物业管理行业：万亿市场规模，行业迎来黄金发展期

行业研究 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来自官方披露、公司公告，国信证券（香港）研究部整理 1 物业管理行业： 万亿市场规模，行业迎来黄金发展期 房地产行业进入平稳增长阶段，物管分拆成为房地产企业战略转型的必然选择 近年来，全国房屋竣工面积增速开始阶梯下滑，由2011年的17.62%下滑至2018年的-7.82%，在2015/2017/2018三年负增长，中国房地产行业正逐渐由增量市场进入存量市场。房地产企业根据市场环境，纷纷开始进入转型的探索阶段，如社区物业O2O、养老地产、物流地产、教育地产、医疗健康产业、体育产业等成为房地产转型升级的选择之一。而物管分拆已成为在房地产企业的“地产开发商”到“地产服务商”的转型之路上的必然选择。 预计2022年中国物业管理行业市场规模过万亿，市场格局由高度分散不断向优质龙头企业集中 根据中国物业管理协会数据，2017年全国物业管理行业营业收入规模约为6007.2亿，2008—2017年复合增长率达12.5%，我们预计2018—2022年全国物业管理行业营业收入年复合增长速度将保持在11%左右，到2022年全国物业管理规模将超过1万亿。2017年全国的物业服务企业共计11.8万家，目前物业管理行业仍是一个高度分散的行业。各地物业服务水平参差不齐，物业管理企业近年来数量仍有增加，但物业管理服务市场随着政策、市场竞争及信息技术的变化，行业的集中度逐年提升，市场份额不断向优质龙头企业集中。2012—2017年，百强企业的全国市场份额从13.5%上升至32.4%，预计未来百强企业市场份额仍将持续提升。 物业管理公司规模扩张业务模式 物业管理公司规模扩张主要有三种模式：其一是关联方地产商支持；其二是利用品牌优势进行第三方新项目拓展；其三是对存量项目进行收并购。在目前港股13家上市公司中，碧桂园服务(06098.HK)、绿城服务(02869.HK)、彩生活(01778.HK)是这三种模式的典型代表。 增值服务市场規模高速增长 根据Frost&Sullivan的数据，2017年中国物业管理增值服务的市场规模达到人民币3,179亿元，2012年至2017年的复合年增长率为73.8%，预计2022年增值服务市场的市场规模可达到人民币8468亿元，2017年至2022年的复合年增长率为21.6%。近年来，物业管理 2019年05月06日 行业 物业管理 投资评级 跑赢大市 近一年股价涨跌幅 资料来源: Wind，国信证券（香港）研究部整理 近期相关报告： 《2019年物业管理行业展望：龙头空间广阔，买入正当时》 《彩生活（01778.HK）：万象美并表推动业绩增长，平台化转型在路上》 碧桂园服务（06098.HK）：2018年收入及净利润增长迅速，未来业绩高增长可持续性强 雅生活服务（03319.HK）：外延增值服务推动2018年业绩快速增长 新城悦（01755.HK）：2018年业绩超预期，预计未来两年仍将快速增长 雅生活服务（03319.HK）外延式并购持续推进，业务规模稳步拓展 绿城服务（02869.HK）：内生性稳健增长持续 佳兆业物业（02168.HK）：稳健增长的综合物业管理服务商 碧桂园服务（06098.HK）事件点评：并购开启外延式扩张进程 彩生活（01778.HK）调研纪要：经营数据平稳，悲观预期充分释放，上调评级至“买入” 新城悦（01755 HK）：业务规模快速增长，唯估值偏高 中海物业（02669.HK）：业绩增长稳健，政府物业项目竞争优势明显 徐进 SFC CE No.: BFC540 +852 2899 8300 xujin@guosen.com.hk -40%-20%0%20%40%201803012018032720180420201805162018061120180705201807312018082420180919201810152018110820181204201812282019012320190218201903142019040920190503物业管理行业恒生指数 物业管理行业研究 徐进，+852 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来官方披露、公司资料，国信证券（香港）研究部整理 2 公司纷纷拓展出多种增值服务，包括社区O20服务、顾问咨询服务、工程服务、社区教育、社区新零售、社区养老等，但目前阶段增值服务尤其是业主增值服务大部分公司仍处于起步阶段，营收占比低于20%，物业管理服务仍然是营业收入的主要来源，增值服务营收规模未来仍有较大提升空间及潜力。 投资建议 当前物业管理行业正在快速增长的黄金发展期，预计到2022年全国物业管理规模将超过1万亿。未来，物业管理行业集中度将进一步提升，行业龙头在市场竞争中的优势愈发明显，推荐具备关联地产企业支持、储备面积丰富的碧桂园服务（06098.HK）、新城悦(01755.HK)、以及品牌优势及第三方项目拓展能力强的绿城服务（02869.HK）。 风险提示 房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；人员成本大幅上升；增值服务收入增速低于预期。 