1月房企销售点评：开年市场销售偏弱，蓝筹表现仍较不错

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 1月房企销售点评 推荐（维持） 开年市场销售偏弱，蓝筹表现仍较不错  事项 1月31日，克尔瑞发布19年1月房地产公司销售排行，万科1月销售排名第一，实现销售金额482亿元，碧桂园、恒大分别实现单月销售额460亿元、435亿元，排名第二三，前三门槛从去年同期605亿降至435亿。1月单月销售过百亿房企17家，较去年同期多增2家。  点评  1月主流房企销售额5,237亿，同比-10%，高基数和去化低位致销售走弱 总体来看，1月主流50家房企单月销售金额5,237亿元，环比-47%，同比-10%、较前值下降42pct；为了过滤掉房企12月销售年末冲量推盘波动以及销售数据跨年平滑需求，18年12月和19年1月主流50家房企的双月合计销售金额15,097亿元，同比+14.2%。而从行业数据来看，1月我们跟踪的重点46城1月单月成交面积同比-2.4%，较前值下降11pct，18年12月和19年1月重点46城双月合计销售金额5,680万方，同比+4.4%，并且双月主流房企表现仍好于行业。因此1月单月销售表现较弱更多源于：1）18年1月和19年12月销售高基数效应导致同比和环比走弱；2）19年1月推盘少以及去化率维持低位导致当期销售偏弱。由于18年全年主流房企销售表现优异，行业集中度迅猛提升，Top10房企全年销售额集中度从去年同期24.2%跳增至26.9%，+2.7pct，我们依然维持“融资、拿地和销售”三重集中度提升逻辑。  1月销售万科拔得头筹，碧桂园、绿地列位二三，蓝筹房企表现仍较不错 房企来看，万科1月销售拔得头筹，碧桂园、恒大位列二三，前三门槛从去年同期605亿下降至435亿。单月销售过百亿房企达17家，较去年同期多增2家，单月销售超50亿房企达32家，较去年持平；具体数据看，在龙头&蓝筹中，万科482亿元（YOY-29%）、碧桂园460亿元（YOY-33%）、恒大435亿元（YOY-32%）、保利326亿元（YOY+3%）、融创239亿元（YOY+8%）、绿地161亿元（YOY+9%）、招蛇119亿元（YOY+1%）、新城117亿元（YOY+14%）、阳光城117亿元（YOY+32%）、金地105亿元（YOY+29%）、蓝光69亿元（YOY+31%）等，TOP10房企销售同比-20%，TOP20房企销售同比-15%。1月房企销售表现有所分化，其中行业前三房企以及排名靠后房企表现有所低迷，而行业前十中第二梯队及蓝筹房企在1月市场有所转淡背景下仍表现不错，比如华润、世茂、金地、中南、阳光城等一二线&强三线布局房企仍有同比20%以上增长。  投资建议：开年市场继续偏弱，蓝筹表现仍较不错，维持“推荐”评级 从18年下半年中央政治局会议、中央经济工作会议和住建部会议表态来看，目前行业积极因素正在酝酿，政策和资金环境都有望逐步改善。并通过周期复盘，我们发现销量增速转负和GDP连续2Q低于24M移动平均为两大领先信号，领先于股价见底和政策放松1-2Q，考虑到18M9销量和GDP信号均已出现、同时考虑到宏观与地方行业政策放松的提前出现，预计19Q1板块股价或将触底反弹，预计19Q2前或有中央层面行业政策宽松。我们维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑，目前AH股主流房企19PE估值仅5-8倍，目前主流房企NAV折价40-70%，维持行业“推荐”评级以及看多龙头，维持推荐：一二线龙头：万科、保利地产、金地集团、融创中国、招商蛇口；二线蓝筹（资金放松受益型）：新城控股、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。  风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 占比% 股票家数(只) 128 3.58 总市值(亿元) 19,417.03 3.85 流通市值(亿元) 16,611.8 4.56 % 1M 6M 12M 绝对表现 4.06 -2.21 -30.87 相对表现 -2.29 6.71 -6.09 《房地产行业周报：推盘下降、成交稳定，多地编制“一城一策”》 2019-01-20 《房地产12月月报：投资端仍然偏强，销量结构性改善，多地编制“一城一策”》 2019-01-22 《房地产行业周报：防范风险、稳妥推进长效机制，“一城一策”继续扩围》 2019-01-27 -43%-28%-14%1%18/0218/0418/0618/0818/1018/122018-02-01～2019-01-30 沪深300 房地产 相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2019年02月01日 1月房企销售点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 图表目录 图表1、2019年1月50家重点房企销售排名（按累计销售金额降序排序）............................................................3 图表2、50家主流房企月度销售金额及同比 ...........................................................................................................4 图表3、全国销售额、50家主流房企销售金额同比 ................................................................................................4 