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《关于加强土地增值税征管工作的通知》点评:土地增值税严格征收将产生重大影响

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《关于加强土地增值税征管工作的通知》点评:土地增值税严格征收将产生重大影响

独立性申明:本报告中的信息均来源于公开可获得资料,国都证券对这些信息的准确性和完整性不做任何保证。分析逻辑基于作者的职业理解,通过合理判断并得出结论,力求客观、公正,结论不受任何第三方的授意、影响,特此声明。 研究报告 第 1 页 研究创造价值 研究所 国都证券 房地产 2010年06月04日 行业研究 行业点评 投资评级:短期_中性,长期_A 土地增值税严格征收将产生重大影响 ――《关于加强土地增值税征管工作的通知》点评 核心观点 行业表现对比图 事件: 国税总局 2010-6-3 下午发布《关于加强土地增值税征管工作的通知》 点评: 1、土地增值税清算将从严征收。税务总局分别在 5 月 26 日和 6 月 3 日出台两个针对土地增值税清算的通知详见附录。6 月 3 日通知内容详尽、措辞严厉,土地增值税清算将从严征收,且严厉程度超出预期,土地增值税严格增收将会对房地产企业产生重大影响。 2、首次明确预征比例。各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于 2%,中部和东北地区省份不得低于 1.5%,西部地区省份不得低于 1%,。对尚未预征或暂缓预征的地区,应切实按照税收法律法规开展预征,核定征收率原则上不得低于 5%。 3、土地增值税从严清算可操作性强。国家税务总局已于 2009 年 5 月发布详细的《土地增值税清算管理规程》,加上5月26日、6月3日发布的关于相关清算与加强征管的通知,对土地增值税计算、预征、清算过程作出详尽的说明,操作性强。 4、建立问责制清算土地增值税。各级税务机关将建立考核问责机制的要求,把土地增值税清算工作列入年度考核内容,对清算工作开展情况和清算质量提出具体要求。通知要求“坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作,不折不扣地将国发[2010]10 号文件精神落到实处。” 5、土地增值税严格征收将对房地产企业盈利能力产生重大影响。根据《土地增值税暂行条例实施细则》及《土地增值税清算管理规程》,土地增值税实行四级超率累进税率,我们在表 1 中以实例详细计算了严格征收土地增值税对项目盈利的影响,当房价涨幅过大后,房地产开发项目的净利润率将不再明显上升,形成净利润率的天花板,企业盈利能力明显受限。 6、从理论上讲,土地增值税并不能抑制房价,开发商仍可通过涨价获利,但对商品房销售收入进行了重新分配;对房价涨幅越大、毛利率越高的项目影响越大。即使按土地增值税最高超率累进税率为 60%征收,房价涨价额度超过扣除项目的 200%之后部分,开发商仍与税收分成为4:6。涨价仍为有利可图,开发商并不会因此而降价销售,但却明显减低涨价所带来的收益。 7、企业囤地囤房情况将会减少,而周转将加快。尽管囤地囤房仍能带来绝对收益,但由于土地增值税形成净利润率上限,追求净资产收益率的开发企业将减少囤地囤房转而以合适销售价格定价加快周转。 8、仍维持房地产行业“中性、A”评级。我们在此前阐释过“土地增值税政策的不同严厉程度对房地产企业的盈利水平的影响差别显著;房地产企业业绩预期有大幅下调的不确定性,存在进一步修正的可能。”且由于房产税仍悬而未决,仍维持房地产行业“中性、A”评级。 2009-6-3~2010-6-3-30%-18%-6%6%18%09-609-909-1210-310-6沪深300房地产 相关报告 1.《国都证券-行业研究-行业点评-房地产:近期房地产相关税收政策点评》 2010-06-01 2.《国都证券-行业研究-行业点评-房地产:抑制不合理住房需求力度略超预期》 2010-04-18 3.《国都证券-行业研究-行业点评-房地产:差别化信贷政策抑制不合理住房需求》 2010-04-16 4.《国都证券-行业研究-行业点评-房地产:物业税传闻来袭,地产股何去何从?》 2010-04-09 研究员:邹文军 电 话: 010-84183240 Email: zouwenjun@guodu.com 执业证书编号: S0940209040125 联系人:周红军 电 话: 010- 84183380 Email: zhouhongjun@guodu.com 行业点评 研究报告 第 2 页 研究创造价值 表 1:土地增值税严格清缴对房地产项目净利润率的影响比较分析 实际售价 (元/平方米) 7000 9000 12000 18000 21000 增值额 1110 3000 5835 11505 14340 增值比例 19% 50% 95% 177% 215% 土地增值税(严格征收) 0 900 2034 4869 6570 假设 1 万平方米;万元 营业收入 7000 9000 12000 18000 21000 扣除项目 土地成本 3000 3000 3000 3000 3000 建安及其它费用 2100 2100 2100 2100 2100 营业费及附加 5.5% 385 495 660 990 1155 项目管理费用 2.5% 225 225 225 225 225 项目财务费用 2.0% 180 180 180 180 180 扣除项合计 5890 6000 6165 