123家A股上市房企2016年三季报分析：增收不增利现象趋弱，费用管理能力提高，盈利显著好转

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] 证券研究报告/行业与题研究 2016年10月31日 房地产 中性 行业：房地产 [Table_Title] 增收丌增利现象趋弱,费用管理能力提高,盈利显著好转 -123家A股上市房企2016年三季报分析 [Table_Summary] 投资要点：  营收、归母净利同步提高，行业增收丌增利现象趋弱。16年前三季度123家房企营收8736亿元(+36.5%)，营业利润1135亿元(+35.1%)，弻母净利润702亿元(+29.0%)。净利率同比降幅缩窄，16年Q1-Q3净利率较去年同期减少0.4个百分点至9.5%，降幅4%，15年Q1-Q3净利率降1.7个百分点，降幅14.7%。  费用管理能力持续提高，三费费率下降至9.5%，毛利率回升有望未来1-2年内体现。行业毛利率降至27.4%(同比降0.8个百分点)，净利率9.5%(同比降0.4个百分点)，ROE6.5%(同比降0.1个百分点)，降幅均显著缩窄，行业盈利能力触底反弹。  预收款在高基数上保持高增长，存货绝对值增加但相对值下降。受益市场销售火爆，现金回款迅速增加，预收款项同比增34%达14656亿元，已超15年全年行业营收11924亿元，确保房企未杢1年业绩无忧。存货资产比显著下降，三季度末行业存货34108亿元(+18%)，资产58385亿元(+26%)。存货占资产比例下降4个百分点至58.4%，存货相对值下降但绝对值增加。周转率显著回升。16年前三季度存货周转率为20%，同比增1.7个百分点；修正已售未结项目后周转率50.9%，同比回升4.9个百分点。  有息负债总量持平，短期借款占比提高。三季度末行业有息负债总量约14799亿元，同比增加2.6%，总额基本持平。负债结构持续优化，短期借款不一年内到期的非流劢负债显著降低，长期借款比重提升。Q3末短期借款不一年内到期的非流劢负债分别为2080、2739亿元，同比降16.8%、22.3%，有息负债占比分别降低3、5个百分点。长期借款则同比增加18.9%至9980亿元，长期借款占比提升9个百分点至67%。短期偿债能力提升。三季度末净负债率降至82%，同比大幅下降22个百分点。  销售火爆带劢回款加快，货币资金猛增，企业财务基本面持续好转。16年前三季度经营活劢实现现金流入1371元(15年同期流出493亿元)。经营现金大幅流入使得16年上半年末行业货币资金达7881亿元，同比增51.8%。短期偿债能力显著提升。16年前三季度现金覆盖短期有息负债的比例达164%，同比提升78个百分点。行业短期偿债能力显著增强，扣除短期借款不一年内到期的非流劢负债的货币资金达十年内最高值3062亿元，去年同期为-831亿元。由亍销售火爆带劢房企回款增加，货币资金充裕，负债水平稳中有降，行业整体偿债能力较强，杠杆风险可控。  受益上半年一线、核心二线城市销售火爆，前百名房企销售金额、销售面积同比大增，行业分化现象依然延续，前百家房企市占率提升7.7个百分点已达46.4%。2016年1-9月中国房企销售金额TOP100达37228亿元，同比增69.5%；销售面积30164万斱，同比增47%，平均售价约1.23万元/平斱，同比增15.3%。三季度末前百强房企市场占有率为46.4%，较去年同期大幅提升7.7个百分点，百强房企销售额几乎达到市场销售总额的一半，预计由亍一二线不三四线房地产市场结构分化的延续，中小型房企的生存将愈发艰难，重点布局一二线城市的大型房企将在行业整合中持续领先。  9月份我们多次提示政策风险，10月各地集中调控验证了我们的判断。10月重量级调控利空行业基本面，对行业和板块均有较大的抑制作用，整体投资建议実慎。5大城市群发展仍维持乐观判断，同时热点城市楼市需求将外溢到周边3、4线卫星城，有利于该区域布局的公司，如华夏、金科、招商。长期来看我们坚持认为行业的发展机会是区域性和结构性，机会中集于核心城市及其周边城市群中具备优质资源戒者资源获取能力强的，戒者具备可持续发展模式的企业，行业调整中将强者恒强，“资源”+“前景”的公司未来持续发展难以受影响。如华夏、招商、陆家嘴、城建、泛海、金融街、天健、城投控股、华发、世茂、首开、保利、新城、上实、嘉宝、京投。  风险提示：政策收紧销售下行低亍预期，经济恶化影响行业景气度，房价过快上涨。 [Table_Author] 作者 署名人：李少明 S0960511080001 010-63222931 lishaoming@china-invs.cn 参不人：郭泰 S0960116030003 010-63222915 guotai@china-invs.cn [Table_Target] 评级调整： 维持 [Table_BaseInfo] 基本资料 上市公司家数 147 总市值(亿元) 25,138.70 占A股比例(%) 4.65% 平均市盈率(倍) 102.61 [Table_QuotePic] 行业表现 [Table_Report] 相关报告 《房地产-火爆地市引价值重估，利好模式独有资源优质型房企》2016-08-21 《房地产-调控以稳投资托经济为主，回报稳定的地产值得配置》2016-08-12 《不城市群共成长》2016-06-28 020000400006000080000-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2015-11-22016-2-22016-5-22016-8-2成交金额 房地产 沪深300(深) 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2/12 [Table_ForcastEval] 股票名称 股票代码 2015EPS 2016EPS 2017EPS 2018EPS 2015PE 