房地产行业周报：成交平稳、库存下降，政策弱幅高频反复

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究 报 告 房地产行业周报 推荐（维持） 成交平稳、库存下降，政策弱幅高频反复 投资要点： 上周（19/05/31-19/06/06）主流45城一手房周成交672万平米，环比-1%；其中，一二线环比+1%、三四线环比-8%；6月月成交同比+9%，较5月上升1pct，高基数效应来临，其中一二线同比+19%、三四线同比-12%，分别较5月+1pct和-1pct，其中一二线成交仍好于三四线。上周14个重点城市二手房合计周成交161万平米，环比-10%；6月截至上周累计成交126万平米，同比+4%，较4月上升4pct，高基数效应来临。库存方面，上周15城推盘环比-8%，成交环比+2%，周成交/推盘比1.15倍，高于上周的1.03倍，与5月的1.15倍持平；15城可售面积7,665万平米，环比-0.3%；3个月移动平均去化月数为8.6个月，环比下降0.2个月，行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。政策方面，中指百城住宅价格为14,836元/平方米，环比上涨0.24%，同比上涨3.98%；财政部提出将积极协同有关部门进一步完善住房市场体系和住房保障体系；南京高淳地区限购放松；青岛出台“一城一策”调控方案，防范化解楼市风险；国管公积金中心提出，公积金缴存单位可在5%-12%范围内自主确定缴存比例；西安、哈尔滨等地重拳治理房地产市场乱象，维护房地产市场秩序。公司方面，5月主流房企销售保持稳增、并仍高于行业平均。我们认为，在房地产结构性回暖和贸易战等综合背景下，政府将倾向于“一城一策+高频微调+有松有紧”的政策组合，2019H1类似于2012年的Beta逻辑，2019H2或更类似于2017年的Alpha逻辑，目前主流房企19PE估值仅4-9倍，NAV折价20-60%，维持房地产开发板块推荐评级，维持推荐：1）一二线龙头：保利地产、万科、融创中国、金地集团、招商蛇口、绿地控股；2）二线高成长蓝筹：新城控股、中南建设、阳光城、旭辉控股、荣盛发展、华夏幸福、金科股份、蓝光发展；3）国企改革概念：首开股份等。此外，我们维持物业管理板块推荐评级，建议关注：新城悦、碧桂园服务、永生生活服务、中航善达等。 支撑评级要点  房地产行业数据：上周45个重点城市新房合计成交672.4万平米，环比下降1.3%；6月截止上周一手房合计成交551.5万平米，较5月同期环比上升67.6%，较去年6月同期同比上升9.1%；其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化：-10.3%、+4.2%、-12.4%、+1.4%，当月月成交同比分别为：+8.1%、+21.5%、-7.3%、-20.1%。15城可售面积为7,665.3万平米，环比下降0.3%；3个月移动平均去化月数为8.6个月，环比下降0.2个月。  主要政策新闻：根据中指院数据，全国100个城市新建住宅平均价格为14,836元/平方米，环比上涨0.24%，同比上涨3.98%。财政部提出将积极协同有关部门进一步完善住房市场体系和住房保障体系。南京高淳地区限购放松。青岛出台“一城一策”调控方案，防范化解楼市风险。国管公积金中心提出，公积金缴存单位可在5%-12%范围内自主确定缴存比例。西安、哈尔滨等地重拳治理房地产市场乱象，维护房地产市场秩序。  公司动态跟踪：5月销售情况：万科A签约金额579.9亿元（+35%），签约面积366万方（+31%）；新城控股签约金额247.6亿元（+49%），签约面积203.3万方（+50%）；金地集团签约金额145.4亿元（+22%），签约面积75.6万方（+5%）；中南建设签约金额157.9亿元（+21%），签约面积123.3万方（+17%）；保利地产签约金额418.8亿元（+17%），签约面积271.6万方（+22%）；融创中国签约金额443.8亿元（+16%），签约面积304.7万方（+20%）；旭辉集团5月实现签约金额159.7亿元（+26%），签约面积101.1万方（+37%）。  一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌1.91%，沪深300指数下跌1.79%，相对收益为-0.12%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第5位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：冠城大通、中润资源、中房地产、天业股份、荣丰控股。  风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 占比% 股票家数(只) 129 3.56 总市值(亿元) 21,863.11 3.86 流通市值(亿元) 18,589.1 4.48 % 1M 6M 12M 绝对表现 -3.68 9.49 -4.12 相对表现 -0.88 -2.55 1.57 《房地产行业周报：销售有所放缓，政策高频微调》 2019-05-26 《【华创地产】5月房企销售点评：高基数下销售稳增，二线蓝筹表现优异》 2019-06-02 《房地产行业周报：楼市成交放缓、但主流房企稳增，政策保持高频微调》 2019-06-02 -29%-15%-1%13%18/0618/0818/1018/1219/0219/042018-06-11～2019-06-06 沪深300 房地产 相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2019年06月09日 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目录 一、行业数据 ............................................................................................................................................................................. 4 （一）新房成交量：上周45城周成交环比-1%，月成交同比+9%，一二线同比+19%、三四线同比-12% ........... 4 1、成交周环比：上周45城周成交环比下降1%，一二线环比上升1%、三四线环比下降8% .......................... 4 2、成交月同比：6月45城月成交同比上升9%，一二线同比上升19%、三四线同比下降12% ....................... 5 （二）二手房成交量:上周14城周成交环比-10%，6月月成交同比+4%、较上月上升4pct ................................... 7 （三）新房库存：15城上周推盘环比-8%，可售面积环比-0.3%、去化月数下降0.2个月 ................................... 10 二、行业政策和新闻跟踪 ....................................................................................................................................................... 13 三、重点公司公告 ................................................................................................................................................................... 15 四、板块行情回顾 ................................................................................................................................................................... 21 五、风险提示 ........................................................................................................................................................................... 22 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表1、13-19年周均成交面积&19年最近8周成交面积 .................................................................................................... 4 图表2、各线城市一手房成交面积同比 .................................................................................................................................. 5 图表3、45城一手房累计成交同比 ......................................................................................................................................... 6 图表4、重点城市新房成交数据 .............................................................................................................................................. 6 图表5、14城二手房成交面积及环比、同比 ......................................................................................................................... 8 图表6、各线城市二手房成交面积同比 .................................................................................................................................. 8 图表7、各线城市二手房累计成交面积同比 .......................................................................................................................... 9 图表8、重点城市二手房成交数据 .......................................................................................................................................... 9 图表9、重点城市库存去化水平 ...................................................