人住房征收房产税试点。现结合本市实际,制定本暂行办法。 一、试点范围 试点范围为本市行政区域。 二、征收对象 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 4 征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房,下同)和非本市居民家庭在本市新购的住房(以下统称“应税住房”)。 除上述征收对象以外的其他个人住房,按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。 新购住房的购房时间,以购房合同网上备案的日期为准。 居民家庭住房套数根据居民家庭(包括夫妻双方及其未成年子女,下同)在本市拥有的住房情况确定。 三、纳税人 纳税人为应税住房产权所有人。 产权所有人为未成年人的,由其法定监护人代为纳税。 四、计税依据 计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值,评估值按规定周期进行重估。试点初期,暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。 房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。 五、适用税率 适用税率暂定为0.6%。 应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。 上述本市上年度新建商品住房平均销