图表4、10家、20家、50家主流房企销售金额同比...............................................................................................4 图表5、2011-2018龙头房企年度销售金额集中度 ...................................................................................................5 图表6、2011-2018龙头房企年度销售面积集中度 ...................................................................................................5 图表7、2011-12M2018龙头房企月度销售金额集中度 ............................................................................................5 图表8、2011-12M2018龙头房企月度销售面积集中度 ............................................................................................6 图表9、2017-2019万科月度销售金额 ....................................................................................................................6 图表10、2017-2019保利地产月度销售金额 ...........................................................................................................6 图表11、2017-2019招商蛇口月度销售金额............................................................................................................7 图表12、2017-2019金地集团月度销售金额 ...........................................................................................................7 图表13、2017-2019新城控股月度销售金额 ...........................................................................................................7 1月房企销售点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表1、2019年1月50家重点房企销售排名（按累计销售金额降序排序） 资料来源：克尔瑞，华创证券 注：50家主流房企房企采用固定房企名单；上月同期销售和上年同期销售优先采用房企公告数据计算环比和同比。 公司万科地产碧桂园恒大地产保利地产中海地产融创中国绿地集团华润置地龙湖地产世茂房地产招商蛇口新城控股阳光城华夏幸福旭辉集团金地集团中国金茂正荣集团中南建设富力地产融信集团金科集团泰禾集团滨江集团蓝光实业雅居乐中国奥园华发股份龙光集团美的地产荣盛发展合景泰富远洋地产佳兆业越秀地产路劲基建建发房产时代地产首创置业融侨集团绿城中国中国铁建东原地产俊发地产万达集团复地集团禹洲集团海伦堡地产保利置业北辰实业平均Top10总和Top20总和总和1103117148911732175109(38)1181194,4143,755(15)5,8215,237(10)116105(10)3,4232,728(20)4925(49)2114(36)282824026(36)3329(13)3628(21)5139(24)25354210139(61)4539(13)414224241(1)5043(14)3142373046513843123550424148174854135651(8)4255315855(5)41563825561195369317061(12)11273(35)8670(19)717557874(5)658531658124167103(38)9196510110878110529150(6)10012020148161911215942注：50家主流房企房企采用固定房企名单；上月同期销售和上年同期销售优先采用房企公告数据计算环比和同比。由于本月克而瑞没有公布全口径销售面积数据，所以只提供销售金额同比数据。18年1月单月销售金额19年1月单月销售金额1月单月销售金额同比(29)692460(33)680482221262192222398644435(32)3163263160 1月房企销售点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 图表2、50家主流房企月度销售金额及同比 图表3、全国销售额、50家主流房企销售金额同比 资料来源：克尔瑞，华创证券 注：50家主流房企房企采用固定房企名单。 资料来源：克尔瑞，华创证券 注：50家主流房企房企采用固定房企名单。 图表4、10家、20家、50家主流房企销售金额同比 资料来源：克尔瑞，华创证券 注：50家主流房企、20家主流房企和10家主流房企采用固定房企名单，同比和环比数据为历史可