【联讯中小盘公司点评】华夏幸福：产业新城促业绩大幅增长，雄安新区再添助力

请务必阅读最后特别声明与免责条款 www.lxsec.com 1 / 6 房地产开发 证券研究报告|公司研究 华夏幸福(600340.SH) 【联讯中小盘公司点评】华夏幸福：产业新城促业绩大幅增长，雄安新区再添助力 2017年04月05日 投资要点 买入(维持) 当前价： 27.26元 目标价： 35元 中小市值研究组 分析师：王凤华 执业编号：S0300516060001 邮箱：wangfenghua@lxsec.com 研究助理：徐鸿飞 电话：010-64408919 邮箱：xuhongfei@lxsec.com 股价相对市场表现(近12个月) 资料来源：聚源 盈利预测 亿元 2016A 2017E 2018E 2019E 主营收入 538.21 702.12 871.97 1088.93 （+/-） 40% 30% 23% 22% 净利润 61.68 83.20 93.51 104.39 （+/-） 24% 35% 12% 12% EPS(元) 2.22 2.96 3.33 3.72 P/E 10.77 9.20 8.18 7.33 资料来源：联讯证券研究院 相关研究 《【联讯中小盘深度】产业新城开发典范，立足京津冀，辐射全国走向世界》2017-02-14  事件 3月30日，公司发布2016年度报告。公司实现营业收入538.3亿元，同比增长40.40%；实现营业利润88.18亿元，同比增长27.74%；实现利润总额89.76亿元，同比增长29.17%；归属于上市公司股东的净利润64.92亿元，较上年同期增长35.22%。EPS达到2.22元，同比增长22.65%。公司向全体股东每10股派发现金股利6.60元（含税）。  产业园区开发业务持续向好，PPP模式助力成长 1）公司紧跟三大国家战略，进一步巩固了环北京及京津冀区域布局优势，同时加快了长江经济带、珠三角、成渝等区域的布局速度。截至2016年底，公司在上述区域范围内广泛布局并已签订产业新城PPP协议30多个。公司还中标成为南浔区产业新城、邯郸丛台产业新城、武陟综合产业园等十余个PPP项目社会投资人。截至2016年底，公司正在建设的产业新城项目有固安、大厂等10多个；处于建设起步阶段的园区有来安区域、溧水区域等13个；处于规划定位阶段的园区有涿鹿区域、邯郸区域等6个。公司投资运营的园区新增签约入园企业436家，新增签约投资额约为1122.4亿元。 2）公司固安工业园区新型城镇化PPP项目供热收费收益权资产支持证券获批，为公司产业新城开发业务提供了新的融资渠道。 3）公司围绕全国主要核心城市打造具有华夏幸福特色产业主体的产业小镇。截至2016年底，公司签署了包括南京空港会展小镇在内的多份产业小镇合作备忘录。  雄安新区内委托区面积达到594.4平方公里，有望率先受益新区建设 4月1日，中央设立河北雄安新区，这是继深圳和浦东新区之后，第三个具有全国意义的新区，是“千年大计，国家大事”。公司作为京津冀一体化产业新城的龙头，早在2014年、2015年，就与保定市、雄县签订委托协议，获得位于白洋淀和雄县的委托开发区域，可谓抢占先机。目前，白洋淀科技城、保定清苑区、莲池区、雄县委托区委托面积分别达到300、109.7、3.5、181.2平方公里，合计594.4平方公里；白洋淀科技城与雄县委托区域尚处于规划定位阶段。  房地产开发业务受益产业新城，发展迅猛 2016年，公司销售额共计1,203.25亿元，较上年同期增长66.43%，位列中国指数研究官方发布的“中国房企销售金额排行榜”第八位。产业新城业务销售额共计901.24亿元（含园区结算收入额177.59亿元，产业园区配套住宅签约销售额723.65亿元），城市地产签约销售额281.84亿元，-6%0%6%13%19%16-0 416-0 716-1 016-1 217-0 3沪深300 华夏幸福 华夏幸福(600340.SH)公司研究。。。。。。。。。。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 www.lxsec.com 2 / 6 其他业务（物业、酒店）销售额20.17亿元。公司签约销售面积共计952.56万平方米，较上年同期增长23.56%，其中产业新城签约销售面积711.8万平方米，城市地产签约销售面积240.76万平方米。截至2016年底，公司期末储备开发用地规划计容建筑面积约为1,115.71万平方米。公司储备用地充足，为公司房地产开发业务提供强劲的内在动力。 随着限购政策的实施，北京、上海等大城市购房政策相继收紧，购房压力陡然上升，使得环大城市周边地区的房地产市场开始升温。2016年，环上海周边的嘉善和无锡地区、环南京周边的镇江和来安地区房地产销售逐渐开始发力。其中，嘉善和无锡地区房地产预售面积分别达到52.73万平米、6.45万平米，镇江和来安地区房地产预售面积分别达到4.25万平米、3.96万平米。近日，浙江省政府同意嘉兴设立浙江省全面接轨上海示范区，这将对公司在环上海周边布局，以及住房销售产生积极影响。 在2017年新一轮最严厉的房地产调控政策出台的情势下，会对公司旗下的产业新城配套房地产项目形成持续的红利。公司预计2017年的销售额为1450亿元，园区住宅配套、城市地产施工面积合计约4,068.8万平方米，竣工面积合计约550.3万平方米。2017年，公司拟新增融资额300亿元，将给公司旗下项目顺利推进带来保障。  盈利预测与评级：给予“买入”评级 2017年，公司将继续向全国输出产业新城模式，产业发展服务于房地产销售收入将维持较快增长。我们预计，2017-2019年，公司营业收入为702.12、871.97、1088.93亿元，将实现归母净利润87.57、137.17、153.25亿元；每股收益为2.96、3.33、3.72元；对应当前股价PE为9.2x、8.2x、7.3x。维持目标价35元，维持“买入”评级。  