物业管理行业全景图：“城镇化+消费升级+渗透率提升”多重驱动，物管发展方兴未艾

平安证券股份有限公司证券研究报告物业管理行业全景图——“城镇化+消费升级+渗透率提升”多重驱动，物管发展方兴未艾2019年7月29日证券分析师杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002邮箱：YANGKAN034@PINGAN.COM.CN研究助理郑茜文一般从业资格编号：S1060118080013邮箱：ZHENGXIWEN239@PINGAN.COM.CN 2投资要点城镇化、消费升级、渗透率提升等多重驱动，行业空间可观：根据《国家人口发展规划（2016年-2030年）》预期发展目标，预计2030年城镇化率升至70%，城镇化率提升将带来增量物管服务需求，同时目前存量物业面积远超物管规模，存量住宅物管渗透率仅48%，未来亦具提升空间；商办等高服务费业务占比提升也有望带动综合服务费提升。在物业费保持稳定的保守测算下，预计2030年末行业在管面积可达318.4亿平、基础物业服务规模1.6万亿，均较2018年提升51%。此外伴随人均可支配收入增长、消费升级，增值服务亦有望成为行业规模及利润重要增长点。集中度持续提升，金融资本助力规模扩张：国内物业管理行业呈现“大行业小公司”格局，2018年行业十强管理面积均值2.4亿平、市占率11.4%，百强管理面积均值3718万平、市占率38.9%，预计随着上游房地产行业集中度提升以及资本助力并购整合，物管集中度有望持续提升。行业需求持续旺盛下，物管企业顺应市场发展，积极拥抱资本市场，借助金融资本快速扩张。区域布局上，物管企业抢抓主流市场、持续渗透深耕，2018年百强53%管理面积位于五大城市群，单城市管理面积均值达128.2万平，同比增长13.5%。“扩容+开源+节流”构筑核心竞争力：从收入端来看，物管企业一方面借助并购扩张、平台输出、关联房企委托快速扩大规模，拓宽基础物业规模容量；另一方面通过轻资产运营，积极探索高毛利率增值服务，在推升行业规模天花板同时亦将为利润增长提供更大想象空间。从利润端来看，人力成本构成物管企业成本之首（占比约60%），服务费上涨难度较大背景下，人力成本的刚性上涨将导致利润承压，物管企业持续加大外包比例及智能化投入，2018年百强企业清洁、绿化、设备维修养护、秩序维护项目外包比例达60.4%、43.3%、37%、24.9%；2017年智能化投入均值716.2万元，同比增长50%。投资建议：伴随竣工面积增速的逐步回升、增值服务需求的持续释放以及行业支持政策的不断加码，物管行业有望持续快速发展，集中度亦将继续提升。展望未来，我们认为管理面积获取能力、增值服务运营能力和成本控制将成为物业管理企业做大做强的关键点所在。我们预计，关联房企实力雄厚或独立第三方规模拓展能力较强的物管企业有望脱颖而出。风险提示：1、房地产销售预冷，行业后续规模增长不及预期；2、国内经济增速回落，增值服务消费需求大幅下行；3、人力成本大幅上升。 3物业管理行业全景概览物业管理机会现状模式1.管理面积增长3.增值服务拓宽盈利空间1.大行业、小公司格局2.金融资本助力规模扩张3.聚焦城市群，渗透深耕1.基础物业服务为本2.探索增值服务3.注重成本控制城镇化率仍处快速增长期销售增长带动竣工维持高位存量物业渗透率具提升空间并购扩规模平台输出扩规模依靠关联房企扩规模以优质服务承接第三方项目智能化投入、外包当前市占率：TOP10 11%、TOP100 39%2.服务费增长高服务费业态（商办等）占比提升规模：预计2030年基础物管规模1.6万亿 Contents02物管空间如何：城镇化、消费升级等多重驱动，行业空间仍可观01物业管理是什么？03物管现状怎样：集中度持续提升，资本助力规模扩张04物管如何运营：“扩容+开源+节流”构筑核心竞争力05投资建议 5一、什么是物业管理？数据来源：平安证券研究所；*业主大会成立后，可实行市场调价1.1物业管理定义物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。1991年国内第一家物业管理公司（深圳物业）成立，标志着我国物业管理业正式诞生。此后30余年间，物业管理行业先后经历了起步期（1981-2003年）、以基础物业服务为主且主要依附关联房企的传统业务发展期（2003-2012年）、寻求增值服务为新利润增长点的转型探索期（2012-2017年）以及上市、收并购频现的高速发展期（2017年至今）。物业管理行业发展历程起步期（1981-2003）传统发展期（2003-2012）转型探索期（2012-2017）高速发展期（2017至今）1981年第一家物业管理公司（深圳物业）成立2000年物业管理协会成立•仅有基础物业服务•行业极度分散•低在管面积制约收入总量《物 业 管 理 条 例》、《物业服务收费管理办法》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法律条例、规章逐步颁布实施深圳（2012年）率先将物业管理纳入GDP核算，行业地位提升非保障性住房开启市场调价*（2014年）物管企业寻求上市住建部（2018年）取消物管企业资质等级划分各城市上调前期服务费指导价格行业自我调节能力提升，活力激发•基础物业服务为主，增值服务逐步出现•集中度维持低位•物业服务费上涨乏力•自然成长，无明确扩张目标•人力成本上升制约盈利•增值服务创造新利润增长点•集中度由低位拉升•基础物业服务为本，纷纷布局多元化，积极探索增值服务模式•积极上市，并购频现，扩规模诉求强烈•集中度加速提升 Contents02物管空间如何：城镇化、消费升级等多重驱动，行业空间仍可观01物业管理是什么？03物管现状怎样：集中度持续提升，资本助力规模扩张04物管如何运营：“扩容+开源+节流”构筑核心竞争力05投资建议 72.1支持政策持续加码，行业自主性逐步提升政策环境方面，2014年发改委发布《放开部分服务价格意见通知》，放开非保障性住房物业服务价格管制，激发物业管理活力。2017年国务院取消一批行政许可事项，取消物业服务企业一级资质核定审批，后住建部跟进取消物业管理企业资质级别划分，不再以资质作为承接物业管理业务条件，进一步激发行业活力与自我调节能力。