午餐会上与黄丹妮先生分享的重要要点

热门精选德意志银行亚洲香港属性属性行业香港物业日期2015年10月20日行业动态午餐会的主要要点曾荫权研究分析师（+852）2203 6256CFA Jason Ching研究分析师（+852）2203 6205黄丹先生转折点已经出现：2003年香港楼价上升趋势结束我们与中原地产的联合创始人黄丹尼先生共进午餐，并收到了很好的反馈。总体而言，黄先生认为2003年8月开始的香港住宅价格的上升趋势已经结束。支撑房地产价格上涨的积极因素已经消退，现在这种趋势正在加剧CK物业（1113.HK），港币57.00购买信和置业有限公司（0083.HK），港币12.64购买新世界发展（0017.HK），HKD8.36购买港铁公司（0066.HK），港币34.70购买一些影响香港房地产市场的负面因素。市场是Wong先生预计房地产价格将比目前水平下降至少40％。黄先生认为，作为专业的房地产投资者，现在是出售房地产的好时机。由于房地产周期通常会持续至少10年，因此购买房产的好时机仍然可能要好几年。恒隆地产（0101.HK），港币19.36购买2015年9月，香港住宅市场出现了转折点。从2015年9月开始，黄先生看到了香港住宅市场的转折点。在二级市场上，交易量急剧下降长江地产（1113.HK），港币57.00购买新鸿基地产有限公司（0016.HK），港币104.40购买新世界开发（0017.HK），港币8.36购买卷。同时，更多的二手市场业主开始了亨德森土地开发公司。公司购买（0012.HK），港币49.60降低要价和/或要价，增加销售和租金香港土地控股有限公司保持交易的价格比现行市场价格低3-11％，租金。此外，自2015年9月以来，在一级市场上，大约有30宗案件的买方放走了他们的押金，放弃了购买。这些都是住宅市场疲软的迹象。在需求疲软之际，新住宅供应量正在增加。据香港政府称，未来3-4年潜在的新供应量约为83,000套，比2012年的水平高出约28％。这意味着每年至少有20,000个新供应量，比过去十年中每年的平均水平高出70％。在过去三年（2012-14年）中，新启动的次数比2007-11年的年度平均值高58％。黄先生有信心，现时梁振英先生领导的香港政府可以达到并可能超过新的供应目标。相反，鉴于香港，中国乃至世界的经济前景疲弱，住房需求正在减弱。香港物业的总租金收益率低且市盈率高黄先生表示，对于中小型单位，香港岛和九龙的总租金收益率现在为3- 3.3％，新界为3.4-3.8％。豪华公寓的总租金收益率现在为1.5-2.5％，而超豪华公寓的总租金收益率现在不到1％。这些收益率还意味着中型公寓的市盈率为26-33倍，豪华公寓的市盈率为40-67倍，超豪华住宅的市盈率约为100倍。黄先生认为，由于目前香港物业缺乏未来的租金或资本价值升值，因此这些市盈率对于普通和专业投资者而言太高了。黄先生认为，中型公寓的总租金收益率为5-7％，PE为15-20倍是较为合理的，这意味着房地产价格将从当前水平下调50％。对于香港物业，我们倾向于具有较强防御能力的名称我们的首选股是CK Prop（用于降低土地成本和出售策略，而不是近年来增加香港资产），Sino Land（用于获得高净现金头寸和经常性收入支持的高股息收益率），MTRC和恒隆Prop（用于防御性投资组合）。我们也喜欢新世界发展，因为它具有诱人的估值并改善了管理业绩。我们仍然关注香港零售和酒店市场的前景，并保留大鹰希慎的销售。我们的目标价基于资产净值折让。主要风险：意外的经济，政治动荡。（HKLD.SI），7.59美元希慎发展（0014.HK），港币34.35出售鹰君集团（0041.HK），港币25.45卖德意志银行/香港德意志银行与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应注意，该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。