关于土地增值税清算通知的点评

独立性声明作者郑重声明：在本人所知情的范围内，本人所属机构以及财产上的利害关系人与本人所评价的证券没有利害关系。所有结论为一家之言，仅供参考，任何依据本产品做出的投资决策，风险自负。本刊内容版权所有，请勿公开引用。 关于土地增值税清算通知的点评 z 内容提要 行业评级：中性 近半年行业相对沪深 300 指数走势 研 究 员 包晓霞 投资咨询证书号 S0620210030007 电 话 025-83367888-3085 邮 箱 xxbao@njzq.com.cn 事件： 26日国税总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。点评： z 比以往政策更严格。在上一轮房价暴涨时，就提到土地增值税清算一说。06年底，国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税，其中也规定了若干清算细则。由于金融危机，这一政策暂时搁浅。此次通知是2006年出台的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的升级版，要求比此前规定更严格。 z 开发商资金收紧，预计推盘增加。通胀必不可免，市场普遍预期资产价格仍会上涨。通过银行信贷来限制投资性需求只是暂时的应急措施。目前开发商资金还比较充沛，仍存在不少捂盘现象，欲等政策消化后再推盘，那么，此次政策调控的效果就要打折。土地增值税是累进税率，房价越高，获得的利润越多，缴纳土地增值税越多。之前，大部分房地产公司的土地增值税仅按1%~2%房地产行业南南南京京京证证证券券券有有有限限限责责责任任任公公公司司司 NNNAAANNNJJJIIINNNGGG SSSEEECCCUUURRRIIITTTIIIEEESSS CCCOOO...LLLTTTDDD2010年5月27日行业研究 - 1 - - 1 -作者郑重声明：在本人所知情的范围内，本人所属机构以及财产上的利害关系人与本人所评价的证券没有利害关系。 所有结论为一家之言，仅供参考，任何依据本产品做出的投资决策，风险自负。本刊内容版权所有，请勿公开引用。 独立性声明南京证券有限责任公司 NANJING SECURITIES CO.LTD预征，待楼盘销售交付后再进行清算。但由于清算难度大，实际缴纳比例远低于税法规定比例。严格清算增值税，已经销售的楼盘都要清算土地增值税，如果能够全部清算，09年各地理论上至少可以获得2640亿元的税收收入。开发商资金收紧，即使后面房价还能涨，但是预期要多交税，捂盘还有资金占用成本，因此，在一定程度上有利于增加开发商推盘量，增加市场供给。 z 政策组合拳，仍以打压房价为目的。此次政策调控的触发点是各地房价上涨过猛。房价上涨，一是由于对通胀预期产生恐慌，投资性需求过剩，二是开发商捂盘，供给不足。如果说清算土地增值税是从供给端来调控房地产市场，房产税则从需求端来调控房地产市场，双管齐下，才能使政策真正起作用。结合房贷政策、土地政策，政策正以组合拳的方式对房地产市场进行调控，其仍以打压房价，解决居民住房问题为最终目的。 - 2 - - 2 -作者郑重声明：在本人所知情的范围内，本人所属机构以及财产上的利害关系人与本人所评价的证券没有利害关系。 所有结论为一家之言，仅供参考，任何依据本产品做出的投资决策，风险自负。本刊内容版权所有，请勿公开引用。 独立性声明南京证券有限责任公司 NANJING SECURITIES CO.LTD 附录 关于土地增值税清算有关问题的通知 各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省(自治区)国家税务局： 为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下： 一、关于土地增值税清算时收入确认的问题 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 三、房地产开发费用的扣除问题 (一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。 (二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。 (三)房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。 (四)土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 - 3 - - 3 -作者郑重声明：在本人所知情的范围内，本人所属机构以及财产上的利害关系人与本人所评价的证券没有利害关系。 所有结论为一家之言，仅供参考，任何依据本产品做出的投资决策，风险自负。本刊内容版权所有，请勿公开引用。 独立性声明南京证券有限责任公司 NANJING SECURITIES CO.LTD 四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 六、关于拆迁安置土地增值税计算问题 (一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 (二)开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 (三)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题 《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。 八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。 国家税务总局 二O一O年五月十九日