2010年2季度房地产投资策略：关注二三线城市房地产企业的投资机会

行业研究 房地产 - 房地产开发 关注二三线城市房地产企业的投资机会 Real estate—real estate development —2010年2季度房地产投资策略 2010年3月25日 评级： 强于大市 行业相对沪深300表现 股市场 A中国0%15%30%45%60%75%90%2009/3 2009/6 2009/9 2009/12 2010/3 房地产开发沪深300 表现 1m 3m 12m 房地产开发 0.52% -3.49% 39.89% 沪深300 0.99% -4.72% 33.64% 代码 名称 6m% YTD评级 000002 万科A -13.44 12.43买入 600383 金地集团 1.56 67.62买入 000024 招商地产 -2.82 13.20买入 600223 鲁商置业 13.47 82.50买入 000718 苏宁环球 -1.20 61.29买入 002244 滨江集团 -5.41 17.52增持 600376 首开股份 -2.84 49.50增持 600266 北京城建 -1.52 30.28增持 000656 ST东源 11.95 179.03增持 000926 福星股份 42.41 63.48增持 相关报告 《2010年1-2月全国房地产市场运行情况数据点评》，2010.3 《商品房成交周报第12期—一线城市成交量明显放大》，2010.3 金融地产小组 +86 755 83199599ext8280 wangbq1@csco.com.cn 分析师申明 本人，金融地产小组，在此申明，本报告所表述的所有观点准确反映了本人对上述行业、公司或其证券的看法。此外，本人薪酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关。 „ 未来房地产市场仍然面临偏紧的政策环境，但是出台更严厉调控政策的可能性不大。2009年下半年以来，针对部分地区地价和商品房价格过快上涨，中央出台一系列的调控政策，未来一段时间房地产市场仍然面临偏紧的政策环境，但是由于房地产仍然是拉动国民经济发展和促进就业的重要行业，目前房价和地价水平处于历史高位，继续上涨动力不足，出台更严厉的调控政策的可能性不大。 „ 房地产板块受益通货膨胀预期和二季度成交量回升。随着CPI的持续上涨，通货膨胀压力不断加大，房地产是抵御通货膨胀的有效品种。在经历1季度成交量下滑之后，随着2季度销售旺季的来临和2009年新增的新开工面积陆续进入供应期，2季度商品房成交量将会逐步回升。 „ 房地产板块估值水平处于较低水平。目前主流房地产企业2010年市盈率15倍，2011年市盈率13倍，估值水平较低。 „ 重点关注二三线城市房地产市场快速发展带来的投资机会。相比一线城市，二三线城市房价水平相对较为合理，自住需求占比较大，所承受的监管压力和舆论压力也小于一线城市，城镇化进程和开发商大举布局二三线城市，使得未来较长的一段时间内，二三线城市房地产市场快速扩容和高速增长成为我国房地产市场的主要特征。 „ 公司推荐。建议重点关注二三线城市项目占比较高的一线房地产企业，包括万科A、金地集团、首开股份、苏宁环球和优质的地区房地产龙头企业，包括福星股份、滨江集团、北京城建、st东源、鲁商置业。 „ 风险提示。目前房地产市场面临的主要风险仍然政策风险，预计未来房地产市场仍然面临偏紧的政策环境，政府可能会出台新的房地产市场调控政策，并且对房地产市场产生较大影响，进而影响上市公司业绩增长。 2010年3月 Century Securities Inc. 请参阅文后免责条款 世纪研究 价值成就 未来房地产市场仍然面临偏紧的政策环境，但是出台更严厉的调控政策的可能性不大 未来房地产市场仍然面临偏紧的政策环境 2009年我国房地产市场快速回暖，房地产销售量快速回升，部分地区商品房价格过快上涨和土地闲置、囤地现象引起有关部门的高度重视。 2009年12月以来，针对部分城市房价过快上涨和部分地区土地市场出现的炒地、囤地等现象，中央和地方陆续密集出台一系列针对房地产市场的调节政策，也标志着 2008 年以来实施的扶持房地产的政策完成转向，未来房地产开发商仍然面临偏紧的政策环境。 Figure 1 中央出台的房地产市场调节政策 时间 出台政策的国家机关政策内容2009年12月9日 财政部自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。2009年12月14日 国务院1）增加供地、保证普通商品住房有效供给;2)支持自住和改善性需求、抑制投资性需求; 3)支持自住和改善性需求、抑制投资性需求;4)加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。2009年12月18日 国土部则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。2010年1月10日 国务院再次重申增加普通住房和保障性住房，规范土地市场，并且落实地方人民政府在规范房地产市场运行中的责任。特别提出：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。