房地产行业周报：政策弱幅高频反复，资金结构性略有收紧

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究 报 告 房地产行业周报 推荐（维持） 政策弱幅高频反复，资金结构性略有收紧 投资要点： 上周（19/06/15-19/06/21）主流45城一手房周成交713万平米，环比+5%；其中，一二线环比+7%、三四线环比+2%；6月月成交同比+18%，较5月上升10pct，其中一二线同比+28%、三四线同比-3%，分别较5月+10pct和+8pct，一二线成交仍好于三四线。上周14个重点城市二手房合计周成交160万平米，环比+0.1%；6月截至上周累计成交449万平米，同比-2%，较5月下降2pct。库存方面，上周15城推盘环比+25%，成交环比+9%，周成交/推盘比0.73倍，低于上周的0.84倍，低于5月的1.15倍；15城可售面积7,798万平米，环比+1.1%；3个月移动平均去化月数为8.6个月，环比上升0.1个月，行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。政策方面，西安从外迁入的居民落户社保满一年及非本市户籍社保满5年可购房，一城一策框架下，政策弱幅高频反复；资金端有所收紧，天津、杭州上调首套房贷利率，苏州、厦门多家银行停止发放按揭贷款。境内发债环境持续收紧，多家房企拟发行海外债。区域政策方面，长三角一体化发展规划纲要已编制完成，示范区将设在沪苏浙交界处6个建制镇。养老服务“最后一公里”的社区居家养老，正受到决策层密切关注，或将利好物业板块。我们认为，短期来看，近期行业数据走弱，调控政策压力有望减轻，同时主流房企销售保持稳定，并19PE估值仅4-9倍，NAV折价20-60%，板块低估值吸引力大幅提升；中期来看，在目前较为复杂的宏观环境下，政府将倾向于“一城一策+高频微调+有松有紧”的政策组合，19H1类似于12年Beta逻辑，19H2或更类似于17年Alpha逻辑，或再现集中度逻辑；维持房地产开发板块推荐评级，维持推荐：1）一二线龙头：保利地产、万科、融创中国、金地集团、招商蛇口、绿地控股；2）二线高成长蓝筹：新城控股、中南建设、阳光城、旭辉控股、荣盛发展、华夏幸福、金科股份、蓝光发展；3）国企改革概念：首开股份等。此外，维持物业管理板块推荐评级，建议关注：新城悦、碧桂园服务、永生生活服务、中航善达等。 支撑评级要点  房地产行业数据：上周45个重点城市新房合计成交712.5万平米，环比上升5.2%；6月截止上周一手房合计成交2,005万平米，较5月同期环比上升9.2%，较去年6月同期同比上升18.2%；其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化：+24.9%、+2.6%、+1.2%、+2.4%，当月月成交同比分别为：+30.7%、+27.2%、-2.1%、-4.4%。15城可售面积为7,798万平米，环比上升1.1%；3个月移动平均去化月数为8.6个月，环比上升0.1个月。  主要政策新闻：证监会拟取消重组上市认定标准中的“净利润”指标,“累计首次原则”的计算期间进一步缩短至36个月等。国家发改委：我国正处于城镇化快速发展的中后期，还有很大发展潜力。经参头版：下半年逆周期调节将再发力，充分发挥投资在稳增长中的关键作用。西安从外迁入的居民落户社保满一年及非本市户籍社保满5年可购房。天津、杭州上调首套房贷利率，苏州、厦门多家银行停止发放按揭贷款。境内发债环境持续收紧，多家房企拟发行海外债。长三角一体化发展规划纲要已编制完成，示范区将设在沪苏浙交界处6个建制镇。养老服务“最后一公里”的社区居家养老，正受到决策层密切关注。1-5月碧万恒等7家房企销售规模破千亿，大型房企资金优势凸显，土地资源有望进一步集中于头部企业。  公司动态跟踪：招商蛇口以2.95亿元出售其太子湾商务大厦物业给粤荣租赁；公开发行公司债5亿元；拟回购股份总额不超过40亿元且不低于23.26亿元，回购价格不超过23.12元/股。保利地产针对公司2018年度利润分配及资本公积金转增股本的影响，将公司股票期权激励计划的行权价格由8.01元/股调整为7.51元/股。荣盛发展发行供应链ABS4.44亿元，其中优先级联荣 1A规模4.2亿/7.8%。  一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨2.25%，沪深300指数上涨4.9%，相对收益为-2.65%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第25位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：世纪星源、亚太实业、海德股份、匹凸匹、洲际油气。  风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧。 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：曹曼 电话：021-20572593 邮箱：caoman@hcyjs.com 占比% 股票家数(只) 129 3.56 总市值(亿元) 22,853.48 3.79 流通市值(亿元) 19,444.27 4.38 % 1M 6M 12M 绝对表现 1.43 18.65 2.09 相对表现 -3.62 -7.91 -4.15 《房地产行业周报：成交平稳、库存下降，政策弱幅高频反复》 2019-06-09 《房地产1-5月月报：投资开始放缓，销售二次探底，政策压力或减轻》 2019-06-15 《房地产行业周报：行业数据走弱，政策压力或减轻》 2019-06-16 -24%-9%6%21%18/0618/0818/1018/1219/0219/042018-06-25～2019-06-21沪深300房地产相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2019年06月23日 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目录 一、行业数据 ............................................................................................................................................................................. 4 （一）新房成交量：上周45城周成交环比+5%，月成交同比18%，一二线同比+28%、三四线同比-3% ........... 4 1、成交周环比：上周45城周成交环比上升5%，一二线环比上升7%、三四线环比上升2% .......................... 4 2、成交月同比：6月45城月成交同比上升18%，一二线同比上升28%、三四线同比下降3% ....................... 5 （二）二手房成交量:上周14城周成交环比+0%，6月月成交同比-2%、较上月下降2pct ..................................... 7 （三）新房库存：15城上周推盘环比+25%，可售面积环比+1%、去化月数上升0.1个月 .................................. 10 二、行业政策和新闻跟踪 ....................................................................................................................................................... 13 三、重点公司公告 ................................................................................................................................................................... 15 四、板块行情回顾 ................................................................................................................................................................... 19 五、风险提示 ........................................................................................................................................................................... 20 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表1、13-19年周均成交面积&19年最近8周成交面积 .................................................................................................... 4 图表2、各线城市一手房成交面积同比 .................................................................................................................................. 5 图表3、45城一手房累计成交同比 ......................................................................................................................................... 6 图表4、重点城市新房成交数据 .............................................................................................................................................. 6 图表5、14城二手房成交面积及环比、同比 ......................................................................................................................... 8 图表6、各线城市二手房成交面积同比 .................................................................................................................................. 8 图表7、各线城市二手房累计成交面积同比 .......................................................................................................................... 9 图表8、重点城市二手房成交数据 ..................................................................................................................................