名流置业(000667)：有地、有钱、有干劲

第一创业证券有限责任公司 请务必阅读正文后免责条款部分 2010年3月12日 名流置业（000667） ——有地、有钱、有干劲 投资要点： z 公司情况简介 2002年借壳上市。主营房地产二级开发，业务布局武汉、沈阳和惠州等2-3线城市。名流投资集团持有上市公司15.58%股权，为第一大股东，刘道明为集团实际控制人，间接持有60%的股权。 z 土地储备足，成本低 公司现有土地储备503万平米，满足5年快速发展所需。由于大部分通过兼并收购等非招拍挂方式获取，土地成本低廉，按目前售价，加权平均毛利达到50%。储备集中度较高，武汉、沈阳和惠州占比分别达到36.57%、23.15%和12.57%。 z 产品定位清晰，普通住宅“名流印象”占比79% “名流”系列为公司主打品牌，产品定位清晰。“名流”系列产品涵盖了普通商品房、公寓和别墅，分别冠以“名流印象”、“名流公馆”和“名流庄园”。其中名流印象占比最大。 z 资金充裕，财务杠杆提升空间大 公司短期与长期偿债指标均大大优于行业平均水平。良好的偿债指标为公司通过提升财务杠杆加快发展奠定了良好的基础。在公司的股权激励到位之后，公司管理层将有望通过扩大举债规模来满足开、竣工的需要，加快公司发展。 z 股权激励到位，发展驶入快车道 股票期权的授予工作已经在2月4日完成。行权条件对公司业绩的最低增速提出了明确的要求。股票期权的授予使得管理层与公司股东的利益趋于一致，在拥有充足廉价资源而又资金较充裕的条件下，未来5年公司发展有望明显提速。 z 盈利预测和评级 我们预计公司2009、2010年的营业收入分别为12.05亿和36.43亿，实现净利润2.70亿和7.17亿，每股收益分别为0.20元、0.53元。09年预期NAV 7.63元/股。我们认为考虑行业估值水平以及未来市场的变化，可以给予公司2010年20倍PE，12个月内目标价10.60元，较NAV溢价39%，3月11日收盘较目标价尚有25%的上升空间，给予“审慎推荐”的投资评级。 z 风险提示：土地储备集中度较高、预收账款不充裕 公司土地储备主要集中于武汉郊区、沈阳郊区和惠州。虽然项目成本较低，但并非处于城市核心地段，在市场调整时，这些项目的销售可能率先受到冲击。此外，09年3季报显示，公司账面预收账款仅1394万，我们预期公司2010年将实现营业收入36.43亿元，要实现该收入，公司销售压力会比较大。 公司深度/调研报告房地产行业 评级：审慎推荐 （首次） 第一创业证券研究所 分析师：陈晓波 电话：0755-2583 2872 邮件：chenxiaobo@fcsc.cn 交易数据 52周内股价区间(元)： 3.78-10.58 总市值（百万元）： 11410.31 流通股本（百万股）： 1347.15 流通股比率（%）： 100.00% 资产负债表摘要 股东权益（百万元）： 4798.36 每股净资产： 3.56 市净率： 2.35 资产负债率： 26.00% 股价与沪深300指数比较 -20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%140.00%160.00%09-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0110-0210-03名流置业上证综合指数沪深300 相关报告: 第一创业证券有限责任公司 目 录 1、公司情况简介...............................................................................................3 2、土地储备足、成本低....................................................................................4 3、资金充裕，财务杠杆提升空间大..................................................................9 4、股权激励到位，发展驶入快车道................................................................10 5、盈利预测、估值与投资建议.......................................................................11 6、风险提示....................................................................................................13 图1：名流置业权结构图...................................................................................3 图2：名流置业土地储备占比............................................................................4 图3：武汉人和天地项目区位图........................................................................6 图4：惠州名流印象、名流庄园和名流公馆区位图...........................................7 图5：沈阳名流印象..........................................................................................7 图6：芜湖名流印象..........................................................................................8 表1：储备项目列表..........................................................................................5 表2：重点上市公司2009年3季度毛利率（%）.............................................5 表3：名流置业未来3年结算假设....................................................................8 表4：主要地产公司财务比率比较.....................................................................9 表5：名流置业未来3年盈利预测..................................................................11 表6：名流置业2009年重估净资产值测算.....................................................12 表7：第一创业重点关注房地产股票...............................................................14 第一创业证券研究所 请务必阅读本页免责条款部分 第一创业证券有限责任公司 First Capital Securities Corporation Limited 公司研究 1、公司情况简介 z 公司介绍 名流置业，全称名流置业集团股份有限公司，原名云南华一投资集团股份有限公司，96年12月在深交所上市。2002年昆明五华区国资委将所持股权转让给名流投资集团等3位股东，名流置业正式入主。 名流置业主营房地产二级开发，市场布局于武汉、沈阳、惠州、芜湖和东莞等二、三线城市，总储备建面接近500万平米，大部分通过兼并、收购等非招拍挂方式获取，土地成本较低。 z 股权结构 公司第一股东为名流投资集团，持股15.58%。刘道明先生为名流投资集团实际控制人，间接持有60%的股权。 刘道明先生为第十届、十一届全国人大代表，1988年即从事房地产业务，具有丰富的房地产开发经验。 图1：名流置业权结构图 刘道明 资料来源：第一创业证券研究所 北京温尔馨物业管理有限公司 名流投资集团有限公司 66.67% 60.00% 名流置业（000667） 15.58% 请务必阅读正文后免责条款部分 3 第一创业证券有限责任公司 First Capital Securities Corporation Limited 公司研究 2、土地储备足、成本低 z 503万平米土地储备，可供未来5年快速发展所需 公司现有土地储备约503万平米。按公司开发进度安排，至少可满足未来5年快速发展所需。 土地储备主要分布于武汉、沈阳、惠州和芜湖等2、3线城市。武汉储备最多，达到184.17万平米，在总储备中占比36.57%；其次是沈阳，储备116.56万平米，占比23.15%，；惠州储备63.32万平米，占比12.57%；芜湖、东莞和合肥储备建面都在30万平米以上。 图2：名流置业土地储备占比 储备占比2.11%0.30%2.38%12.57%9.70%7.06%6.16%36.57%23.15%武汉沈阳惠州芜湖东莞合肥重庆北京西安 资料来源：第一创业证券研究所 z 产品定位清晰，普通住宅“名流印象”占比79% “名流”系列为公司主打品牌，产品定位清晰。“名流”系列产品涵盖了普通商品房、公寓和别墅，分别冠以“名流印象”、“名流公馆”和“名流庄园”。 普通住宅名流印象系列在总储备中占比最多，达到79%，其次是名流庄园，占比12%，名流公馆占比最少，为6%。 z 加权平均毛利50%，盈利能力强 根据现场调研以及对上市公司公开资料的梳理，我们测算公司项目储备盈利能力非常突出，算术平均毛利44%，加权平均计算的毛利甚至达到50%，在上市地产公司中位居前列。 储备项目盈利能力突出的原因在于公司大部分项目是通过兼并、收购方式获取。 请务必阅读正文后免责条款部分 4 第一创业证券有限责任公司 First Capital Securities Corporation Limited 公司研究 表1：储备项目列表 项目 规划GFA（万平米）权益 剩余/可售GFA(万平米) (拟)竣工 毛利率 武汉人和天地·太和园、广和园 39.39 100.00%18.19 2008-200937.53%武汉人和天地·怡和组团 26.80 100.00%18.20 200943.66%武汉人和天地·润和组团 14.00 100.00%14.00 2009-2