2010年中报点评：项目储备有待充实

敬请参阅报告结尾处免责声明 1 维持评级 栖霞建设(600533) 房地产III/房地产 T_ReportAbstract 栖霞建设：项目储备有待充实 2010 年中报点评 报告关键点： & 2010年中期业绩增长符合预期。 & 受益于南京、无锡、苏州土地升值。 & 公司应进一步补充优质土地储备以增强发展后劲。 & 维持增持-A评级。 报告摘要： ÿ 2010年中期业绩符合预期。报告期，公司房地产业务共结算收入22.3亿元，结 算面积25.47万平方米，毛利率为31.65%，较去年同期下降了0.4个百分点。实 现归属于母公司所有者的净利润2.11亿元，同比增加160.47%；每股收益0.2009 元。 ÿ 公司受益于南京、无锡、苏州土地升值。公司现有土地储备约200万平米，全部 分布在南京、无锡、苏州。由于2009年以来房价大幅上涨，以及结算项目结构 原因，公司明年的结算毛利率有望大幅提高。 ÿ 计划年底前新开工一批项目。计划年底前新开工的项目具体包括南京G84地块、 无锡东北塘、苏州2009-B-71地块、南京西花岗保障房项目等；这些项目将成为 2011年以后的主要利润来源。公司开发产品具有较高品质。南京栖庭项目在建， 精装修，2011年交房的可能性较大。新政之后，销售受冲击较明显，但一旦销 售转暖，应会得到市场认可。无锡栖园在建，位置非常优越，开发前景良好。 ÿ 土地储备需补充。报告期增加了一些土地储备。从长远发展看，公司应进一步 补充优质土地储备以增强发展后劲。公司计划适时在一级市场拿地，并继续致 力于通过合资、合作等多种途径择机增加土地储备。公司积极参与经济适用房 建设，有利于和政府保持良好的合作关系。 ÿ 维持增持-A的投资评级。考虑新政对销售的影响，小幅下调2010年、2011年EPS 至0.31元、0.53元，下调目标价至6.5元。 T_FSAndV SAbstract 财务和估值数据摘要 (百万元) 2008 2009 2010E 2011E 2012E 营业收入 1,591.6 2,202.1 3,235.0 2,805.0 3,610.0 Growth(%) ­44.3% 38.4% 46.9% ­13.3% 28.7% 净利润 187.9 223.2 330.3 553.1 574.0 Growth(%) ­45.3% 18.8% 48.0% 67.5% 3.8% 毛利率(%) 40.4% 36.7% 37.1% 51.0% 45.3% 净利润率(%) 11.8% 10.1% 10.2% 19.7% 15.9% 每股收益(元) 0.18 0.21 0.31 0.53 0.55 每股净资产(元) 2.93 3.02 3.39 3.97 4.68 市盈率 30.9 26.0 17.6 10.5 10.1 市净率 1.9 1.8 1.6 1.4 1.2 净资产收益率(%) 7.7% 9.4% 15.2% 16.1% 15.2% ROIC(%) 7.1% 6.6% 11.1% 11.0% 10.7% EV/EBITDA 22.6 17.0 13.0 10.4 9.5 股息收益率 3.8% 1.8% 2.7% 1.0% 0.0% 公司快报 T_RankInfo 评级： 增持­A 上次评级： 增持­A 目标价格： 6.50 元 期限： 6个月 上次预测： 7.40元 现价： 5.53元 报告日期： 2010­07­30 T_MarketInfo 市场数据 总市值(百万元) 5,806.50 流通市值(百万元) 5,806.50 总股本(百万股) 1,050.00 流通股本(百万股) 1,050.00 12个月最高/最低 4.68/8.16元 十大流通股东(%) 53.55% 股东户数 98,864 12 个月股价表现 T_Graph -40% -28% -15% -3% 10% 07-09 11-09 01-10 04-10 07-10 栖霞建设 沪深300 T_YieldInfo % 一个月 三个月 十二个月 相对收益 5.12 2.49 (5.53) 绝对收益 17.41 (3.68) (26.35) T_Analyst 研究员 徐胜利 行业分析师 010­66581636 xusl@essence.com.cn 证书编号 S1450209090272 柳世庆 行业分析师 010­66581630 liusq@essence.com.cn 证书编号 S1450209100295 T_RelatedReport 前期研究成果 栖霞建设：与长三角一起成长 2010-02-11 栖霞建设：住宅持续旺销 将多渠道拿地 2009-10-28 栖霞建设：销售喜人 储备优化 2009-08-19 栖霞建设(600533) 敬请参阅报告结尾处免责申明 2 T_FSAndV S 财务报表预测和估值数据汇总 单位 百万元 模型更新时间 2010­7­29 利润表 2008 2009 2010E 2011E 2012E 财务指标 2008 2009 2010E 2011E 2012E 营业收入 1,591.6 2,202.1 3,235.0 2,805.0 3,610.0 成长性 减:营业成本 948.0 1,392.9 2,036.0 1,375.0 1,974.0 营业收入增长率 ­44.3% 38.4% 46.9% ­13.3% 28.7% 营业税费 129.6 236.8 364.0 397.0 456.5 营业利润增长率 ­49.6% 23.9% 82.6% 23.7% 11.9% 销售费用 36.1 41.4 64.7 56.1 72.2 净利润增长率 ­45.3% 18.8% 48.0% 67.5% 3.8% 管理费用 75.0 71.6 64.7 56.1 72.2 EBITDA 增长率 ­41.3% 20.6% 52.5% 30.8% 12.8% 财务费用 60.2 63.2 ­16.2 28.1 36.1 EBIT 增长率 ­41.7% 20.9% 53.9% 30.5% 12.4% 资产减值损失 24.7 2.1 ­ ­ ­ NOPLAT 增长率 ­30.9% 21.2% 47.0% 30.5% 12.4% 加:公允价值变动收益 ­ ­ ­ ­ ­ 投资资本增长率 31.5% ­12.8% 31.6% 15.3% ­100.0% 投资和汇兑收益 1.0 1.2 ­ ­ ­ 净资产增长率 48.9% 3.1% 12.1% 17.1% 18.0% 营业利润 319.0 395.2 721.8 892.8 999.0 利润率 加:营业外净收支 ­1.2 1.8 ­ ­ ­ 毛利率 40.4% 36.7% 37.1% 51.0% 45.3% 利润总额 317.8 397.0 721.8 892.8 999.0 营业利润率 20.0% 17.9% 22.3% 31.8% 27.7% 减:所得税 81.0 100.2 180.4 223.2 249.8 净利润率 11.8% 10.1% 10.2% 19.7% 15.9% 净利润 187.9 223.2 330.3 553.1 574.0 EBITDA/营业收入 24.2% 21.1% 21.9% 33.0% 28.9% 资产负债表 2008 2009 2010E 2011E 2012E EBIT/营业收入 23.8% 20.8% 21.8% 32.8% 28.7% 货币资金 1,105.2 1,541.8 1,200.0 1,000.0 1,000.0 运营效率 交易性金融资产 ­ 0.1 ­ ­ ­ 固定资产周转天数 8 6 4 4 3 应收帐款 165.3 218.8 226.8 247.8 247.8 流动营业资本周转天数 1,067 813 587 829 346 应收票据 ­ ­ ­ ­ ­ 流动资产周转天数 1,524 1,306 924 1,056 882 预付帐款 194.4 859.3 251.2 211.4 212.4 应收帐款周转天数 0 3 4 4 1 存货 5,730.1 6,159.4 6,147.2 7,172.2 7,598.2 存货周转天数 1,209 976 686 855 736 其他流动资产 ­0.0 0.0 0.0 ­ ­ 总资产周转天数 1,550 1,334 961 1,112 926 可供出售金融资产 ­ ­ ­ ­ ­ 投资资本周转天数 1,088 836 614 866 360 持有至到期投资 ­ ­ ­ ­ ­ 投资回报率 长期股权投资 21.0 44.5 150.0 150.0 150.0 ROE 7.7% 9.4% 15.2% 16.1% 15.2% 投资性房地产 15.7 30.7 140.0 140.0 140.0 ROA 3.2% 3.3% 6.6% 7.4% 7.9% 固定资产 35.6 31.7 33.0 30.0 30.0 ROIC 7.1% 6.6% 11.1% 11.0% 10.7% 在建工程 ­ ­ ­ ­ ­ 费用率 无形资产 0.6 0.6 0.6 0.7 0.7 销售费用率 2.3% 1.9% 2.0% 2.0% 2.0% 其他非流动资产 49.5 115.3 115.4 115.3 130.0 管理费用率 4.7% 3.3% 2.0% 2.0% 2.0% 资产总额 7,317.5 9,002.1 8,264.3 9,067.4 9,509.2 财务费用率 3.8% 2.9% ­0.5% 1.0% 1.0% 短期债务 888.0 380.0 350.0 300.0 300.0 三费/营业收入 10.8% 8.0% 3.5% 5.0% 5.0% 应付帐款 442.1 585.9 522.6 569.5 661.7 偿债能力 应付票据 20.0 ­ 20.0 30.0 54.1 资产负债率 57.9% 64.7% 56.9% 54.0% 48.3% 其他流动负债 264.1 2,073.2 907.3 894.0 770.1 负债权益比 137.7% 183.6% 132.3% 117.6% 93.4% 长期借款 1,318.0 1,983.0 2,300.0 2,000.0 2,000.0 流动比率 2.47 2.29 3.26 2.98 3.50 其他非流动负债 6.4 6.4 6.4 6.4 6.4 速动比率 0.49 0.68 0.70 0.50 0.56 负债总额 4,238.6 5,828.4 4,706.3 4,899.9 4,592.3 利息保障倍数 6.30 7.25 ­43.62 32.83 28.67 少数股东权益 488.0 464.7 675.8 792.2 967.5 分红指标 股本 1,050.0 1,050.0 1,050.0 1,050.0 1,050.0 DPS(元) 0.21 0.10 0.15 0.06 ­ 留存收益 1,540.8 1,659.0 1,832.3 2,325.4 2,899.4 分红比率 118.6% 47.0% 47.5% 10.8% 0.0% 股东权益 3,078.8 3,173.7 3,558.0 4,167.6 4,916.8 股息收益率 3.8% 1.8% 2.7% 1.0% 0.0% 现金流量表 2008 2009 2010E 2011E 2012E 业绩和估值指标 2008 2009 2010E 2011E 2012E 净利润 236.8 296.9 330.3 553.1 574.0 EPS(元) 0.18 0.21 0.31 0.53 0.55 加:折旧和摊销 6.3 5.8 1.6 4.1 8.2 BVPS(元) 2.93 3.02 3.39 3.97 4.68 资产减值准备 24.7 2.1 ­ ­ ­ PE(X) 30.9 26.0 17.6 10.5 10.1 公允价值变动损失 ­ ­ ­ ­ ­