地产：城市草根调研系列报告之三：武汉篇-改善性需求引领市场，一片欣欣向荣

行业专题报告 行业报告 地产 2016年03月28日 城市草根调研系列报告之三：武汉篇 改善性需求引领市场，一片欣欣向荣 请务必阅读正文后免责条款 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业周报*地产*成交稳步上涨，二三线持续回升》 2016-03-13 《行业动态跟踪报告*地产*新开工增速超预期，去库存效果渐显》 2016-03-12 《行业快评*地产*货币环境延续宽松，去库存力度有望持续加码》 2016-03-07 《行业周报*地产*政策效应持续显现，二线成交上升明显》 2016-03-06 《行业快评*地产*地方去库存政策持续升级，建议超配地产股》 2016-03-02 证券分析师 王琳 投资咨询资栺编号 S1060513090001 010-59730724 WANGLIN170@PINGAN.COM.CN 杨侃 投资咨询资栺编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN   楼市小阳昡，改善性需求占主流。武汉自2014年9月全面放开限购后，叠加持续松动的货币和行业政策，成交回升明显。2015年月均成交190万平，同比增长27%，均价8593元/平，同比上涨15.7%。2016年1-2月受降首付、降契税等组合拳刺激，房价进一步上升7%至9194元/平米。楼市亦延续小阳昡势头，截止目前3月武汉日均成交环同比分别上涨105%和86%。从成交户型结构来看， 2014年7月武汉放开140平米以上大户型限购，9月全面放开限购，受限购放开催化，武汉改善性需求集中释放，140平以上成交占比由2014年的5.7%提升到目前7.4%。  城中村项目入市叠加高容积率缓解供需压力。2015年武汉仅成交宅地568万平米，同比下降35%，楼面地价2645元/平米，同比上升54%。同时近年来由于武汉三环内可供出让土地越来越少，政府有意识通过调高容积率来缓解中心区域土地供应压力，2015年江汉、武昌、硚口出让土地容积率普遍在4以上，远高于百城城市平均2.44的水平。同时2010-2014上半年武汉集中供应了大量的城中村地块，由于城中村项目开収周期较长，尽管过往三年武汉宅地出让连续下滑，但随着早期城中村项目逐步入市，将一定程度缓冲新房市场的供需压力。根据武汉万科测算目前武汉市场存量1400万平米，2016年供应大概2300-2400万平米（含城中村项目），成交预计维持在2000万平左右。  集中度分散，国企多缓解房价上涨压力。2015年武汉万科以4.78%的市占率排名第一。从市占率排名靠前的企业来看，前十武汉地区国企占有4个席位，市占率均在2%或以上。作为区域国企，相对民企更加注重社会效应以及项目去化而非商业利益，同区域国企开収项目定价往往低于周边同档次民企楼盘，因此即使品牉民企拥有较高的品质保障，但如果大幅提价更多购房者将选择周边相对较便宜的国企楼盘，一定程度上缓解了区域楼盘上涨压力。  “单核”经济、高校众多叠加产业集聚构建健康楼市。湖北属于明显单核经济，武汉GDP占比达37%，远高于其它省会城市。同时武汉拥有全国第三、中部最多的高校数量及在校生人数，2014年高校数量为80所，在校生人数达96万人，超过40%应届毕业生留在湖北就业，其中大部分在武汉，众多高校毕业生为武汉楼市首置刚需提供支撑。  楼盘调研小结：量价齐升，改善性需求持续释放。1）节后成交量价回升，摇号抢房日光较为常见。2）改善性需求占主导，预计趋势仍将延续。大户型单价普遍比小户型每平米贵1000-2000块/平米。3）首套首付比例落实执行二成，利率以95折为主。4）武汉万科表现：市占率第一，土地储备相对不足。万科2015年销售100亿，市占率第一。2016年目标150亿，目前10个项目在售，货值仅200多亿，上半年拿地压力较大。6）万科开盘策略：基本上不大觃模蓄客，卖到50%左右，全部按备案价最高价出售，每平米比周边高2000-3000元。  风险提示：房价过快上涨带来的调控转向风险。 请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用幵注意阅读研 究报告尾页的声明内容。 -50%0%50%100%Mar-15Jun-15Sep-15Dec-15沪深300 地产 证券研究报告 地产·行业专题报告 请务必阅读正文后免责条款 2 / 18 股票名称 股票 代码 股票价格 2016-3-25 EPS（元/股） PE（倍） 评级 2013A 2014A 2015E 2016E 2013A 2014A 2015E 2016E 万科A* 000002 24.43 1.37 1.43 1.64 1.87 17.8 17.1 14.9 13.0 未覆盖 保利地产 600048 9.61 1.01 1.14 1.31 1.56 9.5 8.4 7.3 6.2 强烈推荐 世联行 002285 14.2 0.22 0.27 0.38 0.49 64.5 52.6 37.4 29.0 强烈推荐 华夏并福 600340 24.76 1.02 1.34 1.77 2.35 24.3 18.5 14.0 10.5 强烈推荐 信达地产 600657 5.85 0.46 0.5 0.56 0.7 11.7 11.7 10.4 8.4 强烈推荐 天健集团 000090 13.98 0.68 0.76 0.97 1.2 20.6 18.4 14.4 11.7 推荐 中洲控股 000042 16.24 0.85 0.64 1.25 1.46 19.1 25.4 13.0 11.1 推荐 金地集团 600383 12.08 0.81 0.89 1.14 1.43 14.9 13.6 10.6 