地产产业债专题研究：发债中止，房企融资压力有多大？
固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 发债中止，房企融资压力有多大？ 证券研究报告 2018年06月26日 作者 孙彬彬 分析师 SAC执业证书编号：S1110516090003 sunbinbin@tfzq.com 高志刚 分析师 SAC执业证书编号：S1110516100007 gaozhigang@tfzq.com 苏雯 联系人 suwen@tfzq.com 近期报告 1 《固定收益：不良贷款ABS发行放量-资产证券化市场周报（2018-06-24）》 2018-06-24 2 《固定收益：下半年各行业偿债压力如何？-信 用 债 市 场 周 报（2018-06-24）》 2018-06-24 3 《固定收益：小微融资能解债市难题么？-利率债市场周报（2018-06-24）》 2018-06-24 地产产业债专题研究 在公司债券项目审核过程中，导致债券项目审核中止的原因有很多种，发行人经履行相应的恢复程序，就能继续进行申报的后续流程。因此，并不能将债券项目审核过程中出现“中止”与“发债被否”划等号。 但从龙湖下调债券募集资金额度，碧桂园调整债券的募投项目而中止公募公司债审批流程 ，以及多家房企发债项目中止，可以看出，由于对于房地产行业调控的大方向没有改变，因此不仅是在融资资金的用途，也在融资规模上，监管对于房企债券的审批仍然持有较为谨慎的态度，房企申报债券发行额度仍存在一定约束。 今年下半年房企债券到期面临的压力大幅增加，除了少数主体外，房企上半年一级市场审批通过的项目和已发行的债券规模尚无法支持下半年的到期压力，因此今年下半年开始才是房企如何应对债券到期真正考验的开始，需要密切关注下半年债券审批和到期兑付进一步的情况，以及房企如何平衡处理内外部现金流的情况。 而对于上半年部分有存量债券到期而未拿到发债额度的公司，需要关注其未获得批文的原因，以及这部分债务最终的偿付渠道。在现在的环境下，市场对于公司的认可程度也较为重要，近期的信用事件和违约事件让投资机构对于部分行业和带有某些属性的发行主体（如民营企业、缺乏现金流支撑的企业）的认可度下降，因此也有可能出现发行人获得了审批的债券额度，但是无法募集到资金的情况，所有还需要关注公司在市场中的认可程度。 同时，由于目前严控非标的监管大方向没有改变，大量表外非标等资产有回表的压力，而目前的环境下，非标的续接能力大幅下降，而债券方面也难以腾挪出新的额度，此前过多依赖非标等表外融资渠道的发债主体，表内贷款的融资能力相对较弱，面临的资金压力较大。 风险提示：信用风险，再融资风险，政策进一步收紧 固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 公司债为什么会出现中止审核？ ............................................................................................... 3 2. 房地产公司债审批情况 ................................................................................................................ 4 3. 房企下半年债券到期压力较大 ................................................................................................... 7 4. 怎么看下半年的地产债？ ......................................................................................................... 10 图表目录 图1：公开发行的公司债审核流程 ............................................................................................................ 4 图2：深交所固定收益信息平台的房企公司债项目进度信息 ......................................................... 5 图3：上交所公司债券项目信息平台的房企公司债项目进度信息 ................................................ 5 图4：深交所房企私募+小公募项目进度信息....................................................................................... 5 图5：上交所房企私募+小公募项目进度信息....................................................................................... 5 图6：深交所固定收益信息平台的房企分类型项目进度信息 ......................................................... 6 图7：上交所公司债券项目信息平台的房企分类型项目进度信息 ................................................ 6 图8：14年至今房地产信用债发行规模（亿元） ............................................................................... 7 图9：14年至今房地产公司债发行规模（亿元） ............................................................................... 7 图10：76家发行主体今年1-5月的债券融资是否存在缺口 .......................................................... 8 图11：76家发行主体今年1-5月的债券融资情况-按企业属性分类 .......................................... 8 图12：76家发行主体今年1-5月的债券融资情况-按主体评级分类 .......................................... 8 图13：18年下半年房企到期情况 ............................................................................................................. 9 图14：18年下半年不考虑回售房企到期情况-按企业属性分类 ................................................... 9 图15：18年下半年考虑50%回售房企到期情况-按企业属性分类 ............................................... 9 图16：18年下半年不考虑回售房企到期情况-按评级分类 ............................................................ 9 图17：18年下半年考虑50%回售房企到期情况-按评级分类 ......................................................... 9 图18：2017年以来房企公司债发行规模走势（亿元） ................................................................. 10 图19：房企公司债发行额度占全行业比例（%） .............................................................................. 10 图20：18年上半年房企债券发行与对付情况（单位：亿元） ................................................... 11 图21：委托贷款和信托贷款大幅缩量（单位：亿元，%） ............................................................ 11 表1：部分中止的小公募和私募公司债 ................................................................................................... 3 表1：中止审核过程的原因 .......................................................................................................................... 4 表2：终止审核过程的原因 .......................................................................................................................... 4 表3：深交所5月至今通过的房企债券项目.......................................................................................... 6 表4：上交所5月至今通过的房企债券项目.......................................................................................... 6 固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 2018年以来，受金融严监管和实体去杠杆影响，企业再融资难度加大，违约事件和信用事件也频繁发生，其中房地产行业境内的债券尚未发生过违约，但是由于行业存量债券规模大，民营企业多，债务杠杆高，在融资收紧和限购限售等政策调控下，投资者对地产行业的关注度提升，前期“地产债被抛售1”，近期“地产债中止审核2”等信息也进一步引发市场对地产企业信用风险的担忧，担心融资收紧背景下地产企业资金链可能面临风险。 表1：部分中止的小公募和私募公司债 债券名称 承销商/管理人 品种 拟发行金额(亿元) 项目状态 更新日期 北京金融街投资（集团）有限公司2018年公开发行公司债券 招商证券 中信建投证券 小公募 50 中止 2018/6/15 云南城投置业股份有限公司2018年公开发行公司债券（面向合格投资者） 广州证券 小公募 25 中止 2018/6/13 合生创展集团有限公司2018年非公开发行公司债券 中泰证券 光大证券 私募 31 中止 2018/5/30 广州富力地产股份有限公司非公开发行2018年住房租赁专项公司债券 招商证券 中信证券 私募 60 中止 2018/5/29 碧桂园控股有限公司2016年公开发行公司债券 中信建投证券 国泰君安证券 广发证券 小公募 200 中止 2018/5/28 花样年集团（中国）有限公司2018年非公开发行住房租赁专项公司债券 中银国际证券 私募 50 中止 2018/5/25 新城控股集团股份有限公司2018年公开发行绿色公司债券 中信建投
