房地产行业108家A股上市房企12年年报&13年1季报分析：财务状况好转,行业恢复性发展

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] 证券研究报告/行业专题研究 2013年4月27日 [Table_Author] 房地产 署名人：李少明 S0960511080001 010-63222931 lishaoming@china-invs.cn 参与人：陈舒静 S0960111080513 010-63222915 chenshujing@china-invs.cn [Table_Change] 评级调整： 维持 [Table_BaseInfo] 基本资料 上市公司家数 151 总市值（亿元） 10365.48 占A股比例（%） 3.94% 平均市盈率（倍） 102.72 [Table_Trend] 行业表现 （%） 1M 3M 6M 房地产 -2.31% -6.53% 11.21% 上证指数 -5.48% -4.02% 4.65% [Table_QuotePic] -24%-18%-12%-6%0%6%12%18%2012/52012/82012/112013/204061812212183162442030524366成交金额房地产上证指数 [Table_Report] 相关报告 《房地产行业-成交环比回落，预售价格监管致推盘延迟-37个城市周交易报（4.15-4.21）》2013-4-22 《房地产行业-基本面较好，经济弱复苏下有利于优质公司估值修复持续反弹》2013-4-15 《房地产行业-行业各项指标小幅回落，上半年政策环境较预期宽松》2013-4-15 [Table_Title] 房地产行业 中性 财务状况好转，行业恢复性发展 -108家A股上市房企12年年报&13年1季报分析 [Table_Summary] 投资要点：  楼市恢复性增长，营业收入增速、净利润增速及ROE均反弹，盈利水平有所恢复。但在持续调控背景下，行业难现大幅反弹，预计今明两年房地产行业盈利增速将趋于平缓。12年房地产行业（108家A股房地产上市公司）共实现营业收入5492.28亿元（+29%），实现归属上市公司股东净利润702.16亿元（+19%），行业ROE14.1%（+0.6%）。13年Q1房地产行业实现营业收入914.50亿元（+40%），归属上市公司股东净利润114.72亿元（+44%），行业ROE2.2%（+0.4%）。  毛利率下降，管控水平提升，融资环境略好转。12年房地产行业平均毛利率37.7%（-1.8%），三项费用率9.6%(-0.6%)，平均净利率14.4%（-0.9%）；13年Q1行业平均毛利率38.3%（-2.8%），三项费用率12.9%(-2.0%)，平均净利率13.7%（+0.4%）。毛利率的下降主要是应对调控降价所致，由于滞后性，降价效应将逐渐体现，预计今年毛利率仍呈下行趋势。  楼市回暖，预收持续增长。12年预收款项5309亿元（+29%），13年Q1预收款项6117亿元（+37%）。国五条出台后需求集中释放，我们认为或提前透支部分需求，预计未来一到两个季度预收款项增速将下行。  行业加速周转，持续去库存。12年行业平均周转率微升至33.8%，13年Q1周转率回升至38.0%。12年房地产行业存货14303亿元(+20.2%)，增速大幅下滑；13年Q1存货15136亿元（+22.9%）。存货资产比微降，行业持续去库存。去库存或将导致未来供给减少，房价将有上升压力。  销售回暖带来资金回笼增多，财务风险可控。12年货币资金3090亿元(+41.2%)，13年Q1货币资金3356亿元（+52.3%）。货币资金较短期负债12年112%(+18.2%)，13年1Q116.9%（+21.3%），短期偿债无忧。12年资产负债率73.8%(+1.6%)，扣预收后负债率50.1%(+0.4%)，净负债率59.6%(-5.9%)；13年Q1资产负债率74.5%(+1.9%)，扣预收后负债率48.8%(-0.1%)，净负债率62.0%(-8.1%)，长期财务风险有所缓和。  从12年及13年1季度的财务数据来看，行业最坏时期已过，处于恢复性发展中。由于近期房价持续上涨，政策压力大，地方政府依赖预售证价格监管控制房价，受此影响开发商延迟推盘，成交短期内或将小幅下滑。但中长期来看，全国性及开发普通住房优质开发商受调控影响小，行业集中度显著提升，我们仍看好全国性龙头招、保、万及优秀区域公司城建、华夏幸福、首开、中南，资源加速释放处经营拐点的泛海等的投资机会。 风险提示：银监会8号文以及下半年通胀抬头导致国内流动性收紧；房价明显上涨引发调控再次加码的风险。 [Table_ForcastEval] 股票名称 11EPS 12EPS 13EPS 14EPS 11PE 12PE 13PE 14PE P/RNAV 投资评级 泛海建设 0.06 0.17 0.35 0.52 83 29 14 10 0.52 强烈推荐 招商地产 1.51 1.93 2.51 3.27 17 13 10 8 0.76 推荐 保利地产 0.91 1.18 1.53 2.00 13 10 8 6 1.11 推荐 万科A 0.88 1.14 1.48 1.86 13 10 7 6 0.84 推荐 北京城建 0.96 1.23 1.60 2.11 12 9 7 5 0.43 推荐 华夏幸福 1.54 2.02 2.64 3.40 17 13 10 8 1.38 推荐 首开股份 1.26 1.08 1.28 1.54 7 9 7 6 0.52 推荐 荣盛发展 0.82 1.14 1.50 1.94 16 12 9 7 1.19 推荐 中南建设 0.80 1.02 1.37 1.82 12 9 7 5 0.50 推荐 华业地产 0.32 0.36 0.55 0.83 13 11 7 5 0.51 推荐 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2/10 目 录 一、行业恢复性增长，毛利下行，管控提升 .............................................................................................. 3 二、需求集中释放或致未来预收款增速回调 .............................................................................................. 5 三、行业持续去库存，加快周转 ................................................................................................................. 5 四、现金增多，财务风险可控 .................................................................................................................... 7 图 表 图 1 12年行业经营情况 ................................................................................................................... 3 图 2 12年行业ROE水平 ................................................................................................................ 3 图 3 13年Q1行业经营情况 ............................................................................................................ 3 图 4 13年Q1行业ROE水平 .......................................................................................................... 3 图 5 12年盈利能力 .......................................................................................................................... 4 图 6 费用占比水平 ........................................................................................................................... 4 图 7 13年Q1盈利能力 ................................................................................................................... 4 图 8 13年Q1费用占比水平 ............................................................................................................ 4 图 9 预收款项情况 ........................................................................................................................... 5 图 10 存货状况 ................................................................................................................................. 6 图 11 存货占比水平 .......................................................................................................................... 6 图 12 扣除预收成本后存货状况 ....................................................................................................... 6 图 13 12年存货周转率 .................................................................................................................... 6 图 14 12年修正后的存货周转率 ...................................................................................................... 6 图 15 13年Q1存货周转率 ...........................................