6495 6660 严格征收 土地增值税 0 900 2034 4869 6570 营业利润 1110 2100 3801 6636 7770 所得税 278 525 950 1659 1943 净利润 833 1575 2851 4977 5828 净利润率 11.9% 17.5% 23.8% 27.7% 27.8% 数据来源:国都证券研究所 附录 1:《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(2010-6-3) 国税发[2010]53 号 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局,西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局: 为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10 号)精神,促进房地产行业健康发展,合理调节房地产开发收益,充分发挥土地增值税调控作用,现就加强土地增值税征收管理工作通知如下: 一、统一思想认识,全面加强土地增值税征管工作 土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神,高度重视土地增值税征管工作,进一步加强土地增值税清算,强化税收调节作用。 各级税务机关要在当地政府支持下,与国土资源、住房建设等有关部门协调配合,进一步加强对土地增值税征收管理工作的组织领导,强化征管手段,配备业务骨干,集中精力加强管理。要组织开展督导检查,推进本地区土地增值税清算工作开展;摸清本地区土地增值税税源状况,健全和完善房地产项目管理制度;完善土地增值税预征和清算制度,科学实施预征,全面组织清算,充分发挥土地增值税的调节作用。 还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区,要转变观念、提高认识,将思想统一到国发[2010]10 号文件精神上来,坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作,不折不扣地将国发[2010]10 号文件精神落到实处。 二、科学合理制定预征率,加强土地增值税预征工作 预征是土地增值税征收管理工作的基础,是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作,把土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来,把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来;把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来;把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来,使预征率更加接近实际税负水平,改变目前部分地区存在的预征率偏低,与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算,研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。 为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用,各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于 2%,中部和东北地区省份不得低于 1.5%,西部地区省份不得低于 1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。对尚未预征或暂缓预征的地区,应切实按照税收法律法规开展预征,确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。 三、深入贯彻《土地增值税清算管理规程》,提高清算工作水平 土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务。组织土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节。各级税务机关要克服畏难情绪,切实加强土地增值税清算工作。要按照《土地增值税清算管理规程》的要求,结合本地 行业点评 研究报告 第 3 页 研究创造价值 实际,进一步细化操作办法,完善清算流程,严格审核房地产开发项目的收入和扣除项目,提升清算水平。有条件的地区,要充分发挥中介机构作用,提高清算效率。各地税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中介机构的管理,对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治。 各级税务机关要全面开展土地增值税清算审核工作。要对已经达到清算条件的项目,全面进行梳理、统计,制定切实可行的工作计划,提出清算进度的具体指标;要加强土地增值税税收法规和政策的宣传辅导,加强纳税服务,要求企业及时依法进行清算,按照《土地增值税清算管理规程》的规定和时限进行申报;对未按照税收法律法规要求及时进行清算的纳税人,要依法进行处罚;对审核中发现重大疑点的,要及时移交税务稽查部门进行稽查;对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。