中国房地产：全国房地产市场月度追踪,房地产开发活动环比小幅反弹

2016年1月19日 中国：房地产 证券研究报告全国房地产市场月度追踪：房地产开发活动环比小幅反弹 12月份交易量上升但销售均价下滑 12月份全国一手房交易量同比增长2% ，环比增长34%。14个城市二手房交易量同比增长70%，环比增长20%。一手房交易价格环比下降2%，但同比上涨6%。五个主要城市二手房均价环比上涨3%，同比上涨23%，其中深圳12月份涨幅最大（环比上涨6%）。 房地产投资依然疲弱 12月份全国房地产投资继续萎缩，环比下降7%，同比下降2%，2015年全年投资仅较2014年高1%（东北地区同比下滑28.5%，但仅占全国房地产投资的6%）。新开工面积环比上升3%，全年同比下滑14%，符合我们的预期。12月份新开工面积/销售面积之比降至0.7倍的新低。 全年土地出让同比下滑10% 我们追踪的300多个城市12月份土地出让总面积环比增长49%，同比增长21%，而2015年土地出让较2014年低10%。12月份一/二线城市住宅土地出让面积分别同比增长82%/56%，而其它城市同比增长31%。 开发商公布的12月份销售数据强劲 我们研究范围内有21家开发商公布了12月份销售数据，取各开发商数据中值：销售面积环比增长11%，同比增长15%；销售额环比增长15%，同比增长17%；销售均价环比增长4%，同比增长11%。 我们的投资观点 我们预计房地产在建工程将收缩，从而进一步加速去库存。更多刺激政策的出台有望支撑住宅需求。买入：雅居乐（强力买入）、世茂房地产（强力买入）、保利地产（强力买入）、万达商业、融创中国、中国海外、碧桂圆、仁恒置地、华侨城。卖出：恒大地产、金地集团。 12月份全国房地产市场运行状况概览 资料来源：国家统计局、中原地产 评级为买入/卖出的股票估值概览 注：* 表明该股位于地区强力买入名单；股价截至2016年1月18日收盘。. 资料来源：Datastream、高华证券研究 主要风险：销售/利润率低于（下行风险）/高于（上行风险）预期；宏观经济硬着陆（下行风险） 王逸, CFA (分析师) 执业证书编号: S1420510120004 +86(21)2401-8930 yi.wang@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司及其关联机构与其研究报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明和其他重要信息，见信息披露附录，或请与您的投资代表联系。 李薇 (分析师) 执业证书编号: S1420510120012 +86(21)2401-8926 vicky.li@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 管婕 (研究助理) +86(21)2401-8921 jill.guan@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司 投资研究 Dec-15 Nov-15MoMYoYYTDYoYPrimary(mn sqm)GFA under development7,357 7,240 2%1%7,357 1%GFA newly started139 135 3%-7%1,545 -14%GFA completed276 112 146%-15%1,000 -7%GFA sold192 144 34%2%1,285 7%(Rmb bn)Property FAI828 890 -7%-2%9,598 1%Property sales1,276 973 31%8%8,728 14%(Rmb/sqm) ASP6,631 6,780 -2%6%6,793 7%SecondaryMajor cities sales vol (mn sqm)13 11 20%70%68 92%Top cities average ASP (Rmb/sqm)36,340 35,197 3%23%32,487 11%RatingLCYEnd-16E NAV12-m TPPotentialupside/ downsideOffshore listedAgileBuy*(HK$)13.55 8.10 118%ShimaoBuy*(HK$)29.82 23.90 115%WandaBuy(HK$)85.21 68.20 81%SunacBuy(HK$)11.78 8.20 79%COLIBuy(HK$)32.32 38.80 76%CGBuy(HK$)7.13 5.00 71%Yanlord Buy(S$)2.58 1.55 53%EvergrandeSell(HK$)8.89 4.40 -16%Onshore listedPoly (A)Buy*(Rmb)12.24 12.90 50%OCTBuy(Rmb)15.81 10.00 46%GemdaleSell(Rmb)14.44 9.40 -39% 2016年1月19日 中国：房地产 全球投资研究 2 一手房市场：年末房地产销售保持强劲；房地产投资继续下滑 图表1: 2015年12月份中国房地产开发活动 月度、年度房地产开发及交易数据比较 注：表中所有一手房市场数据均指商品房。 