重大事件快评：估值低廉、转型坚决，联姻和君、九鼎，维持“买入”评级

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 公司研究 Page 1 [Table_KeyInfo] 证券研究报告—动态报告/公司快评 房地产 [Table_StockInfo] 苏宁环球（000718） 买入 重大事件快评 （维持评级） 房地产开发II 2015年07月13日 估值低廉、转型坚决，联姻和君、九鼎，维持“买入”评级 证券分析师： 区瑞明 0755-82130678 ourm@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 证券分析师： 朱宏磊 0755-82130513 zhuhl@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980515020002 事项： [Table_Summary] 公司公告： 1、注册资本1亿元的苏宁环球教育投资发展有限公司（以下简称“苏宁环球教育”）于上海市普陀区注册完成； 2、全资子公司苏宁环球教育与和睿资产管理（北京）有限公司（以下简称“和睿资本”）签署完成《合作备忘录》，苏宁环球教育投资发展有限公司为苏宁环球下属子公司，专门从事教育业务的拓展，为苏宁环球转型大文体领域的重要业务单元之一。 3、苏宁环球股份有限公司（以下简称“苏宁环球”）与昆吾九鼎投资管理有限公司（以下简称“昆吾九鼎”）签署完成《战略合作框架协议》。 评论：  联姻和君，“大文化”（教育）领域布局再加码 本次签订备忘录的对象和睿资本是和君集团旗下专注于教育培训领域的资管公司，核心团队在教育培训行业拥有10年以上的实践经验。2015年6月16日，和睿资本领头参与了在线幼教平台的B轮1.2亿元融资。 根据公告，和君集团成立于2000年，旗下包括和君资本、和君咨询、和君商业三个产业。和君资本于2009年启动，是以咨询服务能力见长的资本机构，名列清科本土PE20强；管理资金超过40亿元，投资项目50余个、已上市项目5个。 图1： 和君集团一体两翼架构 资料来源：和君集团官网、国信证券经济研究所整理 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 大文体（包含教育）是苏宁环球拟转型的重要领域之一，本次联姻和君，双方将在教育方向的多个领域展开广泛、深入的合作—— 1、在学前教育、职业教育、K12、在线教育等领域进行深入广泛的合作，在行业资讯和咨询、行业投融资、资产经营管理、资产交易服务、资本化运作等领域进行全方位地深入合作； 2、对于和睿资本推荐的并购项目，苏宁环球参与投资的方式包括但不限于与和睿资本共同收购标的公司股权、设立基金投资、参与配套融资等； 3、共同设立教育产业基金，具体规模和条款初步计划如下： a) 基金规模初步定在4-5亿元人民币； b) GP由和睿资本及其关联方、苏宁环球共同担任，具体条款将在后续的基金合作协议商定； c) 投资方向是对教育培训行业的优质企业和项目进行直接股权投资； d) 基金存续期限为3+2年；前三年为投资期，后两年为管理和退出期； e) 原则上基金管理公司管理费分两个阶段不同费率收取，具体收费费率将在后续的基金合作协议商定。 4、和睿资本愿意为苏宁环球教育及其控股股东就未来新业务发展提供战略咨询建议服务，具体条款将在后期进一步协商确认； 5、基于和睿资本在资本市场上的资源给予苏宁环球支持； 6、基于和睿资本拥有的丰富的教育产业领域里的资源对苏宁环球已有业务、资源进行嫁接； 7、基于市场的判断，和睿资本直接参与投资证券二级市场，增持苏宁环球股份有限公司股票； 8、其他双方认可的投融资及资本运作业务。 今年6月，苏宁环球大手笔并购韩国顶级动漫公司RedRover并与另一顶级动漫公司OCON签订合作框架协议，在“大文化”方向的文化传媒领域纵深推进（详见我们的点评《并购顶级动漫只是开始，战略转型将向纵深推进》），本次联姻和君，将有望在“大文化”方向的教育领域拓展对外投资渠道：根据公司转型需求，依托和君集团在教育等领域的专业及平台优势，同时结合既有资源及渠道，可加快在教育领域内优质项目的获取，通过公司资源整合，立足于教育领域，进一步加速促进公司大文体领域合理布局及良性发展。  携手九鼎，“大健康”领域拓展逐步加快 本次签订框架协议的另一合作对象昆吾九鼎是国内顶尖股权投资机构。全球专业股权投资团队超过400余人，涉及消费、服务、农业、医药、装备、材料、矿业、TMT等领域，累计投资企业260多家，已上市及挂牌新三板企业60多家。九鼎投资管理基金规模超过300亿。九鼎投资母公司——九鼎集团于2014年4月在新三板挂牌，目前市值超过500亿元。 图2：九鼎集团构架一览 图3：九鼎业绩优良 资料来源：九鼎官网、国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 生物医药类项目一直是九鼎投资的重要领域，在其所投项目中占比高达39%。 -100%0%100%200%300%400%500%600%700%800%900%01000020000300004000050000600007000080000201220132014营业收入（万元）营业利润(万元）利润同比增长 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 图4：九鼎投资项目的行业分布 资料来源：九鼎投资公告、国信证券经济研究所整理 未来，基于九鼎雄厚的资本运作实力和生物医药领域丰富的资源，苏宁环球将与九鼎在“大健康”方向展开深入的合作—— 1、双方在医疗大健康领域进行深入广泛的合作，在行业投融资、资产交易服务、资本化运作等领域进行全方位地深入合作； 2、对于昆吾九鼎推荐的并购项目，苏宁环球参与投资的方式包括但不限于与其共同收购标的公司股权、设立基金投资、参与配套融资等； 3、基于苏宁环球大健康产业战略的落实，双方将共同设立大健康产业并购基金，具体规模和条款双方将进一步协商落实； 4、苏宁环球未来打造大健康产业细分业务板块由昆吾九鼎进行资产证券化的操作； 5、基于昆吾九鼎在资本市场上的资源给予苏宁环球支持； 6、基于昆吾九鼎拥有的丰富的大健康产业领域里的资源对苏宁环球已有业务、资源进行嫁接； 7、其他双方认可的投融资及资本运作业务。 不久之前，苏宁环球与长城国融签订战略合作协议，深耕“大健康”及“大金融”领域（详见我们报告《携手长城国融，拓展对外投资渠道，促进“大健康”及“大金融”更快、更优布局》），本次牵手昆吾九鼎，将为公司拓展更多可以获取优质项目资源的路径，同时获得资本运作上的大力协助。未来随着大健康产业并购基金的设立和运行，预计公司在“大健康”领域的推进将逐步加快。  大跌之时，核心管理团队增持，彰显对未来信心，现价已跌破增持价 6月25日，在累计5个交易日跌幅达35%的情形下，公司多名高管增持，在二级市场买入57.63万股。在公司大力推进转型工作、处于转型的重要节点，核心管理团队在大跌之中的增持彰显其对公司未来转型发展充满信心，对鼓舞团队士气起到重要的作用，同时对资本市场传递了积极的信号。目前公司股价仅为10.98元，较增持当日均价16.95元下跌了35%。  P/RNAVPS为0.92，具备一定的估值优势 在之前的深度报告《神骥出枥》中我们对公司的价值做过测算：公司目前拥有土储超500万方，其中在南京的江北新区拥有超300万方的优质项目储备；南京江北区的项目拿地较早，成本低廉，且已结清地价款、锁定增值税；随着南京地铁三号线通车、江北国家级高新区获批等多项利好兑现，江北新区楼市回升明显，我们对于公司现有土储的RNAV估算在12元/股，目前P/RNAVPS为0.92，具备一定的估值优势。  估值低廉、转型坚决，崭新局面已打开，维持最高评级“买入” 今年以来，公司转型意志愈发坚定，动作连连：各领域子公司的设立完毕（详见我们报告《鞍鞯齐备，骐骥加速前行》）、大手笔收购韩国顶级动漫，公司转型团队的执行力可谓之强悍；资本市场对公司的转型也愈发认可，长城国融、和君集团、昆吾九鼎等资本市场运作的高手先后与公司建立合作关系、助力转型，环球得以不断拓展对外投资渠道，促进公司消费2211%服务3115%医药3919%农业2612%材料2512%装备3014%新兴产业3115%矿业52% 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 4 “大文体+大健康+大金融”更快、更优布局。 公司已多年不拿地，现金充足；随着南京江北新区地铁通车及楼市复苏，公司在江北的优质土储将能够为转型提供稳定的“弹药”支持。 公司的定增也已被证监会受理，若顺利完成净负债率将变成负值，资本运作空间巨大。预计在充足现金支持下，公司未来有望并购不停、转型不止，催化剂连连。 公司房地产RNAV为12元/股，P/RNAV仅为0.92，估值低廉，若地产项目能成功转化为传媒、健康、教育类的资产，合理估值将有望获得大幅提升（P/RNAV提升至2也并非不可能）。 预计15-17年EPS 0.61/0.91/1.20元，稳定增长可期，维持“买入”评级。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 5 附表：财务预测与估值 财务预测与估值 资产负债表（百万元） 2014 2015E 2016E 2017E 利润表（百万元） 2014 2015E 2016E 2017E 货币资金 1608 1800 2581 5499 营业收入 5457 7650 8528 9600 应收款项 243 314 350 395 营业成本 3392 4729 4464 4444 存货净额 17987 19433 18283 18140 营业税金及附加 458 609 864 1154 其他流动资产 954 765 853 960 销售费用 188 229 256 288 流动资产合计 20793 22312 22067 24994 管理费用 131 193 258 290 固定资产 198 192 181 166 财务费用 32 75 50 11 无形资产及其他 18 16 15 13 投资收益 (15) 10 5 12 投资性房地产 15 15 15 15 资产减值及公允价值变动 (32) (12) (16) (20) 长期股权投资 0 0 0 0 其他收入 2 0 0 0 资产总计 21376 22851 22594 25504 营业利润 1210 1813 2626 3405 短期借款及交易性金融负债 3995 2714 2500 2500 营业外净收支 (10) 0 0 0 应付款项 2413 2332 2201 2191 利润总额 1201 1813 2626 3405 其他流动负债 8085 10299 9453 1114 3 所得税费用 438 453 657 851 流动负债合计 14493 15345 14155 15835 少数股东损益 0 113 105 94 长期借款及应付债券 2009 2009 2009 2009 归属于母公司净利润 763 1246 1865 2459 其他长期负债 0 0 0 0 长期负债合计 2009 2009 2009 2009 现金流量表（百万元） 2