风险提示 1）宏观政策不确定风险带来的不利影响；2）土地政策、房地产相关政策、园区产业发展政策、财政税收政策变化的影响；3）财务风险；4）对战略的把控、落实的管控风险。 图表1： 2011-2016年公司营业收入及增速 图表2： 2011-2016年公司盈利能力 资料来源：Wind，联讯证券 资料来源：Wind，联讯证券 77.90 120.77 210.60 268.86 383.35 538.21 55% 74% 28% 43% 40% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%0100200300400500600201120122013201420152016营业收入（亿元） 同比增速 13.58 17.84 27.15 35.39 48.34 64.92 31% 52% 30% 37% 35% 42% 40% 34% 36% 35% 33% 0%10%20%30%40%50%60%010203040506070201120122013201420152016归母净利润（亿元） 增速 毛利率 华夏幸福(600340.SH)公司研究。。。。。。。。。。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 www.lxsec.com 3 / 6 图表3： 2016年各项业务收入比重 图表4： 2011-2016年各项业务营业利润（亿元） 资料来源：Wind，联讯证券 资料来源：Wind，联讯证券 图表5： 2011-2016年三费比率 图表6： 2011-2016年公司资产负债率 资料来源：Wind，联讯证券 资料来源：Wind，联讯证券 图表7： 公司PE Band图 资料来源: Wind，联讯证券 产业发展服务 20% 城市地产开发 16% 土地整理 10% 园区住宅配套 50% 基础设施 建设1% 物业管理服务1% 综合服务 1% 酒店、俱乐部及其他 1% 其他 4% 15 23 35 60 105 14.38 23.80 35.54 45.05 61.85 54.97 0%20%40%60%80%100%201120122013201420152016其他 园区住宅配套 产业发展服务 6.86% 5.95% 4.15% 3.55% 3.23% 3.48% 6.73% 6.44% 5.46% 6.52% 6.66% 6.73% -0.02% -0.15% 0.55% 0.10% 0.00% 1.05% -1%0%1%2%3%4%5%6%7%8%201120122013201420152016百 销售费用率 管理费用率 财务费用率 85.46% 88.52% 86.56% 84.74% 84.80% 84.78% 62.23% 73.82% 74.55% 75.14% 74.72% 74.19% 60%65%70%75%80%85%90%201120122013201420152016资产负债率 资产负债率（剔除预收） 0.0005.00010.00015.00020.00025.00030.00035.00040.00045.000华夏幸福 600340.SH 收盘价 18.7X16.5X14.4X12.2X10.0X 华夏幸福(600340.SH)公司研究。。。。。。。。。。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 www.lxsec.com 4 / 6 附录：公司财务预测表（百万元） 资产负债表（百万元） 2016 2017E 2018E 2019E 现金流量表（百万元） 2016 2017E 2018E 2019E 流动资产 223561 260435 322012 398149 经营活动现金流 7763 10252 12285 14778 货币资金 45503 51503 63681 78737 净利润 6168 8320 9351 10439 应收账款 9501 12986 16127 20140 折旧摊销 791 229 109 136 其它应收款 6937 9115 11270 13935 财务费用 804 845 980 1224 预付账款 3551 6206 7898 10094 投资损失 -415 -415 -415 -415 存货 147345 171647 212232 262412 营运资金变动 23936 31226 38780 48429 其他 4613 8977 10805 12830 其它 -23522 -29953 -36521 -45035 非流动资产 26342 26481 27675 29168 投资活动现金流 -25062 -33914 -447 -793 长期股权投资 1182 1182 1182 1182 资本支出 5166 368 1303 1628 固定资产 6009 6148 7342 8835 长期投资 1051 0 0 0 无形资产 6465 6465 6465 6465 其他 18845 -34281 -856 -835 其他 12686 12686 12686 12686 筹资活动现金流 25394 29662 2454 10457 资产总计 249903 286916 349688 427317 短期借款 -6708 4531 -4411 93 流动负债 159699 176240 226494 281946 长期借款 -303 -2314 3933 4864 短期借款 300 4831 420 513 其他 32405 27445 2932 5500 应付账款 20425 25844 32887 42033 现金净增加额 8129 6000 12177 15057 其他 138974 145566 193188 239399 非流动负债 52172 50043 69976 80340 主要财务比率 2016 2017E 2018E 2019E 长期借款