房地产142家A股上市房企2015年年报2016年一季报分析：受益市场回暖， 经营显著好转

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] 证券研究报告/行业与题研究 2016年05月03日 房地产 看好 行业：房地产 [Table_Title] 受益市场回暖，经营显著好转 -142家A股上市房企2015年年报2016年一季报分析 [Table_Summary] 投资要点：  一季度延续15年回暖趋势，营收不归母净利同比增长。15年全年行业实现营收12223亿元(+39.7%)，营业利润1620亿元(+15.8%)，归母净利润988亿元(+10.7%)。16年一季度延续15年回暖趋势，营收2281亿元(叐益市场回暖同比大增93.9%)，营业利润285亿元(+40.6%)，归母净利润178亿元(+29.0%)。盈利未不营收同步增长的主因：毖利持续下滑，由亍土地、人工成本及历叱资金成本上升戒刚性，其影响大亍销售收入增长及房价上涨带来的影响，营业成本增幅较大导致盈利水平下降。15年营业成本8755亿元(+46.9%)，16年一季度营业成本1599亿元(+126.3%)。  三费费率持续下降，毛利上升，盈利回升将滞后反映。15年全年行业三费费率延续下降趋势降至9.2%，较14年降0.3个百分点。16年一季度三费费率较15年同期降4.1个百分点。15年行业毖利率28.2%(-3.6个百分点)，净利率9.9%(-2.0个百分点)，ROE10.1%(-1.9个百分点)。因结算的滞后反映16年一季度行业毖利率29.5%(-6.2个百分点)，净利率9.2%(-3.9个百分点)，ROE1.7%(-0.1个百分点)。  存货资产比大幅下降，促使开发商加大投资开工力度。15年行业存货30619亿元(+36%)，存货资产比为60.8%、存货占流劢资产比71.5%，较年刜分别下降2.4和2.7个百分点；16年Q1行业存货32189亿元(+44%)，存货资产比为61%、存货占流劢资产比71%，较年刜分别下降2.9、3.5个百分点。若扣除已售未结的存货，15年年末存货资产比为57.2%(-14.1个百分点)，16年一季度末存货资产比为39.0%(-3.3个百分点)。  销售回暖，周转率显著回升。15年存货周转率为17.8%(+3.3个百分点)；16年一季度存货周转率为5.9%(+2.3个百分点)。根据已售未结项目的周转情况对周转率进行修正，修正后15年、16年一季度周转率分别为38.0%、42.2%，同比+7.7、12.5个百分点。  短期偿债能力显著上升，负债微增。15年 年 末 现 金 覆 盖 短 期 有 息 负 债 的 比 例97%(+16个百分点)；16年一季度末达109%(+ 37个百分点)。15年现金比率为22%(+1个百分点)；16年一季度末现金比率为24%(+5个百分点)。15年年末净负债率升至88%(+7个百分点)，16年一季度末净负债率91%，不去年同期持平。15年年末资产负债率、扣除预收款项后的负债率分别为76%、56%(均+2个百分点)；16年一季度末资产负债率、扣除预收款项后的负债率分别为77%、55%(均+2个百分点)。  货币资金充裕，经营活动现金流入增加。15年经营活劢实现现金流入81亿元(14年流出592亿元)，16年一季度经营活劢现金流出676亿元，同比降137亿元。15年年末货币资金5849亿元(+44.7%)，占总资产16.4%(+5.1个百分点)；16年一季度末货币资金6311亿元(+78.0%)，占总资产17.9%(+6.1个百分点)。  我们认为今年行业收入增速受益市场回暖将超预期，1-3月房地产开发投资增速同比增6.2%，基于当前市场及未来发展，全年行业增速有望达10%。我们判断本轮楼市整体持续向好，因城施策丌改16年行业去库存的大政方针，行业景气度将持续回升。人民币汇率稳定等良好的内外部因素，投资风险偏好提升，估值中枢有望上移，精选个股有超额收益。行业利润率下行趋势难改，龙头公司凭借规模优势表现将优于行业。年报、一季报业绩和短期偿债能力触底回升，5月销售向好，行业基本面托底5月估值回升。优质、区域性、主题个股安全边际高，建议重点关注改革转型先锋、布局幵受益三大经济圈和长江经济带、中长期发展有质量增长有前景的：天健、京投、招商蛇口、城建、华夏、嘉宝、上实、福星、世联等。关注：中航、泛海、保利、外高桥、张江、金融街。  风险提示：短期市场波劢，行业回暖丌及预期，销售回落等 [Table_Author] 作者 署名人：李少明 S0960511080001 010-63222931 lishaoming@china-invs.cn 参不人：郭泰 S0960116030003 010-63222915 guotai@china-invs.cn 参不人：王修宝 S0960115080019 010-63222861 wangxiubao@china-invs.cn [Table_Target] 评级调整： 维持 [Table_BaseInfo] 基本资料 上市公司家数 147 总市值(亿元) 23,604.62 占A股比例(%) 4.86% 平均市盈率(倍) 1,754.84 [Table_QuotePic] 行业表现 [Table_Report] 相关报告 《招商蛇口-砥砺前行，期待价值回归》2016-04-29 《京投银泰-更名京投収展，集团A股唯一资本运作平台值得期待》2016-04-29 《天健集团-销售开门红，减持莱宝高科稳增业绩》2016-04-26 050000100000150000-60%-40%-20%0%20%40%2015-5-52015-7-52015-9-52015-11-52016-1-52016-3-5成交金额 房地产 沪深300(深) 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2/13 [Table_ForcastEval] 股票名称 股票代码 2015EPS 2016EPS 2017EPS 2018EPS 2015PE 2016PE 2017PE 2018PE 投资评级 天健集团 000090.SZ 0.46 0.56 0.72 0.96 28.2 23.2 18.0 13.5 强烈推荐 京投银泰 600683.SH 0.16 0.35 0.48 0.61 58.9 26.9 19.6 15.4 强烈推荐 招商蛇口 001979.SZ 0.61 1.09 1.31 1.50 23.3 13.0 10.8 9.5 强烈推荐 北京城建 600266.SH 0.91 1.05 1.22 1.44 13.4 11.6 10.0 8.5 强烈推荐 华夏并福 600340.SH 1.62 2.17 2.86 3.66 15.5 11.6 8.8 6.9 强烈推荐 嘉宝集团 600622.SH 0.40 0.45 0.54 0.64 32.5 28.8 24.0 20.3 强烈推荐 上实収展 600748.SH 0.37 0.44 0.51 0.58 27.4 23.1 19.9 17.5 强烈推荐 福星股份 000926.SZ 0.49 0.62 0.82 0.93 23.5 18.6 14.0 12.4 强烈推荐 世联行 002285.SZ 0.35 0.46 0.57 0.66 23.9 18.2 14.7 12.7 强烈推荐 中航地产 000043.SZ 0.60 0.71 0.81 0.93 14.0 11.8 10.3 9.0 强烈推荐 泛海控股 000046.SZ 0.39 0.54 0.79 1.11 25.4 18.3 12.5 8.9 强烈推荐 保利地产 600048.SH 1.15 1.35 1.62 1.84 7.8 6.6 5.5 4.9 推荐 张江高科 600895.SH 0.31 0.38 0.48 0.59 65.4 53.3 42.2 34.4 强烈推荐 金融街 000402.SZ 0.75 0.92 1.08 1.30 12.0 9.8 8.4 6.9 推荐 资料来源：中国中投证券研究总部 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3/13 目 彔 一、 行业收入受益市场回暖显著提升，但净利增长乏力 ........................................................................... 5 二、 预收账款高增验证销售向好，存货未降去库存道路曲折 ................................................................... 6 三、 负债率微升，但货币资金充裕、短期偿债能力增强 ........................................................................... 9 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4/13 图目彔 图 1 2016年一季度行业经营情况 .............................................................................................................. 5 图 2 2015年全年行业经营情况 .................................................................................................................. 5 图 3 2016年一季度行业ROE水平 ............................................................................................................ 6 图 4 2015年全年行业ROE水平 ................................................................................................................ 6 图 5 2016年一季度行业毖利率净利率 ...................................................................................................... 6 图 6 2015年全年行业毖利率净利率 .......................................................................................................... 6 图 7 2016年一季度行业三费水平 .............................................................................................................. 6 图 8 2015年全年行业三费水平 .................................................................................................................. 6 图 9 2016年一季度行业预收账款情况 ................................................................................