深度报告：联中信运作资本，育特色购物中心

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 华联股份(000882) 公司研究/深度报告 报告摘要：  布局多元业态，打造体验式购物中心 公司主业为购物中心运营管理，拥有丰富的零售行业经验和大量客户资源。面对电商带来的分流，公司围绕社区型购物中心的市场定位，打造了百货、超市、专业店、餐饮等多种业态，持续拓展体验型消费模式，聚客能力不断增强。我们认为公司未来将继续扩大“吃喝玩乐”等体验式内容的占比，以增加客流量和客户粘性，强化核心竞争力，提升业绩。  携手中信产业基金，发力优质股权投资 中信产业基金的管理规模和管理能力国内领先，本次定增完成后将间接持有公司18.67%股份，成为第二大股东。此前双方已合作投资了“唱吧”、“饿了么”等项目，获取收益的同时有效协助主业发展。此外，公司设立珠海子公司，主营业务为股权投资及投资管理，未来有望以财务投资和战略合作为目的，依托中信产业基金的强大资源优势发掘优质项目，并重点投资能够为主业带来协同效应的关联业态。  BHG零售信托上市，轻资产战略加速推进 公司轻资产运营战略清晰，2015年在新加坡发行BHG零售信托（REIT），规模约3.94亿新元。REIT持有公司出售的五家购物中心股权，可为公司带来丰厚的信托收益和管理收入。未来公司或将继续把成熟物业出售于REIT并保留管理权，享受物业增值和运营管理收益，同时改善现金流。2016年，公司将持有的北京海融等三家控股子公司的股权全部转让于万丽镕芮（中信产业基金控制），并受托管理三家公司的购物中心，将来有望持续通过此类资本运作提高资产流动性、实现资本的循环利用。  催化剂 定增引入中信产业基金。  盈利预测与投资建议 公司发力打造体验式购物中心，积极推行轻资产战略，定增引入中信产业基金后有望借其项目资源优势开展主业关联业态的投资，培育新盈利增长点。预计2016-2018年EPS为0.08/0.16/0.23元，对应PE为51/26/19倍，维持“强烈推荐”评级。  风险提示 定增进展低于预期，股权投资项目表现不及预期。 盈利预测与财务指标 项目/年度 2015 2016E 2017E 2018E 营业收入（百万元） 1,192 1,089 1,179 1,295 增长率（%） -20.5% -8.6% 8.3% 9.8% 归属母公司股东净利润（百万元） 221 183 365 507 增长率（%） 197.2% -17.2% 99.4% 39.1% 每股收益（元） 0.10 0.08 0.16 0.23 PE（现价） 42.4 51.3 25.7 18.5 PB 1.5 1.5 1.4 1.3 资料来源：公司公告，民生证券研究院 深度研究报告/商贸零售行业 2016年12月01日 联中信运作资本，育特色购物中心 ， 强烈推荐 维持评级 合理估值： 5.9 – 6.7元 交易数据（2016-11-30） 收盘价（元） 4.21 近12个月最高/最低 6.28/3.45 总股本（百万股） 2226.09 流通股本（百万股） 1884.69 流通股比例% 84.66% 总市值（亿元） 93.72 流通市值（亿元) 79.35 该股与沪深300走势比较 分析师： 马科 执业证号： S0100513070001 电话： 010-85127661 邮箱： make@mszq.com 研究助理： 赵令伊 一般执业编号： S0100115070039 电话： 010-85127661 邮箱： zhaolingyi@mszq.com 研究助理： 李奇琦 一般执业编号： S0100116060013 电话： 010-85127661 邮箱： liqiqi@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 1.《华联股份(000882)中报点评：轻资产促利润提升，股权投资步伐加快》20160812 2.《华联股份(000882)点评报告：资本运作再度加强，轻资产战略持续推进》20160614 3.《华联股份(000882)点评报告：拟设珠海子公司，股权投资再下一城》20160509 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%12/13/16/19/1华联股份 沪深300 华联股份(000882) 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目 录 一、坐拥优质资源，专注社区购物中心定位 .................................................................................................................. 3 （一）专注社区购物中心定位，品脾形象优质 .................................................................................................................... 3 （二）定增引入中信产业基金，长期发展可期 .................................................................................................................... 4 二、布局多元业态，致力打造体验式购物中心 .............................................................................................................. 5 （一）社区购物中心市场广阔，前景向好 ............................................................................................................................ 5 （二）大力布局体验式业态，核心竞争力不断强化 ............................................................................................................ 7 三、联手中信产业基金，积极推动优质股权投资 .......................................................................................................... 8 （一）中信产业基金实力雄厚，具备资源优势 .................................................................................................................... 8 （二）优质股权投资可提高资金使用率，带来丰厚收益 .................................................................................................. 10 （三）联手中信产业基金，股权投资持续推进 .................................................................................................................. 12 四、发行BHG零售信托，加速推进轻资产战略 ......................................................................................................... 15 （一）房地产证券化有助提高运营效率，有望成为蓝海市场 .......................................................................................... 15 （二）BHG零售信托成功上市，轻资产战略日益深化 ..................................................................................................... 16 五、盈利预测及投资建议 ................................................................................................................................................ 20 六、风险提示 .................................................................................................................................................................... 20 插图目录 ............................................................................................................................................................................ 22 表格目录 ............................................................................................................................................................................ 22 华联股份(000882) 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 一、坐拥优质资源，专注社区购物中心定位 （一）专注社区购物中心定位，品脾形象优质 公司成立于1998年5月，于1998年6月在深交所挂牌上市，2008年主营业务由百货零售变更为购物中心运营管理，此前丰富的零售行业背景为公司提供了从事商业地产相关业务的优势条件。作为国内唯一专注于社区购物中心运营管理的专业运营商，公司积极布局优质社区物业，打造了各种商业业态和服务业态共生的组织模式，现已具备较高品牌知名度和市场影响力。 图1：公司“华联购物中心”品牌 资料来源：公司公告，民生证券研究院 目前公司已在国内十几个城市拥有40家购物中心，布局规划以北京地区为核心区域，有16家门店位于北京，其余分布于四川、安徽