房地产3月份房企销售点评：3月销售改善略超预期，二线蓝筹持续表现更优

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究报告 3月房企销售点评 推荐（维持） 3月销售改善略超预期，二线蓝筹持续表现更优  事项 3月31日，克尔瑞发布19年3月房地产公司销售排行，碧桂园单月销售排名第一，实现销售金额655亿元，万科、恒大分别实现单月销售额572亿元、547亿元，排名第二三，前三门槛从去年同期483亿升至547亿。3月单月销售过百亿房企为27家，较去年同期多增6家。  点评  3月主流房企销售额同比+21%、略超预期，源于一二线+三大城市圈持续回暖 3月主流50家房企单月销售金额7,410亿元，环比+74%，同比+21%、较前值上升23pct；销售面积为5,332万方，环比+66%，同比+17%，较前值上升17pct，但仍低于同期45城成交面积同比+27%的表现。1-3月主流50家房企累计销售金额16,895亿元，同比+3%，较前值上升10pct；累计销售面积为12,365万方，同比+2%，较前值上升7pct，表现略弱于同期45城1-3月销售面积同比+4%。3月单月成交同比明显回升，主要源于：1）在“一城一策”+三大城市群规划推动下，一二线和城市群中的强三四线年初以来成交持续改善；2）资金端持续宽松之下，按揭利率下行和部分城市首付比率下降对需求形成提振；3）主流50家房企3月销售低基数和全国3-4月销售低基数也是一大因素。  单月销售中，碧桂园第一，万科、恒大居二三，一二线+城市圈房企表现更优 从单月销售来看，碧桂园销售排名第一，万科、恒大分别位列二三。其中，碧桂园655亿元（YOY+2%）、万科572亿元（YOY+13%，网签口径）、恒大547亿元（YOY+11%）、保利401亿元（YOY+19%）、绿地393亿元（YOY+81%）、融创375亿元（YOY+22%）、新城222亿元（YOY+18%）、旭辉193亿元（YOY+89%）、招蛇172亿元（YOY+40%）、金地162亿元（YOY+21%，网签口径）、富力149亿元（YOY+26%）、阳光城139亿元（YOY-4%）、中南136亿元（YOY+32%）、金科132亿元（YOY+8%）、蓝光108亿元（YOY+125%）、金茂100亿元（YOY+25%）、华发97亿元（YOY+66%）等。3月房企表现普遍较好，其中尤其一二线布局房企如中海、华润、龙湖、招蛇以及城市圈布局房企如绿地、华发、中南、滨江、新城等销售弹性更大。  累计销售中，碧桂园领跑，万科稳居第二，但二梯队蓝筹房企销售增速更快 从累计销售来看，碧桂园继续蝉联第一，万科、恒大位列二三。其中，碧桂园1,705亿元（YOY-9%）、万科1,493亿元（YOY-3%，网签口径）、恒大1,194亿元（YOY-26%）、保利1,071亿元（YOY+23%）、融创797亿元（YOY+11%）、绿地708亿元（YOY+41%）、新城458亿元（YOY+21%）、招蛇373亿元（YOY+19%）、旭辉347亿元（YOY+28%）、阳光城340亿元（YOY+22%）、金地338亿元（YOY+29%，网签口径）、金茂283亿元（YOY-27%）、中南303亿元（YOY+22%）、金科285亿元（YOY+13%）、富力278亿元（YOY+15%）、蓝光225亿元（YOY+51%）、华发184亿元（YOY+87%）等。1-3月房企销售表现仍较分化，其中行业前三房企以及排名靠后房企表现持续低迷，而第二梯队蓝筹房企销售持续表现更优，比如华发、绿地、蓝光、华润、招蛇、旭辉、龙湖、金地、保利、中南、阳光城、新城都有同比超20%以上增长。  投资建议：3月销售改善略超预期，二线蓝筹持续表现更优，维持“推荐”评级 2019年，政策边际改善趋势已定，一二线“一城一策”和三大城市圈发展规划实现结构性放松提振需求，并对冲三四线的棚改缩减需求削弱。而货币和信用宽松也已经持续验证，后续无风险利率或继续下行、AA+房企债信用利差收窄，对应二线房企估值将有所抬升。复盘以往周期，我们认为行业和龙头估值仍有30%空间，二线房企估值相对一线仍有50%溢价空间，或将可以提升至12-15倍；目前一二线城市已经处于“市场底、资金底和政策底”的三底叠加阶段，有利于一二线布局房企的销售弹性。目前主流房企19PE估值仅5-9倍，NAV折价20-50%，我们维持行业推荐评级以及看多龙头和蓝筹房企，推荐两条主线：1）一二线龙头（受益一二线需求弹性）：金地集团、万科、融创中国、保利地产、招商蛇口、绿地控股；2）二线蓝筹（受益资金放松受益）：新城控股、中南建设、阳光城、首开股份、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。  风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 占比% 股票家数(只) 129 3.58 总市值(亿元) 24,983.69 4.0 流通市值(亿元) 21,316.93 4.71 % 1M 6M 12M 绝对表现 11.35 25.74 -2.66 相对表现 6.08 13.13 -1.99 《【华创地产】房地产行业估值研究专题：政策改善、信用宽松，突破行业估值枷锁》 2019-03-22 《房地产行业周报：一二线成交继续向好，财政部立法计划未提房地产税，房企融资继续改善》 2019-03-24 《房地产行业周报：一二线成交继续向好，REITs或将有所推进》 2019-03-31 -36%-23%-11%2%18/0418/0618/0818/1018/1219/022018-04-02～2019-03-29 沪深300 房地产 相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2019年4月1日 3月房企销售点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 图表目录 图表1、2019年3月50家重点房企销售排名（按累计销售金额降序排序） ................................................................... 3 图表2、50家主流房企月度销售金额及同比 ......................................................................................................................... 4 图表3、50家主流房企月度销售面积及同比 ......................................................................................................................... 4 图表4、全国销售额、50家主流房企销售金额同比 ............................................................................................................. 4 图表5、45城销售面积、50家主流房企销售面积同比 ........................................................................................................ 4 图表6、10家、20家、50家主流房企销售金额同比 ........................................................................................................... 5 图表7、10家、20家、50家主流房企销售面积同比 ........................................................................................................... 5 图表8、2011-2018龙头房企年度销售金额集中度 ................................................................................................................ 5 图表9、2011-2018龙头房企年度销售面积集中度 ................................................................................................................ 5 图表10、2011-2018龙头房企月度销售金额集中度 .............................................................................................................. 6 图表11、2011-2018龙头房企月度销售面积集中度 .............................................................................................................. 6 图表12、2016-2019万科月度销售金额 .................................................................................................................................. 7 图表13、2016-2019保利地产月度销售金额 .......................................................................................................................... 7 图表14、2016-2019招商蛇口月度销售金额 .......................................................................................................................... 7 图表15、2016-2019金地集团月度销售金额 .......................................................................................................................... 7 图表16、2016-2019新城控股月度销售金额 .......................................................................................................................... 8 3月房企销售点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表1、2019年3月50家重点房企销售排名（按累计销售金额降序排序） 资料来源：克尔瑞，华创证券 公司18年1-3月销售金额18年3月单月销售金额19年1-3月销售金额19年3月