披露和分析证明位于附录1中。MCI（P）124/04/2015。市场研究资料来源：德意志银行精选公司资料来源：德意志银行 2015年10月20日物业香港物业页面PAGE2德意志银行/香港转折点已经出现黄先生认为，2003年开始的香港房地产热潮已经结束我们与中原地产的联合创始人兼董事黄丹尼先生举办了香港地产午餐会，并收到了很好的反馈。总体而言，黄先生认为香港住宅价格的上升趋势已于2003年8月开始结束。目前，支撑房地产价格上涨的积极因素（如新增供应有限，美元/港元疲软以及中国大陆购买）多数因素已经消退，现在有越来越多的负面因素影响香港房地产市场。黄先生认为，即使香港房地产市场尚未陷入低迷。黄先生预计房地产价格将从目前水平至少回落40％。黄先生认为，作为专业的房地产投资者，购买房屋的时间比购买能力更为重要，现在不是购买房地产的好时机，而是出售的好时机。而且，由于房地产周期通常会持续至少10年，因此进入房地产市场的好时机仍可能要好几年。以下是午餐会的主要内容：关于香港住宅市场的新供应：1)根据香港政府的数据，未来3-4年潜在的新供应量约为83,000台，比2012年的水平高出约28％。2)这意味着每年至少有20,000个新供应量，比过去十年中每年的平均水平高出70％。3)在过去三年（2012-14年）中，新启动的数量比2007-11年的年度平均值高58％。4)在83,000单位的新供应中，约70％的有效面积不足70平米。5)此外，还有一些已经或即将完成土地溢价付款或完成土地招标过程的地块，这些地块可以提供额外的11,300个单位。6)黄先生有信心，现时梁振英先生领导的香港政府可以达到并可能超过新的供应目标。7)黄长生相信行政长官选举即将来临，他相信梁振英先生会继续在房地产市场上加倍努力，并满足市民的房屋需要。因此，未来几年新的土地供应数量可能会有意外的上涨。 2015年10月20日物业香港物业德意志银行/香港页面PAGE3关于住房需求：1)在外部，香港经济将受到全球乃至中国疲软的经济前景的影响。2)香港经济的支撑支柱都在减弱-出口下降，游客人数下降，零售额下降，股市下跌。3)香港政府提醒购房者在购买房屋时要格外小心，金管局也警告购房者可能加息。4)金管局表示，随着楼市开始回暖，首次放宽购房限制。金管局在过去几年中收紧了抵押贷款，2015年9月是金管局首次提到潜在的放宽措施。5)黄光裕的印象是，香港政府正在向公众发出信号，不要立即购买房产。6)黄先生认为，美国的利率最迟将在2016年初开始上升。关于香港住宅市场的最新交易量：1)香港住宅市场的最新交易量徘徊在自1997年以来的低点附近。2)2013年和2014年，香港住宅市场的总交易量分别约为50,700和63,800，均远低于1997年的水平（172,700）和2010年的水平（135,800）。3)此外，一次交易占总交易的比率创下2005年以来的新高，反映了二级市场疲软以及在当前房地产价格水平下住房总需求疲软。4)黄先生认为，交易量偏低主要是由于香港政府采取了紧缩措施，这些措施在新的供给需要时间赶上时成功地降温了住房需求。关于一级市场和二级市场之间的关系：1)当供应低于需求时，新房价格通常比二手房价格高20％。但是，在过去的一年中，一次价格和二次价格之间的差距继续缩小，现在在同一地区，新房价格低于二次房价格的情况越来越多，尤其是考虑到开发人员提供的折扣和返利。2)这一趋势反映了开发商对房地产市场的谨慎看法。 2015年10月20日物业香港物业页面PAGE4德意志银行/香港越来越多的负面因素影响香港房地产市场：1)香港的房价与收入之比高：黄先生引用《人口统计学》的数据，2011年香港房价与收入的倍数约为11.9倍，当时已是当时全球最高的。 2015年，香港的这一倍数进一步上升，达到了17倍，现在远远高于第二个（温哥华为10.6倍）和第三个（悉尼为9.8倍）。2)根据Demographia的说法，房价收入比超过5.1倍已经反映出住房负担能力的问题。