资料来源：国家统计局、中原地产 图表2: 12月份销售面积同比增长2%，环比增长34% 2013-2015年月度房地产销售面积比较 图表3: 12月份综合销售均价同比上涨6%，环比下降2% 住宅、写字楼和零售物业的月度销售均价 资料来源：国家统计局 资料来源：国家统计局 Dec-15Nov-15MoMDec-14YoY2015vs 2014vs 2013vs 2012vs 2011vs 2010vs 2009(mn sqm)GFA under development7,357 7,240 2%7,265 1%7,357 1%11%28%45%81%130%GFA newly started139 135 3%149 -7%1,545 -14%-23%-13%-19%-6%34%GFA completed276 112 146%324 -15%1,000 -7%-1%1%8%32%38%GFA sold192 144 34%189 2%1,285 7%-2%15%18%23%36%(Rmb bn)Property FAI828 890 -7%843 -2%9,598 1%12%34%55%99%165%Property sales1,276 973 31%1,181 8%8,728 14%7%35%49%66%98%Fund sources1,264 1,100 15%1,188 6%12,520 3%3%30%46%73%117%(Rmb/sqm) ASP6,631 6,780 -2%6,239 6%6,793 7%9%17%27%35%46%Monthly ComparisonJan-Dec Comparison507090110130150170190210(mn sqm)2013201420154,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,000(Rmb/sqm)Residential ASPOffice ASPRetail ASP 2016年1月19日 中国：房地产 全球投资研究 3 图表4: 12月份新开工面积同比下降7%，但环比上升3%，仍处于5年低点 2011-2015年新开工面积比较 图表5: 房地产投资12月份降幅小于11月份 月度房地产投资同比变动和在建面积同比变动 资料来源：国家统计局 资料来源：国家统计局 图表6: 12月份新开工面积/销售面积创新低，对行业供需重归平衡起到推动作用 新开工/销售面积和竣工/在建面积 图表7: 2015年全国在建面积与年度房地产销售面积之比低于2014年峰值，但不足以加速去库存 在建面积、在建面积与销售面积之比以及行业杠杆率，2007-2016年 资料来源：国家统计局 资料来源：国家统计局 050100150200250300FebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec20112012201320142015(mn sqm)-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%Property investment monthly yoy changeGFA under dev monthly yoy change0.00.10.10.20.20.30.30.40.40.50.50.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.0Started/Sold (LHS)Completed/Under dev (RHS)(X)(X)69%70%71%72%73%74%75%76%77%78%0123456782007200820092010201120122013201420152016EWIP-Total (LHS-bn sqm)WIP-Residential (LHS-bn sqm)WIP years-Total (LHS-years)WIP years-Residential (LHS-years)Industry total leverage (RHS) 2016年1月19日 中国：房地产 全球投资研究 4 图表8: 12月份主要开发商合同销售环比/同比增幅中值为+15%/+17% 主要开发商月度累计合同销售和环比/同比增幅中值 图表9: 今年主要开发商累计市场份额逐渐上升 主要开发商累计市场份额 注：累计销售额数据涵盖的开发商包括：雅居乐、中国海外、中海宏洋、华润置地、碧桂圆、恒大地产、中国金茂、绿城房产、富力地产、合景泰富、龙湖地产、保利置业、世茂、瑞安房地产、远洋地产、融创中国、仁恒置地、万达商业、金地集团、保利地产、万科。 资料来源：公司数据 注：主要开发商包括：万科、保利地产、金地集团、华润置地、中国海外、龙湖地产、合景泰富、仁恒置地、世茂、保利置业、碧桂园、恒大地产、绿城房产、远洋地产、富力地产、融创中国和雅居乐。 资料来源：国家统计局、公司数据 -80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%050100150200250300Major developers' aggregate contract sales (LHS)Major developers' contract sales yoy% (RHS)Major developers' contract sales mom% (RHS)(Rmb bn)7%9%10%12%12%13%14%17%18%0%2%4%6%8%10%12%1