港股相关物业管理公司2018年业绩情况 资料来源：wind，各公司公告，国信证券（香港）研究部 港股相关物业管理公司盈利预测 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 证券代码证券简称营业收入亿元2018年营业收入增长率 %净利润 亿元2018年净利润增长率 %合约管理面积（百万平方米）在管面积（百万平方米）2869.HK绿城服务67.130.64.824.7362.1170.06098.HK碧桂园服务46.849.89.2129.8505.0181.52669.HK中海物业36.825.13.531.1N/A140.91778.HK彩生活36.1121.74.951.3542.3351.83319.HK雅生活服务33.891.78.0176.5229.8138.11755.HK新城悦11.532.81.5104.9112.242.91995.HK永升生活服务10.848.41.031.565.640.22168.HK佳兆业物业9.033.80.5-24.332.226.918A19E20E18A19E20E18A19E20E6098.HK碧桂园服务9.2311.815.28129.7927.8729.4338.529.4822.782869.HK绿城服务4.836.17.8724.7326.1729.1334.526.7720.732669.HK中海物业3.524.45.637.3827.4927.4331.2324.519.221778.HK彩生活4.856.097.3751.2625.4621.1914.1111.019.093319.HK雅生活服务8.019.8412.83176.4822.8830.3219.0215.1511.631755.HK新城悦1.52.183.11104.8845.0242.7234.423.2216.271995.HK永升生活服务1.011.973.2631.596.0365.3444.7322.3313.522168.HK佳兆业物业0.541.191.76-24.33120.1447.924.8711.067.48净利润净利润同比增长率(%)市盈率PE代码证券简称 物业管理行业研究 徐进，+852 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来官方披露、公司资料，国信证券（香港）研究部整理 3 正文部分 房地产行业进入平稳增长阶段，物管分拆成为房地产企业战略转型的必然选择1998年中国住房制度改革以来，中国房地产行业经历了近20年的高速发展，房地产成为国民经济的支柱产业之一，一直承担拉动中国经济增长的重任，这个定位成就了近20年的中国房地产大牛市。但随着房地产投资增速回落、房地产销售额下滑等现象的出现，中国房地产市场从高速发展的“黄金时代”已逐步进入平稳增长的“白银时代”。 从2011年开始，全国房屋竣工面积增速开始阶梯下滑，由2011年的17.62%下滑至2018年的-7.82%，在2015/2017/2018更是三年负增长。我们认为2014年10.7亿平方米的面积或将成为全国房屋竣工面积规模见顶的标志。中国房地产正逐渐由增量市场进入存量市场，同时也标志着我国房地产行业从过去的快速成长期转变为成熟期，房地产企业的商业模式从过去“地产开发商”转型为“地产服务商”已成为必然趋势。 目前房地产企业根据市场环境，纷纷开始进入转型的探索阶段，如社区物业O2O、养老地产、物流地产、教育地产、医疗健康产业、体育产业等成为房地产转型升级的选择之一。而物管分拆已成为在房地产企业的“地产开发商”到“地产服务商”的转型之路上的必然选择。 伴随着多数房地产企业的战略转型，中国物业管理公司开始密集上市。2014年彩生活（原花样年旗下物业管理公司）作为第一家物业管理公司于港股上市，标志着物业管理业务从地产开发业务的附属品，向自主经营，为业主提供多元化服务，市场化程度提升的方向发展。其后中海物业(02669.HK)、绿城服务(02869.HK)、雅生活服务图1 2014年全国房屋竣工面规模见顶 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 107,459.0517.62%-7.82%-20%-10%0%10%20%30%020,00040,00060,00080,000100,000120,0002001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 万平方米全国房屋竣工面积同比增速 物业管理行业研究 徐进，+852 2899 8300，xujin@guosen.com.hk 研究报告仅代表分析员个人观点，请务必阅读正文之后的免责声明。 注：以上数据均来官方披露、公司资料，国信证券（香港）研究部整理 4 (03319.HK)、碧桂园服务(06098.HK)、新城悦(01775.HK)、佳兆业物业(02168.HK)等地产企业旗下物业管理公司先后港股发行上市，物业管理行业资本市场热度持续提升。 过去的房地产企业运营旗下的物业管理公司主要是为了提升自身的品牌美誉度，是房地产企业旗下的成本中心而非利润中心。而房地产市场经过20年的高速发展后已经积累了海量的存量住户，为现有的存量客户及新的增量客户提供全方位的服务，未来将成为物业管理公司的主要盈利模式。发达国家房地产市场发展经验也表明，房地产行业必然经历增量市场为主导到存量市场为主导的转变，提升物业管理收入将成为房地产企业重要的增长点之一。 注1: 万科企业, 国信证券（香港）经纪有限公司其母公司集团与该上市公司有业务关系。 预计2022年中国物业管理行业市场规模过万亿，市场格局由高度分散不断向优质龙头企业集中 近年来，随着城镇化进程加快、国民生产总值及人均可支配收入的不断增加，全国物业管理行业企业数量和在管面积规模不断扩大。根据中国物业管理协会数据，全国物业管表1 物管分拆成为房地产企业战略转型的必然选择 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 图2 万科企业（02202.HK）物业管理营收占比不断提升（注1） 资料来源：wind，国信证券（香港）研究部 代码证券简称上市日期代码证券简称上市日期01778.HK彩生活2014/6/3006098.HK碧桂园服务2018/6/1902669.HK中海物业2015/10/2301755.HK新城悦2018/11/601538.HK中奥到家2015/11/2502168.HK佳兆业物业2018/12/602869.HK绿城服务2016/7/1201995.HK永升生活服务2018/12/1