3)政府推出的BSD和SSD有效减少了住宅市场中的内地买家数量，从而降低了需求。政府一直在试图抑制房地产市场的需求，从而导致供需平衡的变化（从而解决了需求高于供给的问题）。此外，最近市民对房价的期望也开始发生变化。黄先生认为，政府的紧缩措施现已开始奏效。4)香港物业的租金收益率低且市盈率高：香港住宅物业的租金收益率现在太低。就中小型单位而言，香港岛和九龙的总租金收益率现在为3-3.3％，新界为3.4-3.8％。豪华公寓的总租金收益率现在为1.5-2.5％，而超豪华公寓的总租金收益率现在不到1％。这些收益率还意味着，中型公寓的市盈率为26-33倍，豪华公寓的市盈率为40-67倍，超豪华住宅的市盈率约为100倍。黄先生认为，由于目前香港房地产缺乏进一步的租金或资本增值，这些市盈率对于普通投资者而言太高了。黄先生认为，中型物业的总租金收益率为5-7％，市盈率为15-20倍更为合理。5)在之前的房地产市场低迷时期，香港的房地产价格下跌了40-65％。6)在过去的60年中，香港的房地产上涨从未超过13年，而当前的上涨（始于2009年9月）已经持续了12年以上。7)最近的股市崩盘也导致公众意识到经济与房地产市场之间的巨大脱节。8)黄先生认为恒生指数与香港楼价之间存在高度相关性。恒指的走势可以解释香港楼价的80％。9)美元坚挺：美元兑澳元，加元和欧元等大多数主要货币上涨。因此，港元也上升了。美元的坚挺导致内地购房者转向在香港以外的国家购买房地产。美元和港元的强劲也影响了港元的出口，零售和服务，反过来又影响了香港的经济和住房承受能力。10)购买了将在未来两年内完工的房屋的购房者可能需要尽快卸货。那些买的人 2015年10月20日物业香港物业德意志银行/香港页面PAGE5如果房地产价格继续下跌，则在过去两年中尚未完成抵押且尚未获得抵押的房地产（因为尚未到结清购买期限）可能难以获得抵押；因此，他们可能会面临结算交易的问题。这些买家可能会给市场带来新的风险，因为他们可能会急于立即出售其物业，甚至亏本。这将导致二级市场上更多的供应和更有意义的价格下跌。11)香港一级商店的零售租金下降了30-40％，二级商店的零售租金下降了10-20％。由于IVS收缩，反腐败措施以及港元兑日元，欧元和澳元等其他主要货币走强，内地游客收缩，空缺率上升。12)从2015年9月开始，黄先生看到了香港住宅市场的转折点。在二级市场，交易量急剧下降。同时，二级市场上越来越多的业主开始降低要价和/或租金，并且正在以比现行市场价格和租金低3-11％的折扣进行更多的销售和租赁交易。此外，自2015年9月以来，在一级市场上，大约有30宗案件的买方放走了他们的押金，放弃了购买。这些都是住宅市场疲软的迹象。13)2015年9月，二级市场的交易量为2,467笔，是2015年的最低水平。此外，仅占2010年6月（香港政府开始采取紧缩措施之前）的二级交易量（7,157笔）的25.5％，而只有15.1笔2010年8月（香港政府出台紧缩措施后不久）的二次交易量的12,115％。在10月MTD（截至2015年10月13日），二级市场上只有766笔交易。按比例，2015年10月的交易量可能仅为1,827，这是自2010年1月以来的新低，与1997年和2010年的水平相比非常低。14)黄先生认为，那些现在想要购买房地产的人应该准备在未来至少损失30％。15)黄先生认为，现在仍然是出售房地产的好时机，因为市场上仍然有流动性。16)黄先生表示，目前只有一次性总值不少于2,000万港元的物业才可被视为豪华物业。对于此细分市场，过去两年中价格的上涨幅度不如中型公寓。在过去两年中，价格上涨主要集中在中型公寓中，这带来了更高的风险，因为该细分市场中买家的财务状况通常不那么强劲。17)对于超豪华部分，如果业主现在需要出售其所持股份，由于超豪华公寓的总租金收益率低以及该部分由于超高总价的流动性低，价格也将急剧下跌。18)从理论上讲，黄先生认为住宅价格从当前水平下跌50％是合理的，但是还有其他技术因素（例如中国，日本和欧洲的