房地产：全国房地产市场月度追踪-2015年1-2 月份房地产开发活动疲弱

2015年3月11日 中国：开发商 证券研究报告全国房地产市场月度追踪：2015年1-2月份房地产开发活动疲弱 2015年1-2月房地产销量同比下滑16%，销售均价同比上涨1% 1-2月份全国商品房交易量为8,800万平方米，同比下降16%（2014年全年降幅为8%），月度同比降幅创下2008年12月（-19%）以来的新低。销售均价为人民币6,814元/平米，同比上涨1%，令1-2月份房地产销售额达到人民币5,970亿元，同比下降16%。从地区看，1-2月份华东、中部和西部地区的销售面积分别同比下降18%、22%和8%。 1-2月份房地产投资和新开工面积的同比增速仍疲弱 1-2月份全国完成房地产开发投资总额人民币8,790亿元，同比上升10%（2014年12月份同比下降2%，全年上升10%）。1-2月份新开工面积同比下降18%至1.37亿平方米（2014年12月份同比下降26%）。2015年1-2月份，房地产投资、新开工面积、竣工面积和施工面积同比增速分别为+10%、-18%、-13%和+8%。从地区看，中部地区房地产投资的放缓幅度最大。 限购城市和未限购城市的2月份土地出让金额均下降 我们对302个主要城市土地购置活动的监控显示，2月份土地出让面积环比下降42%/同比下降55%，土地出让金额环比下降52%/同比下降55%，土地成交均价为人民币1,265元/平方米。1-2月份土地出让面积/收入为1.99亿平方米/2,850亿元，同比下降51%/51%。溢价率大体持平于8%（2015年1月份为11%，2014年12月份为8%）。此前限购城市和未限购城市的土地出让活动均疲软。 开发商已公布的2月份销售业绩环比下降 我们研究范围内有14家开发商公布了2月份销售数据：总体销售面积环比下降39%，同比下降24%，合同销售额环比下降40%，同比下降31%，销售均价环比下降4%，同比下降2%。 交易建议 鉴于过去12个月里库存水平仍处记录高点而且土地购置活动黯淡，我们预计2015年二季度房地产投资增速将进一步放缓。然而，我们预计更多的政府支持政策和流动性的放松将有助于在未来几个月里提振销量，并最终在今年年底令房地产投资企稳。 买入建议：碧桂园（强力买入名单）、万科A（强力买入名单）、万达商业、易居、乐居、合景泰富、雅居乐、万科H、保利置业、龙湖地产、招商地产B、华侨城、保利地产。卖出建议：绿城房产、世茂股份、金地集团。 风险：上行：宏观经济状况/政府放松好于预期；下行：反腐、意料之外的政策收紧。 全国房地产市场运行状况概览 资料来源：国家统计局 建议买入/卖出股票的估值表 * 表明该股位于我们的地区强力买入名单 资料来源：Datastream、高华证券研究 王逸, CFA (分析师) 执业证书编号: S1420510120004 +86(21)2401-8930 yi.wang@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司及其关联机构与其研究报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明和其他重要信息，见信息披露附录，或请与您的投资代表联系。 李薇 (分析师) 执业证书编号: S1420510120012 +86(21)2401-8926 vicky.li@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 杜茜 (分析师) 执业证书编号: S1420511100001 +86(10)6627-3147 jacqueline.du@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 管婕 (研究助理) +86(21)2401-8921 jill.guan@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司 投资研究2015年1-2月2014年1-2月同比(百万平方米)施工面积5,701 5,296 8%新开工面积137 167 -18%竣工面积108 124 -13%销售面积88 105 -16%(人民币十亿元)房地产开发投资879 796 10%商品房销售额597 709 -16%资金来源2,161 2,126 2%(人民币元/平方米) 商品房销售均价6,814 6,775 1%月度比较评级 货币2015年预期NAV12个月目标价格潜在的涨跌空间海外上市公司乐居 买入US$NA19.10 124%易居中国 买入US$NA12.80 110%碧桂园 买入*HK$7.97 5.60 90%合景泰富 买入HK$13.18 7.90 68%万达商业 买入HK$92.20 73.80 61%方兴地产 中性HK$14.12 