时间发布部门主要法律法规主要内容1999住建部《前期物业管理服务协议》明确物管企业与业主权责、服务内容，规范物业管理市场行为2003发改委、住建部《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》(发改价格[2003]1864号)规范物业服务收费行为，提出物业服务收费通过区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价、物管企业可采取包干制或酬金制等2003国务院《物业管理条例》分别于2007年、2018年修正。明确物业管理区域内全体业主组成业主大会等，对物业管理涉及内容进行全面约束，全方位规范物业管理活动2004发改委、住建部《物业服务收费明码标价规定》规范物业服务收费行为，依据《物业服务收费管理办法》做出更详尽规定2004住建部《物业管理企业资质管理办法》2007年修正。加强对物业管理活动监督管理，将物业服务企业资质等级分为一、二、三级，并对应设定可承接项目面积限制2005住建部《物业管理师制度暂行规定》规范物业管理行为，提高物业管理专业管理人员素质，对物业管理师资格考试、注册、执业等进行详尽规定2007发改委、建设部《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务定价成本监审办法（试行）的通知》核定物业服务定价成本，适用于政府价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审行为2010住建部《物业承接查验办法》规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督2010住建部《业主大会和业主委员会指导规则》规范业主大会及业主委员会活动，维护业主合法权益2014发改委《国家发改委关于放开部分服务价格意见通知》(发改价格[2014]2755号)放开非保障性住房物业服务收费管制，规定前期物业管理服务收费实行政府指导价，后续可实行市场调节2015国务院《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发〔2015〕85号）提出推动房地产中介、房屋租赁经营、物业管理、搬家保洁、家用车辆保养维修等生活性服务规范化、标准化发展2017国务院《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》（国发〔2017〕46号）取消服务企业一级资质核定，鼓励加强事中、事后监管，支持建立物业服务企业“黑名单”制度，推动对失信者实行联合惩戒2018住建部《住房城乡建设部关于废止<物业服务企业资质管理>办法的决定》废止《物业服务企业资质管理办法》，取消物管企业资质等级划分2019深圳市住建局《深圳市住宅物业服务收费指导标准（征求意见稿）》深圳多层住宅物业服务收费指导标准升至最高2.20元/平方米/月、高层住宅物业服务收费指导标准升至最高5.63元/平方米/月数据来源：各政府官网，平安证券研究所二、物管空间如何：城镇化、消费升级等多重驱动，行业空间仍可观 8二、物管空间如何：城镇化、消费升级等多重驱动，行业空间仍可观2.2城镇化率仍处快速增长期，带来增量住房及物管需求截止2018年国内常住人口城镇化率59.58%，仍处于30%-70%的快速发展区间。根据《国家人口发展规划（2016年-2030年）》预期发展目标，预计2020年全国总人口14.2亿人、城镇化率60%；2030年总人口14.5亿人、城镇化率70%。城镇率提升将带来增量房屋需求，扩大存量物业规模，进而带来更多物管需求。数据来源：Wind，平安证券研究所城镇化率仍处于快速增长阶段（%）城市人均住宅建筑面积（平米/人）010203040506070195219581964197019761982198819942000200620122018051015202530354019861989199219951998200120042007201020132016 9二、物管空间如何：城镇化、消费升级等多重驱动，行业空间仍可观2.3竣工有望延续高位，新增管理面积可观历年房屋竣工将推动存量商品房面积扩大，而当前物业管理已逐渐成为新竣工物业标准配置，房屋竣工成为新增管理面积重要来源。2013年以来房屋年竣工面积维持10亿平左右，考虑近年持续提升的商品房年开工面积及销售面积，竣工后续增长仍有支撑，带动物业管理面积持续增长。2.4存量物业远超物管规模，渗透率仍具提升空间据测算，2018年末仅存量住宅面积304.3亿平*，高于物业管理规模210.6亿平（含住宅、商业等），未配备物业服务的小区仍有获取物业服务的可能性。同时除追求高品质生活，优质物业服务也有助于业主实现物业的保值、增值，2018年百强物业管理企业在管二手房价格较周边社区高出8%。优质物管服务促资产增值效果显现，将有助于无物管物业进行转换及提升。数据来源：Wind，中指院，平安证券研究所：*存量住宅面积=城镇人口*城市人均住宅建筑面积近年竣工面积维持10亿平左右新开工面积提升为竣工增长提供支撑销售面积提升为竣工增长提供支撑-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%05101520251991199519992003200720112015商品房新开工面积（亿平）同比-20%-10%0%10%20%30%40%50%0246810121991199519992003200720112015商品房竣工面积（亿平）同比-20%-10%0%10%20%30%40%50%024681012141618201991199519992003200720112015商品房销售面积（亿平）同比11.4%9.1%8.0%6.9%0%2%4%6%8%10%12%14%201620172018高出周边二手房价比例高出周边年套均租金比例百强企业管理项目售价、租金优于周边 10二、物管空间如何：城镇化、消费升级等多重驱动，行业空间仍可观2.5多元化业态管理，