地产：城市草根调研系列报告之一：广州篇-低房价区域高供给，2016趋势延续

行业专题报告 行业报告 地产 2016年03月15日 城市草根调研系列报告之一：广州篇 低房价区域高供给，2016趋势延续 请务必阅读正文后免责条款 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业周报*地产*成交稳步上涨，二三线持续回升》 2016-03-13 《行业动态跟踪报告*地产*新开工增速超预期，去库存效果渐显》 2016-03-12 《行业快评*地产*货币环境延续宽松，去库存力度有望持续加码》 2016-03-07 《行业周报*地产*政策效应持续显现，二线成交上升明显》 2016-03-06 《行业快评*地产*地方去库存政策持续升级，建议超配地产股》 2016-03-02 证券分析师 王琳 投资咨询资栺编号 S1060513090001 010-59730724 WANGLIN170@PINGAN.COM.CN 杨侃 投资咨询资栺编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN   楼市春意盎然，房价温和上涨。受益持续降准降息及宽松政策环境，广州2015年全年商品住宅销量首破千万平米，同比增长26.7%，远高于前三年年均800万平米的成交量。节后随着降首付降契税等政策组合拳出台，广州楼市温度进一步上行， 3月日均成交256套，环同比分别上涨100%和41%，小阳春“春意十足”。 受益成交回暖，广州去化月数持续下降，2015年末去化月数由高点的15.4个月最低下降到8.4个月，住宅可售面积由2015年年刜的近1000万平米下降到目前的892万平米。广州房价自2015年4月以来连续10个月环比上涨，2015年全年同比上涨9%，低于深圳（48%）、上海（18%）和北京（10%），房价上涨相对温和。  中心城区房价涨幅较快，外围区域销量增幅更大。2015年广州量价表现呈现明显二元结构，传统中心五区（越秀、天河、荔湾、海珠、白亐）尽管由于新楼盘较少仅占全市成交量的24%，但涨幅明显高于外围区域，其中荔湾、海珠、白亐区房价涨幅均在10%以上。相比于中心五区，外围区域由于总价低，销量回升更明显。花都、南沙销量同比涨幅均超过50%，但由于供应量过大，房价基本保持平稳，以走量为主。  低价区域供应充足，房价压力仌集中于中心区域。仍各区去化情况来看，中心五区除荔湾区外，去化月数均在5个月左右，批售比均在1以下，库存压力较小。荔湾区和花都区去化月数均在14个月以上，批售比大多超过1，去库存压力较大。土地供应结构进一步加剧各区价量二元分化，2015年房价上涨7.5%的越秀区2015年土地成交面积为0，新增供应不足叠加学区房稀缺效应，加上宽货币及持续政策松绑，预计房价后续仌存上行压力。相比中心区域，库存压力的较大的花都、南沙区依旧是土地成交的主要区域，占2015年全市土地成交的27%，库存高企叠加新增供应充足，预计2016年外围区域房价仌将保持平稳。  稳健区域经济及较低房价收入比提供基本面支撑。2010年以后广州人口净流入有所放缓，人口净流入放缓叠加限购政策是近年来广州房价表现弱于其它一线城市的重要原因。但仍区域经济及人均可支配收入来看，2014年广州市人均GDP及可支配收入同比分别增长7.3%和2.2%。仍房价收入比来看，广州房价与人均可支配收入的比值为0.36，显著低于北京（0.79）、上海（0.76）和深圳（1.06）。稳健区域经济区域经济较低房价收入比为区域楼市提供基本面支撑。  楼盘调研小结：量价齐升，限购难大范围放开。1）节后新房普遍上涨5%-10%。部分楼盘后续加推还要小幅涨价，二手房亦有5%-10%涨幅。2）成交持续放量，外地投资客上门量增加。个别楼盘周末日均成交达到30-40套，中介反馈近期外地投资客上门咨询的增加，中介自身亦存在购房炒房现象。3）普遍反映限购不太可能放开，即使放开亦仅仅是南沙、花都等库存较高区域。个别楼盘表示全款有可能解决限购问题，但大部分中介表示突破限购较难。4）首套房85折，个别楼盘可一成首付。剩余首付部分由开収商提供三年免息分期贷款。  风险提示：房价过快上涨带来的调控转向风险。 请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用幵注意阅读研 究报告尾页的声明内容。 -50%0%50%100%Mar-15Jun-15Sep-15Dec-15沪深300 地产 证券研究报告 地产·行业专题报告 请务必阅读正文后免责条款 2 / 18 股票名称 股票代码 股票价格 2016-3-14 EPS（元/股） PE（倍） 评级 2013A 2014A 2015E 2016E 2013A 2014A 2015E 2016E 万科A* 000002 24.43 1.37 1.43 1.73 2.01 17.8 17.1 14.1 12.2 未覆盖 保利地产 600048 9.59 1.01 1.14 1.31 1.56 9.5 8.4 7.3 6.1 强烈推荐 世联行 002285 12.82 0.22 0.27 0.38 0.49 58.3 47.5 33.7 26.2 强烈推荐 招商地产 000024 34.95 1.63 1.66 1.97 2.4 21.4 21.1 17.7 14.6 强烈推荐 华夏幸福 600340 23.96 1.02 1.34 1.77 2.35 23.5 17.9 13.5 10.2 强烈推荐 信达地产 600657 5.53 0.46 0.5 0.59 0.7 11.1 11.1 9.4 7.9 强烈推荐 天健集团 000090 13.22 0.68 0.76 0.97 1.2 19.4 17.4 13.6 11.0 推荐 中洲控股 000042 16.21 0.85 0.64 1.25 1.46 19.1 