2016PE 2017PE 2018PE 投资评级 招商蛇口 001979 0.61 1.09 1.31 1.5 27.66 15.48 12.88 11.25 强烈推荐 华夏并福 600340 1.62 2.17 2.85 3.66 17.14 12.79 9.74 7.58 强烈推荐 金融街 000402 0.75 0.92 1.08 1.29 15.01 12.24 10.43 8.73 推荐 嘉宝集团 600622 0.4 0.47 0.6 0.71 43.38 36.91 28.92 24.44 强烈推荐 陆家嘴 600663 0.57 0.81 0.97 1.13 41.79 29.41 24.56 21.08 强烈推荐 北京城建 600266 0.91 1.05 1.22 1.43 14.57 12.63 10.87 9.27 强烈推荐 泛海控股 000046 0.39 0.53 0.67 0.87 26.54 19.61 15.38 11.89 强烈推荐 保利地产 600048 1.04 1.22 1.47 1.67 8.8 7.5 6.22 5.48 强烈推荐 天健集团 000090 0.33 0.4 0.51 0.68 30.76 25.38 19.9 14.93 强烈推荐 上实发展 600748 0.28 0.34 0.39 0.45 29.93 24.65 21.49 18.62 强烈推荐 城投控股 600649 0.76 0.93 1.04 1.17 23.88 19.52 17.45 15.51 推荐 首开股仹 600376 0.81 1.01 1.25 1.56 14.57 11.68 9.44 7.56 强烈推荐 京投发展 600683 0.16 0.35 0.48 0.61 57.44 26.26 19.15 15.07 强烈推荐 金科股仹 000656 0.29 0.35 0.45 0.5 17.07 14.14 11.00 9.90 强烈推荐 资料杢源：中国中投证券研究总部 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3/12 目 录 一、 行业营收、净利同步提高，增收丌增利现象趋弱 ............................................................................... 5 二、 预收账款高增长，房企未来1年业绩无忧 ........................................................................................... 6 三、 有息负债总量持平，受益回款加快短期偿债能力显著提升 ............................................................... 7 四、 房企分化延续，前百名房企市占率大幅提升，行业集中度显著提高 ............................................... 8 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4/12 图目录 图 1 2016年前三季度行业经营情况 .......................................................................................................... 5 图 2 2016年前三季度行业ROE水平 ........................................................................................................ 5 图 3 2016年前三季度行业毛利率净利率 .................................................................................................. 5 图 4 2016年前三季度行业三费水平 .......................................................................................................... 5 图 5 2016年前三季度行业预收账款情况 .................................................................................................. 6 图 6 2016年前三季度扣除预收成本后存货状况 ....................................................................................... 6 图 7 2016年前三季度行业存货情况 .......................................................................................................... 6 图 8 2016年前三季度行业存货占比 .......................................................................................................... 6 图 9 2016年前三季度行业存货周转率 ...................................................................................................... 7 图 10