融创入股成二股东，强强联合，销售将大超预期

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] 证 券 研 究 报 告/公司点评报告 2016年09月22日 金科股份（000656） 强烈推荐 行业：房地产开发 [Table_Title] 融创入股成二股东，强强联合，销售将大超预期 [Table_Summary] 公司22日公告，9月20日顺利定增45亿元，定增价4.41元，较拟定增价3.63元溢价21.5%，其中融创中国（HK01918）耗资40亿元认购9.07亿股，占比16.96%，成为第二大股东。 投资要点：  融创高比例高溢价认购，认可公司价值，长期合作可期。本次定增融资45亿元，融创（HK01918）通过旗下全资子公司认购40亿元，占定增额的89%，认购价4.41元，较拟定增价3.63元溢价21.5%。融创高额高溢价认购充分表明对公司未来发展以及大本营重庆地区房市的看好。定增后融创占比16.96%，成为第二大股东，预期将在较长时期内持有，丌排除未来进一步不公司全面合作，值得期待。  不融创持股合计超42%，巩固大股东地位。融创认购公告中声明看好公司带来的投资回报，投资更具财务目的，丌存在不大股东控制权的争夺。此次定增后总股本53.5亿股，黄红云夫妇实际持续占比25.21%，融创占比16.96%，合计持股超42%，恒大人寿、前海开源资管计划占比仅1.43%、1.87%，大股东地位得到充分巩固。  强强联合，房地产主业有望持续增长。融创持续区域聚焦和高端精品的策略不公司布局“核心十城”、“改善型、刚需型产品7:3”的战略调整丌谋而合。此次合作，有利亍公司在重庆以及其他“核心十城”的集中布局以及高端改善型住宅的着重开发，在控制成本的同时提升盈利能力，做到真正的强强联合。  受益“金九银十”重庆等二线楼市加速回暖，销售额已完成去年1.14倍。进入“金九银十”成渝等二线楼市加速回暖，甚至火热，新盘摇号戒日光，一改过往的平淡，去化理想。公司前8月销售252.6亿元，是去年全年的1.14倍，完成全年280亿元（+27%）目标指日可待，全年销售将大超目标和预期。  深耕成渝城市群，为大重庆区域龙头，以收购、合作方式等低成本加速“核心十城”拓展。此前重庆去化较慢，房价平稳，公司价值未被充分发掘。在持续政策刺激下，去化加速好转，外加人口和经济集中度持续上升，楼市迎来加速回暖。此外，公司在郑州等二线城市楼盘销售良好，加速业绩释放。定增顺利引进融创高溢价入主，强强联合，第一二大股东合计持股超42%，控股权稳定；当前股价仅高出定增价9%，RNAV5.93元，预计16-18年营收244、304、368亿元，同比增26%、25%、21%，三年复合增速24%；16-18年EPS0.35、0.45、0.50元，三年复合增长29.5%，对应当前股价PE12.5、9.8、8.8倍， 6个月目标价6元，对应PE17.1倍。股价下有重估值和定增价保底，上有融创入股强强联合劣力发展、销售持续向好以及向“幼教产业及社综服务”转型支持，自8月首次覆盖以来股价涨幅18%，再次“强烈推荐”。  风险提示：下半年销售低亍预期；新业务开展尚待检验；外拓布局项目获取受阻。 主要财务指标 [Table_Profit] 单位：百万元 2015 2016E 2017E 2018E 营业收入 19399 24473 30404 36818 收入同比(%) 12% 26% 24% 21% 归属母公司净利润 1267 1957 2491 2788 净利润同比(%) 40% 54% 27% 12% 毛利率(%) 28.4% 27.8% 27.7% 26.7% ROE(%) 9.9% 11.9% 13.4% 13.4% 每股收益(元) 0.23 0.35 0.45 0.50 [Table_Author] 作者 署名人：李少明 S0960511080001 010-63222931 lishaoming@china-invs.cn 参不人：谢余胤 S0960116060041 0755-88320824 xieyuyin@china-invs.cn [Table_Target] 6－12个月目标价： 6 当前股价： 4.39 评级调整： 维持 [Table_BaseInfo] 基本资料 总股本(百万股) 4,326 流通股本(百万股) 3,774 总市值(亿元) 190 流通市值(亿元) 166 成交量(百万股) 47.97 成交额(百万元) 210.47 [Table_QuotePic] 股价表现 [Table_Report] 相关报告 《金科股份-成渝城市群龙头，加速内修外拓及转型》2016-09-14 《金科股份-房地产平稳增长，升级社综服务和教育行业》2016-08-14 -30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%2015-9-242015-12-242016-3-242016-6-24金科股份 房地产开发 深证成指 公司点评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2/7 P/E 18.01 11.66 9.16 8.19 P/B 1.78 1.39 1.23 1.10 EV/EBITDA 21 15 12 11 资料来源：中国中投证券研究总部 公司点评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3/7 图1各业务营业收入历年变化 图2各业务营业成本历年变化 资料来源：公司年报、中国中投证券研究总部 资料来源：公司年报、中国中投证券研究总部 图3各业务占比变化 图4各业务毛利率变化 资料来源：公司年报、中国中投证券研究总部 资料来源：公司年报、中国中投证券研究总部 图5三费水平 图6综合毛利率和净利率 资料来源：WIND、中国中投证券研究总部 资料来源：WIND、中国中投证券研究总部 -60%-30%0%30%60%90%120%0300,000600,000900,0001,200,0001,500,0001,800,0002,100,000房地产 其他 营业收入增长率 -100%-50%0%50%100%150%200%0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001,400,0001,600,0001,800,0002,000,000房地产 其他 营业成本增长率 96.19% 95.73% 86.85% 91.36% 92.59% 92.97% 94.95% 0%50%100%2013H20132014H20142015H20152016H房地产 其他 29.1% 25.2% 30.0% 23.0% 23.8% 27.4% 21.8% 15.1% 12.4% 10.9% 8.5% 16.8% 17.0% 16.5% -10.00%10.00%30.00%50.00%70.00%2013H20132014H20142015H20152016H房地产 其他 6.2% 8.5% 11.5% 8.8% 9.8% 9.7% 7.4% 0%3%6%9%12%15%2013H20132014H20142015H20152016H销售费用占比 管理费用占比 财务费用占比 三项费用占比 30.1% 26.0% 30.5% 23.0% 25.9% 28.4% 23.2% 10.3% 6.1% 10.4% 5.2% 7.1% 6.5% 5.1% 0%10%20%30%40%50%2013H20132014H20142015H20152016H综合毛利率 净利率 公司点评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4/7 图7货币资金和短期负债 图8负债水平 资料来源：公司公告、中国中投证券研究总部 资料来源：公司公告、中国中投证券研究总部 图9经营情况 图10 EPS和ROE 资料来源：公司公告、中国中投证券研究总部 资料来源：公司公告、中国中投证券研究总部 图11销售面积、金额及平均售价 资料来源：公司公告、中国中投证券研究总部 109.45 63.65 97.33 75.27 130.26 93.89 97.85 44.30 -12.89 -17.95 -35.11 -48.49 -105.92 -38.63 -120-90-60-3003060901201502013H20132014H20142015H20152016H货币资金 货币资金-(短借+一年内到期的非流劢负债) 98% 141% 174% 189% 161% 190% 206% 0%40%80%120%160%200%240%2013H20132014H20142015H20152016H资产负债率 扣除预收帐款后的负债率 净负债率 76.43 160.70 43.58 173.24 65.61 193.99 131.39 -50%-25%0%25%50%75%100%125%0501001502002013H20132014H20142015H20152016H单位：亿元 营业收入 归母净利润 营业收入增长 净利润增长 0.68 0.85 0.39 0.66 0.11 0.29 0.15 10.4% 12.5% 8.6% 3.9% 9.9% 5.0% 0%5%10%15%-0.10.10.30.50.70.91.11.31.52012H20122013H20132014H20142015H单位：元 EPS(摊薄) ROE0501001502002500300060009000120001-20132-20133-20134-20131-20142-20143-20144-20141-20152-20153-20154-20151-20162-2016单季销售面积（万方） 单季销售金额（亿元） 单季销售均价（元/平） 公司点评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5/7 附：财务预测表 [Table_Finance] 资产负债表 利润表 会计年度 2015 2016E 2017E 2018E 会计年度 2015 2016E 2017E 2018E 流劢资产 87387 94321 101753 109199 营业收入 19399 24473 30404 36818 现金 9389 17527 26576 33667 营业成本 13887 17679 21982 26995 应收账款 729 952 1163 1420 营业税金及附加 1480 1867 2319 2809 其它应收款 1483 2109 2472 3083 营业费用 694 875 1087 1316 预付账款 1009 1414 1759 1890 管理费用 923 1164 1446 1751 存货 72164 69706 67170 66525 财务费用 268 445 409 427 其他 2613 2613 2613 2613 资产减值损失 481 0 0 0 非流劢资产 8165 7480 7288 7093 公允价值变劢收益 40 0 0 0 长期投资 391 391 391 391 投资净收益 37 37 37 37 固定资产 2528 2425 2278 2109 营业利润 1743 2480 3198 3556 无形资产 60 60 60 60 营业外收入 99 0 0 0 其他 5186 4605 4559 4533 营业外支出 58 0 0 0 资产总计 95553 101802 109041 116291 利润总额 1785 2480 3198 3556 流劢负债 60515 65342 72523 79612 所得税 551 620 800 889 短期借款 1882 0 0 0 净利润 1234 1860 2