土地增值税清算政策点评：打破平静期,新一轮调控即将开始

行业动态报告/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 行业研究报告 • 房地产行业 2010年5月27日 跟随大市 打破平静期，新一轮调控即将开始 ——土地增值税清算政策点评—— 研究员 崔秀红 执业证号：S1250109071082 电话：010-57631189 邮箱：cuixh@swsc.com.cn 肖剑 执业证号：S1250209100193 电话：010-57631178 邮箱：xj@swsc.com.cn 地产板块与沪深300对比 166421642664316436644164200812200901200902200903200904200905200906200907200908200909200910200911沪深300地产板块 地产投资组合与地产板块对比 1664216426643164366441644664200812200901200902200903200904200905200906200907200908200909200910200911地产投资组合地产板块 5月26日消息，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下，通知的出台意味着政策调控的“平静期”被打破，“国十条”规定的重要配套措施(二套房认定标准、房企融资门槛等)将提前出台。 z 税收影响在四季度后才能看到效果。土地增值税的征税对象是土地取得、转让、建设所取得的增值额。按照增值额与扣除金额的对比，税率分为30%、40%、50%、60%四个级别，是我国税率较高的税种。对土地增值税进行严格清算，可以降低市场预期，从而适度降低房地产行业的投资水平，另外有利于缩小开发商的避税空间，从而减少企业利润。在企业资金不够宽裕时，将对企业运营资金的正常流转带来较大影响。目前多数企业的资金状况还较为充裕，由于地产调控政策，预计新增土地购置面积和新开工面积，以及销售金额都有不同程度的下降，使得征税基数变低。且土地增值税是在房地产项目已经销售完毕或者至少销售85%以上后才进行清算的。即使严格征收也需要一个较长的过程。我们预计税收影响至少在四季度后才能看到效果。 z 打击囤地、捂盘效果较好，有利于增加商品房供应。土地增值税政策要求直接转让土地的企业须在交易时清算应纳土地增值税，囤地或捂盘而获得的额外收益，最高要缴纳60%的土地增值税，加上囤地或捂盘的资金成本和机会成本，将可能使开发商囤地陷入无利可图的境地。因此对打击囤地、捂盘行为的效果较为显著。这将在一定程度上对商品房供应量有促进作用。从而对房价起到一定的牵制作用。 z 政策执行力度取决于我国经济增速。我国土地增值税的征收程序是：企业上报资产增值状况，由税务部门进行评估和清算，然后确定税率进行征收。土地增值税清算的技术性较强，涉及资产评估、资产清算、税费计算等多方面内容，同时，房地产企业的账面复杂，很多房企在达到清算标准后又以各种方式推迟清算，进一步加大了征收难度。2006年底，国家税务总局曾下发发类似通知。但随后金融危机爆发，这一政策没有得到严格执行。此次政策是否能够持续有效的执行，主要取决于地产行业投资增速放缓对我国经济是否造成较大影响。假如下半年，随着地产行业投资放缓，经济出现下滑的趋势。则这一政策有可能无法持续有效执行。 z 随着调控效果的逐步显现，近期“国十条”规定的重要配套措施(二套房认定标准、房企融资门槛等)将提前出台。地产板块近期出现超过10%的反弹，但随着新政策的陆续出台，市场预期将依然延续以前的趋势。我们仍然维持“跟随大市”的投资评级。 请务必阅读正文后的免责声明部分 行业动态报告/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 2附录： 关于土地增值税清算有关问题的通知 国税函[2010]220号 各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局： 为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下： 一、关于土地增值税清算时收入确认的问题 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 三、房地产开发费用的扣除问题 （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。 （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。 （三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。 （四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 六、关于拆迁安置土地增值税计算问题 （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 （二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187 号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题 《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规 行业动态报告/房地产行业 请务必阅读正文后的免责声明部分 3定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。 八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。 国家税务总局 二○一○年五月十九日 附表1：地产板块财务状况对比（亿元） 简称 营业收入 营业利润 净利润 流动资产 资产总计 流动负债 负债合计 所有者 万科A 488.81 86.85 64.3 1303.23 1376.09 680.93 922 454.09 保利地产 229.87 52.2 40.08 885.04 898.31 382.34 628.69 269.62 金地集团 120.98 24.71 19.33 543.07 555.18 245.54 386.67 168.51 嘉凯城 73.53 18.92 13.4 127.37 146.35 86.55 110.88 35.47 外高桥 71.94 6.09 4.13 130.89 215.85 148.19 167.88 47.97 新湖中宝 63.79 15.77 12.26 176.38 219.45 110.29 152.56 66.89 中南建设 56.84 8.09 5.67 156.78 171.41 110.94 131.49 39.92 首开股份 51.94 11.82 9.05 295.5 331.03 138.8 234.02 97.01 冠城大通 43.93 4.49 3.48 99.42 107.36 73.79 86.93 20.42 浙江广厦 43.87 6.32 4.38 75.19 85 50.07 65.66 19.34 中华企业 41.23 9.73 7.83 122.78 137.85 54.72 95.93 41.92 信达地产 41.04 10.34 7.42 96.89 117.66 48.9 62.9 54.76 华发股份 40.07 8.6 6.88 170.32 174.64 66.83 119.36 55.29 北京城建 34.38 11.97 8.34 124.9 150.58 67.31 101.6 48.98 荣盛发展 32.89 7.96 6.09 129.49 136.52 67.76 97.87 38.65 苏州高新 31.17 3.22 2.49 112.21 130.75 70.52 97.78 32.96 滨江集团 28.34 8.43 6.28 184.24 190.11 107.23 148.15 41.96 苏宁环球 27.93 10.8 8.03 87.28 91.39 49.86 60.97 30.42 万通地产 24.64 4.27 3.45 81.88 95 41.69 61.58 33.42 泛海建设 23.79 5.99 3.9 224.73 227.41 52.47 138.05 89.36 上实发展 22.73 3.28 2.78 110.39 130.74 67.62 103.57 27.17 阳光城 22.32 2.36 1.81 32.71 33.23 20.47 20.7 12.53 栖霞建设 22.02 3.95 2.97 87.79 90.02 38.39 58.28 31.74 张江高科 21.59 9.73 7.93 82.51 142.79 42.38 82.28 60.51 南京高科 21.1 3.18 2.61 70.8