7.10 58%保利置 业买入HK$10.74 5.40 57%万科(H)买入HK$26.05 24.70 54%龙湖地产 买入HK$23.70 14.20 45%绿城房产 卖出HK$16.39 6.60 0%海外上市公司平均67%国内上市公司万科(A)买入*Rmb20.84 19.80 65%保利地产 买入Rmb11.61 13.40 45%招商地产(B)买入HK$26.36 26.40 41%华侨城 买入Rmb12.77 9.60 22%金地集团 卖出Rmb13.41 9.40 3%上海世茂 卖出Rmb19.94 14.00 -11%国内上市公司平均27%均值52%12个月目标价格 2015年3月11日 中国：开发商 全球投资研究 2 2015年1-2月中国房地产市场活动 图表1: 2015年1-2月份中国房地产市场活动 年初至今房地产开发及交易数据比较 注：表中所有数据均指商品房。 资料来源：国家统计局 图表2: 月度商品住宅销售面积与竣工面积比较 图表3: 1-2月份商品住宅销售均价同比上升1% 注：12月份数据可能受到年底效应的干扰。 资料来源： 国家统计局 资料来源： 国家统计局 2015年1-2月2014年1-2月同比2015年2014年与2014年比较与2013年比较与2012年比较与2011年比较与2010年比较与2009年比较(百万平方米)施工面积5,701 5,296 8%5,701 5,296 8%25%44%96%172%301%新开工面积137 167 -18%137 167 -18%-40%-31%-28%-8%27%竣工面积108 124 -13%108 124 -13%-20%7%56%77%91%销售面积88 105 -16%88 105 -16%-16%25%8%22%71%(人民币十亿元)房地产开发投资879 796 10%879 796 10%32%62%107%179%266%商品房销售额597 709 -16%597 709 -16%-19%44%14%45%149%资金来源2,161 2,126 2%2,161 2,126 2%14%53%78%106%257%(人民币元/平方米) 商品房销售均价6,814 6,775 1%6,814 6,775 1%-3%15%6%18%46%月度比较 年初至今(1-2月)比较02040608010012014016018020022024026028009年3月09年4月09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月09年10月09年11月09年12月10年3月10年4月10年5月10年6月10年7月10年8月10年9月10年10月10年11月10年12月11年3月11年4月11年5月11年6月11年7月11年8月11年9月11年10月11年11月11年12月12年3月12年4月12年5月12年6月12年7月12年8月12年9月12年10月12年11月12年12月13年3月13年4月13年5月13年6月13年7月13年8月13年9月13年10月13年11月13年12月14年2月14年3月14年4月14年5月14年6月14年7月14年8月14年9月14年10月14年11月14年12月15年2月(百万平方米)销售面积竣工面积4,0004,5005,0005,5006,0006,5007,000(人民币元/平方米)商品住宅销售均价 2015年3月11日 中国：开发商 全球投资研究 3 图表4: 年初至今全国房地产开发投资、房屋施工面积及新开工面积同比变动 图表5: 全国房地产开发投资、房屋施工面积及新开工面积的月度同比变动 注：表中所有数据均指商品房。 注：表中所有数据均指商品房。 资料来源： 国家统计局 资料来源： 国家统计局 图表6: 2015年1-2月销售面积同比下滑16% 全国商品房销售面积和竣工面积比较 图表7: 2015年1-2月份新开工面积/销售面积比率上升 全国房地产开发商新开工面积、施工面积和销售面积比较 注：表中所有数据均指商品房。 注：表中所有数据均指商品房。 资料来源： 国家统计局 资料来源： 国家统计局 -40%-20%0%20%40%60%80%房地产开发投资年初至今同比变动房屋施工面积年初至今同比变动房屋新开工面积年初至今同比变动-50%0%50%100%150%200%250%房地产开发投资月度同比变动房屋施工面积月度同比变动房屋新开工面积月度同比变动0.00.20.40.60.81.01.21.41.601002003004005006007008009001,0001,1001,200(百万平方米)销售面积(左轴)竣工面积(左轴)销售面积/竣工面积(右轴)(X)0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,00