中国 房地产：全国房地产月度追踪：6月份销售/开发活动环比强劲增长，但同比增速因基数较高而放缓

最新消息国家统计局公布的6月份全国房地产市场运行情况显示，房地产销售面积/销售额环n比增长46%/45%，但同比增速因基期效应而从8%/21%放缓至4%/17%。综合销售均价环比下降1%但同比仍上涨12%（上月为环比/同比上涨1%/12%），推动全国平均房价达到人民币8,762元/平方米（上月为8,832元/平方米）。建筑活动延续了5月份的增长势头，但同比增速因去年同期基数较高而放缓：(1) 6n月份房地产新开工面积（含非住宅房地产）同比增速从5月份的20%放缓至15%，但绝对水平创下2014年以来的新高，高于市场预期，并推动今年上半年新开工面积同比增速从今年前5个月的11%升至12%。(2) 房地产投资环比/同比增长30%/8%，同比增速较5月份的10%放缓。(3) 竣工面积环比增长25%，但同比下降13%。14个主要城市的二手房交易量较上月环比下降12%，但同比增长9%（5月份为同n比增长4%）。5个主要城市的二手房均价环比持平，但同比上涨1%。从地区来看，所有地区交易量环比同比均上升。西部地区房价继续领涨（同比上n涨20%），而且是唯一一个房地产投资增速加快的地区（同比增幅从上月的2%升至8%）。分析6月份销售环比强劲增长但同比增速疲弱的表现符合我们的预期，归因于新推盘面积增长和去年同期基数较高的共同影响。虽然7-8月份夏季房地产销售增速可能会季节性环比放缓，但我们预计整体销售同比增速将因去年同期基数较低而保持强劲。同时，由于6月份销量强劲，新开工面积/销售面积之比从上月的1.44倍降至1.14倍。我们认为房地产行业的融资能力仍将是建设活动可持续性的主要推动因素，而最近数月行业资金供应和成本均趋紧。影响我们覆盖范围内开发商的市场份额继续增长，6月份累计销售额同比增长63%，而上月增幅为44%。今年前6个月市场销售总体表现强劲，国内前10/50大开发商的市场份额较2017年同期分别同比上升6/7个百分点至30%/58%。我们仍然预计，由于政府严格控价且信贷环境紧张，大城市房价同比增速将进一步走弱，同时我们对2018年全国销量增长2%的基本预测意味着今年下半年增速将放缓（预计同比增速将从今年上半年的3%降至1%）。但我们预计覆盖范围内开发商的表现将继续优于大市，因其较多的待推盘项目将令今年下半年在消化比率下降的情况下也能实现销量强劲增长（预计平均同比增长23%）。 王逸, CFA(分析师)执业证书编号:S1420510120004+86(21)2401-8930| yi.wang@ghsl.cn北京高华证券有限责任公司李薇(分析师)执业证书编号:S1420510120012+86(21)2401-8926| vicky.li@ghsl.cn北京高华证券有限责任公司中国 房地产: 全国房地产月度追踪：6月份销售/开发活动环比强劲增长，但同比增速因基数较高而放缓2018年7月16日 | 4:00PM CST证券研究报告北京高华证券有限责任公司及其关联机构与其研究报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明和其他重要信息，见信息披露附录，或请与您的投资代表联系。 图表 1: 2018年1-6月中国房地产开发活动概览年初至今房地产开发及交易数据比较Jun-18MoMYoY2018vs 2017vs 2016vs 2015vs 2014vs 2013vs 2012 vs 2011 vs 2010(mn sqm)GFA under development7,096 4%3%7,096 3%6%11%16%29%49%75%130%GFA newly started236 16%15%958 12%24%42%20%0%4%-4%19%GFA completed66 25%-13%371 -11%-6%13%-3%5%12%35%52%GFA sold207 46%4%771 3%20%53%60%50%93%74%96%(Rmb bn)Property FAI1,411 30%8%5,553 10%19%26%32%51%81%112%181%Property sales1,817 45%17%6,695 13%38%95%115%101%187%172%238%Fund sources1,728 25%3%7,929 5%16%35%35%39%83%93%135%(Rmb/sqm) ASP8,762 -1%12%8,678 10%15%27%35%34%49%57%72%June ComparisonJan - Jun Comparison资料来源：国家统计局、中原地产图表 2: 2018年6月份总体销售面积环比上升46%，同比上升4%2016-2018年月度房地产销售面积比较图表 3: 2018年6月份综合销售均价环比下跌1%，同比上涨12%住宅、写字楼和零售物业的月度销售均价507090110130150170190210230250(mn sqm) 2016201720184,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,000(Rmb/sqm) Residential ASPOffice ASPRetail ASP资料来源：国家统计局资料来源：国家统计局图表 4: 2018年6月份房地产新开工面积同比增幅从上月的20%降至15%2014-2018年新开工面积比较图表 5: 2018年6月份房地产投资同比增速从10%降至8%月度房地产投资同比变动和在建面积同比变动050100150200250FebMarAprMayJunJulAugSepOctNovDec20142015201620172018(mn sqm) -10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%Property investment monthly yoy changeGFA under dev monthly yoy change资料来源：国家统计局2018年7月16日2全球投资研究中国 房地产 高华证券感谢高盛分析师韦彬杰在本报告中的贡献。