8.4 推荐 深振业A 000006 8.47 0.52 0.38 0.44 0.54 16.3 22.3 19.3 15.7 推荐 华侨城A 000069 7.03 0.61 0.66 0.74 0.84 11.5 10.7 9.5 8.4 强烈推荐 荣盛収展 002146 7.66 0.775 0.85 0.94 1.08 9.9 9.0 8.1 7.1 推荐 财信収展 000838 19.88 0.09 0.12 0.18 0.21 220.9 165.7 110.4 94.7 强烈推荐 鲁商置业 600223 5.93 0.26 0.21 0.25 0.29 22.8 28.2 23.7 20.4 推荐 中南建设 000961 15.52 1.04 0.82 1.15 1.44 14.9 18.9 13.5 10.8 推荐 皇庭国际 000056 27.13 10.51 -1.26 0.07 0.1 2.6 -21.5 387.6 271.3 推荐 空港股仹 600463 13.86 0.3 0.17 0.08 0.15 46.2 81.5 173.3 92.4 强烈推荐 北京城建 600266 13.24 0.82 0.91 1.02 1.25 14.7 13.7 11.8 9.6 推荐 宋都股仹 600077 5.21 0.27 0.03 0.09 0.11 20.8 187.3 62.4 51.1 推荐 中航地产 000043 9.39 0.7 0.74 0.35 0.41 14.3 13.5 28.6 24.4 强烈推荐 广宇集团 002133 6.89 0.28 0.17 0.11 0.34 30.3 49.9 77.1 24.9 强烈推荐 滨江集团 002244 7.9 0.52 0.31 0.48 0.59 13.6 22.8 14.7 12 推荐 *：盈利预测来着wind一致预期 资料来源: wind,平安证券研究所 地产·行业专题报告 请务必阅读正文后免责条款 3 / 18 正文目录 一、 楼市小阳春，改善性需求占主流 ......................................................................... 5 1.1 成交稳步上涨，去化大幅上行 ................................................................................ 5 1.2 首改首置占市场需求94%以上，限购放开后改善性需求集中释放 ......................... 6 二、区域间房价涨幅差异明显，成交集中在三大区域 ....................................................... 8 2.1 楼市热点集中在洪山、汉阳和江岸三大区域 .......................................................... 8 2.2 主城区房价涨幅快于其它区域 ................................................................................ 9 三、城中村入市叠加高容积率缓解供应压力 .................................................................... 10 3.1 武汉宅地成交连年下滑，高容积率出让缓解中心区土地不足 ............................... 10 3.2 城中村改造项目逐步入市缓解新房供需压力 ........................................................ 11 四、集中度分散，国企多缓解房价上涨压力 .................................................................... 12 五、“单核”经济、高校众多叠加产业集聚构建健康楼市 ................................................. 13 5.1 单核经济人口吸附能力强，较低房价收入比提供支撑 ......................................... 13 5.2 人口保持净流入趋势，高校众多提供增量需求 ..................................................... 15 六、开发商及楼盘调研小结：量价齐升，改善性需求持续释放....................................... 16 6.1 开发商及楼盘调研小结：量价齐升，改善性需求持续释放 ................................... 16 6.2 楼盘实地调研情况 ................................................................................................ 16 地产·行业专题报告 请务必阅读正文后免责条款 4 / 18 图表目录 图表1 武汉月度住宅成交情况 ............................................................................................... 5 图表2 武汉各年度住宅成交均价 ........................................................................................... 6 图表