数据来源：国家统计局、世纪证券研究所 “地王”不断涌现，国资委要求主业非地产的央企退出房地产市场 随着房地产市场的回升，商品房销售的快速增长导致商品房库存快速消化，同时销售的增长也为开发商获取土地项目提供了保障，房价的不断上涨和成交量的持续放大，极大地提高了开发商对未来房地产市场的信心和投资意愿。 除了北京、上海等一线城市以外，杭州、南京、天津、苏州等地也不断出现新的“地王”。而央企由于资金实力雄厚，在土地市场拍卖中 -2- 2010年3月 Century Securities Inc. 请参阅文后免责条款 世纪研究 价值成就频频竞得“地王”。 Figure 2总价“地王”前10名 城市 项目名称拿地企业成交时间 成交价格（亿元）广州 亚运城地块富力、雅居乐、碧桂园联合体 2009.12.22255.00 上海 外滩国际金融服务中心地块 上海证大置业有限公司 2010.2.192.20 成都 红星路广场地块九龙仓成都有限公司2007.09.2072.41 福州 王庄地块江西正荣集团2010.2.460.00 北京 北京丰台区六圈村Ａ居住项目用地 中海地产集团有限公司 2010.1.2159.70 武汉 东湖景区地块深圳华侨城集团2009.12.2543.00 青岛 青岛市原市南法院绿城房地产集团有限公司 2010.1.2240.41 大连大连金赛置地有限公司 2009.4.2837.48 天津 天嘉湖地块中信集团2009.11.236.00 苏州 苏园土挂(2009)06号地块浙江绿城集团2009.9.2236.00 数据来源：世纪证券研究所 Figure 3单价“地王”前10名 城市 项目名称拿地企业成交时间 楼面单价（元）上海 苏河湾1号地块华侨城集团2010.2.1152,855 沈阳 同仁堂地块辽宁丽嘉百货有限公司2009.12.2452,376 北京 海淀区东升乡地块北京世博宏业房地产开发有限公司 2010.3.1530,197 苏州 苏园土挂（2009）06号地块浙江绿城集团2009.09.2228,057 杭州 杭政储出[2009]29号 上城区南星桥地块 西子房产2009.8.1824,295 济南 解放路北侧、山大路西侧地块深圳华强集团有限公司2009.10.1921,890 青岛 市南工人疗养院地块北京远坤房地产公司2010.3.1219,500 深圳 宝安尖岗山居住用地招商地产与华侨城地产联合体 2009.9.1018,874 福州 秀冶里地块福建高景地产有限公司2010.3.516,144 南京 雨花台G75地块南京长发都市房地产开发有限公司 2010.1.815,977 数据来源：世纪证券研究所 面对央企频频竞得“地王”的现象，国资委要求除 16 家央企外，主业非地产的其余央企要逐步退出房地产市场，并且在 15 个工作日内制定退出房地产市场的方案。 除 16 家央企外其余企业退出房地产市场，有利于规范房地产市场和央企加快整合，做强做大主业为房地地产的央企，对于日益竞争激烈的房地产市场来说，部分央企的退出在一定程度上能够减少资金的过度参与，对剩余的16家央企和其他民企形成利好。 国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》影响 2010年3月10日，国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，规定“确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。同时要求严格土地竞买人资格审查。”同时《通知》要求严格土地出让制度，“严格土地竞买人资格审查。对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，市、县国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。” 《通知》进一步严格和规范土地市场，限制高端项目和别墅用地供应，增加普通商品房用地有利于缓解普通商品房供应不足的局面。在《通 -3- 2010年3月 Century Securities Inc. 请参阅文后免责条款 世纪研究 价值成就知》出台之后，北京市宣布暂停热点地区高价地块的出让，并表示土地竞买条例当中，将增加配建保障性房和承担公益性设施建设等要求。 短期之内不太可能出台更严厉的调节政策 从历史水平来看，房价绝对水平处于历史高位，而在目前偏紧的政策环境下，房价继续快速上涨的动力不足。 Figure 4 北京市商品房成交价格走势图 Figure 5 天津市商品房成交价格走势图 8,00011,00014,00017,00020,0002007年1月 2008年1月 2009年1月 2010年1月4,0005,0006,0007,0008,0009,00010,0002007年1月 2008年1月 2009年1月 2010年1月数据来源：世纪证券研究所 数据来源：世纪证券研究所 土地市场由于 2009 年以来购买需求持续增长，而土地供给不足，部分地区出现的炒地、囤地现象加剧了土地价格的不断攀升，目前全国地价水平接近历史最高水平，部分地区已经超过了历史最高水平，随着对土地市场监管力度的提高，地价持续上涨的趋势有望缓解。 Figure 6 全国地价指数走势 981001021041061081101122