图表 6: 2018年6月份新开工面积/销售面积之比从1.44倍降至1.14倍新开工/销售面积以及竣工/在建面积图表 7: 2018年6月份竣工未售库存同比下降15%竣工未售面积的同比变动及明细0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.0Started/Sold (LHS)Completed/Under dev (RHS)(X) -20%-10%0%10%20%30%40%0100200300400500600700 Residential (LHS) Office (LHS) Retail (RHS)Unsold GFA yoy% (RHS)(mn sqm) 资料来源：国家统计局资料来源：国家统计局2018年7月16日3全球投资研究中国 房地产 信息披露附录申明我们，王逸, CFA、 李薇，在此申明，本报告所表述的所有观点准确反映了我们对上述公司或其证券的个人看法。此外，我们的薪金的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关。投资摘要投资摘要部分通过将一只股票的主要指标与其行业和市场相比较来评价该股的投资环境。所描述的四个主要指标包括增长、回报、估值倍数和波动性。增长、回报和估值倍数都是运用数种方法综合计算而成，以确定该股在地区研究行业内所处的百分位排名。 每项指标的准确计算方式可能随着财务年度、行业和所属地区的不同而有所变化，但标准方法如下： 增长是下一年预测与当前年度预测的综合比较，如每股盈利、EBITDA 和收入等。 回报是各项资本回报指标一年预测的加总，如CROCI、平均运用资本回报率和净资产回报率。 估值倍数根据一年预期估值比率综合计算，如市盈率、股息收益率、EV/FCF、EV/EBITDA、EV/DACF、市净率。 波动性根据12个月的历史波动性计算并经股息调整。 并购评分在我们的全球覆盖范围中，我们使用并购框架来分析股票，综合考虑定性和定量因素（各行业和地区可能会有所不同）以计入某些公司被收购的可能性。然后我们按照从1到3对公司进行并购评分，其中1分代表公司成为并购标的的概率较高(30%-50%)，2分代表概率为中等(15%-30%)，3分代表概率较低(0%-15%)。对于评分为1或2的公司，我们按照研究部统一标准将并购因素体现在我们的目标价格当中。并购评分为3被认为意义不大，因此不予体现在我们的目标价格当中，分析师在研究报告中可以予以讨论或不予讨论。QuantumQuantum是提供具体财务报表数据历史、预测和比率的高盛专有数据库，它可以用于对单一公司的深入分析，或在不同行业和市场的公司之间进行比较。 GS SUSTAINGS SUSTAIN是一项侧重于通过发现优质行业领先企业而实现长期超额收益的全球投资策略。GS SUSTAIN 50关注名单列出了我们认为凭借出色的资本回报、具有可持续性的竞争优势和对ESG（环境、社会和企业治理）风险的有效管理而有望在长期内相对于全球同业表现出色的行业领军企业。候选企业主要基于对企业在这三方面表现的综合量化分析筛选而出。相关的股票研究范围王逸, CFA：A股房地产、中国房地产行业。李薇：A股房地产、中国房地产行业。A股房地产：CFLD、China Merchants Shekou Inds Zone、China Vanke (A)、Gemdale Corp.、Poly Real Estate Group、Shanghai Shimao Co.、Shenzhen Overseas Chinese Town。中国房地产行业：Agile Property Holdings、China Evergrande Group、China Jinmao Holdings、China Overseas Grand Oceans Group、ChinaOverseas Land & Investment、China Resources Land、China Vanke (H)、CIFI Holdings、Country Garden Holdings、Future Land DevelopmentHoldings、Greentown China Holdings、Guangzhou R&F Properties、Joy City Property Ltd.、KWG Property Holding、Logan Property Holdings、Longfor Properties Co.、Poly Property Group、Red Star Macalline Group、Shimao Property、Sino-Ocean Land Holdings、SOHO China、YanlordLand。信息披露公司评级、研究行业及评级和相关定义买入、中性、卖出：分析师建议将评为买入或卖出的股票纳入地区投资名单。一只股票在投资名单中评为买入或卖出由其相对于所属研究行业的总体潜在回报决定。任何未获得买入或卖出评级且拥有活跃评级（即不属于暂停评级、暂无评级、暂停研究或没有研究的股票）的股票均被视为中性评级。每个地区投资评估委员会根据25-35%的股票评级为买入、10-15%的股票评级为卖出的全球