25.3 13.0 11.1 推荐 金地集团 600383 12.04 0.81 0.89 1.14 1.43 14.9 13.5 10.6 8.4 推荐 深振业A 000006 8.2 0.52 0.38 0.44 0.54 15.8 21.6 18.6 15.2 推荐 华侨城A 000069 6.78 0.61 0.66 0.74 0.84 11.1 10.3 9.2 8.1 强烈推荐 荣盛发展 002146 7.5 0.775 0.85 0.94 1.08 9.7 8.8 8.0 6.9 推荐 财信发展 000838 15.95 0.09 0.12 0.18 0.21 177.2 132.9 88.6 76.0 强烈推荐 鲁商置业 600223 5.74 0.26 0.21 0.25 0.29 22.1 27.3 23.0 19.8 推荐 中南建设 000961 14.71 1.04 0.82 1.15 1.44 14.1 17.9 12.8 10.2 推荐 皇庭国际 000056 26.01 10.51 -1.26 0.07 0.1 2.5 -20.6 371.6 260.1 推荐 空港股份 600463 13.05 0.3 0.17 0.2 0.25 43.5 76.8 65.3 52.2 强烈推荐 北京城建 600266 11.76 0.82 0.88 1.02 1.25 14.7 13.7 11.8 9.6 推荐 宋都股份 600077 4.95 0.27 0.03 0.09 0.11 20.8 187.3 62.4 51.1 推荐 中航地产 000043 8.67 0.7 0.74 0.35 0.41 14.3 13.5 28.6 24.4 强烈推荐 广宇集团 002133 5.85 0.28 0.17 0.11 0.34 30.3 49.9 77.1 24.9 强烈推荐 滨江集团 002244 7.7 0.52 0.31 0.48 0.59 13.6 22.8 14.7 12 推荐 *：盈利预测来着wind一致预期 资料来源:wind，平安证券研究所 地产·行业专题报告 请务必阅读正文后免责条款 3 / 18 正文目录 一、楼市春意盎然，房价温和上涨 .................................................................................... 5 1.1 楼市回暖同步全国，库存持续下滑 .......................................................................... 5 1.2 房价温和上涨，弱于其他一线 ................................................................................ 6 1.3 刚需及改善仍是主流，区域间各户型去化差异明显 ............................................... 7 二、区域分化明显，中心五区楼市更具优势 ...................................................................... 8 2.1 中心区域房价涨幅较快，周边区域销量增幅更大 .................................................... 8 2.2 库存压力主要集中在南沙、花都等外围区域 ........................................................... 9 三、低价区域供应充足，房价压力仍集中于中心区域 ..................................................... 10 3.1 下半年逐步发力，楼面地价上涨43% ................................................................... 10 3.2 低价区域供应充足，房价压力仍集中于中心区域 .................................................. 11 四、稳健区域经济及较低房价收入比提供基本面支撑 ..................................................... 12 4.1 人口净流入放缓不支持房价大幅上涨 .................................................................... 12 4.2 稳健的区域经济及较低房价收入比为楼市提供支撑 .............................................. 13 4.3 未来改善性需求的释放将是区域楼市重要支撑 ...................................................... 13 五、重点调研楼盘：量价齐升，限购难大范围放开 ......................................................... 14 5.1 楼盘调研小结：量价齐升，限购难大范围放开 ..................................................... 14 5.2 部分楼盘实地调研情况 ......................................................................................... 14 地产·行业专题报告 请务必阅读正文后免责条款 4 / 18 图表目录 图表 1 2015年广州住宅成交同比增26.7% ...