在管面积稳步扩张，业绩增长确定性强

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 海外研 究 跟踪报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 物业管理 ＃investSuggestion＃ 未评级 ＃investSuggestionChange＃ ＃marketData＃ 市场数据 日期 2018.08.27 收盘价（港元） 2.59 总股本（亿股） 32.87 总市值（亿港元） 85.13 总资产（亿港元） 33.60 净资产（亿港元） 10.37 每股净资产（港元） 0.32 数据来源：Wind ＃relatedReport＃ 相关报告 ＃emailAuthor＃ 海外房地产研究 分析师： 宋健 songjian@xyzq.com.cn SFC：BMV912 SAC：S0190518010002 ＃assAuthor＃ ＃dyStockcode＃ 02669 .HK ＃dyCompany＃ 中海物业 港股通（深） ＃title＃ 在管面积稳步扩张，业绩增长确定性强 ＃createTime1＃ 2018年08月28日 主要财务指标 ＄zycwzbzw|主要财务指标中文＄ 会计年度 2015A 2016A 2017A 2017H1 2018H1 营业收入(百万港币) 2,544 3,297 3,358 1,592 1,907 同比增长(%) 17.6 29.6 1.9 26.7 19.8 净利润(百万港币) 117 238 307 159 221 同比增长(%) 20.6 102.9 29.1 39.7 38.6 毛利率(%) 20.6 23.3 23.9 27.4 27.7 净利润率(%) 4.6 7.2 9.1 10.0 11.6 净资产收益率(%) 18.6 29.1 35.8 18.0 21.3 每股收益(港仙) 3.6 7.2 9.3 4.8 6.7 每股股息(港仙) 1.2 2.2 3.0 1.5 2.0 数据来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理 投资要点 ＃summary＃  我们的观点：公司背靠中海集团，受益于近几年中国海外发展的销售增长，中海物业的在管面积实现稳定的增长，公司传统物业服务板块规模保持行业领先。公司在此之外也积极拓展线上线下平台营销渠道，加大增值服务的发展力度。同时，公司的现金流十分充裕，财务状况稳健。我们认为公司未来的业绩增长有保障，公司的当前股价对应2017年27倍PE，建议投资者积极关注。  2018中期业绩符合预期：2018年上半年公司实现营业收入19.1亿元港币（下同），同比增长19.8%，其中物业管理服务和增值服务的分别实现收入17.7和1.4亿元，分别占比93%和7%；毛利润为5.3亿元，同比增长21.3%；归母净利润为2.2亿元，同比增长38.6%。公司的中期业绩符合预期。公司中期每股派息2港仙，同比增长33.3%，中期派息总额为6574万港元，占净利润的比率为29.8%。  在管面积稳步扩张：2018年中期公司物业管理服务收入17.7亿元，同比增长18.8%，其中包干制、酬金制和其他服务分别占比86%、7%和7%。公司的物业项目主要来源于中国海外发展，受益于中国海外销售规模稳步提升，稳居行业前列，公司的在管面积保持逐年增长，2018年中期达到1.32亿平米，同比增长33.6%。  非业主增值服务保持较高增速：上半年公司实现增值服务收入1.4亿元，同比增长34.3%。公司的增值服务主要包括自由资产经营，包括车位经营等；客户资产经营服务，包括业主资产经纪服务、公共资源租赁协助服务等；客户生活服务，包括购物、到家、旅游等服务。公司的物业服务规模稳健增长，在此基础上得益于客户对服务的认可和线上线下平台的资源整合逐步深化，增值服务逐渐多元化，客户生活品质得到提升。 风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费提价受阻；增值业务拓展不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 海外跟踪报告(未评级) 报告正文  2018中期业绩符合预期：2018年上半年公司实现营业收入19.1亿元港币（下同），同比增长19.8%，其中物业管理服务和增值服务的分别实现收入17.7和1.4亿元，分别占比93%和7%；毛利润为5.3亿元，同比增长21.3%；归母净利润为2.2亿元，同比增长38.6%。公司的中期业绩符合预期。公司中期每股派息2港仙，同比增长33.3%，中期派息总额为6574万港元，占净利润的比率为29.8%。 图1、公司的营业收入 图2、公司的营业收入构成 2544 3297 3358 1592 1907 050010001500200025003000350040002015A2016A2017A2017H12018H1百万元 93%7%物业管理服务增值服务 资料来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理  利润率行业领先：中期公司毛利率27.7%，较2017年末水平提升3.6个百分点，其中物业管理服务和增值服务的毛利率分别为26.4%和45.3%，分别同比提升1.0个百分点、下降10.5个百分点。公司的整体净利率为11.6%，较2017年末提升了2.5个百分点。 图3、公司的毛利率 图4、公司的净利率 19.120.623.323.927.70510152025302014A2015A2016A2017A2018H1% 4.54.67.29.111.6024681012142014A2015A2016A2017A2018H1% 资料来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理  在管面积稳步扩张：上半年公司实现物业管理服务收入17.7亿元，同比增长18.8%，其中包干制、酬金制和其他服务（主要指为开发商提供交付前服务和协助入伙服务）分别占比86%、7%和7%。公司的物业项目主要来源于中国海外发展，受益于中国海外销售规模稳步提升，稳居行业前列，公司的在管面积保持逐年增长，2018年中期达到1.32亿平米，同比增长33.6%。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 3 - 海外跟踪报告(未评级) 图5、物业管理服务收入构成 图6、公司的在管面积 86%7%7%包干制酬金制其他物业管理服务 4510 8260 9350 12830 13170 020004000600080001000012000140002014A2015A2016A2017A2018H1万平米 资料来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司资料，兴业证券经济与金融研究院整理  非业主增值服务保持较高增速：上半年公司实现增值服务收入1.4亿元，同比增长34.3%。公司的增值服务主要包括自由资产经营，包括车位经营等；客户资产经营服务，包括业主资产经纪服务、公共资源租赁协助服务等；客户生活服务，包括购物、到家、旅游等服务。公司的物业服务规模稳健增长，在此基础上得益于客户对服务的认可和线上线下平台的资源整合逐步深化，增值服务逐渐多元化，客户生活品质得到提升。  我们的观点：公司背靠中海集团，受益于近几年中国海外发展的销售增长，中海物业的在管面积实现稳定的增长，公司传统物业服务板块规模保持行业领先。公司在此之外也积极拓展线上线下平台营销渠道，加大增值服务的发展力度。同时，公司的现金流十分充裕，财务状况稳健。我们认为公司未来的业绩增长有保障，公司的当前股价对应2017年27倍PE，建议投资者积极关注。  风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费提价受阻；增值业务拓展不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 4 - 海外跟踪报告(未评级) 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 投资评级说明 投资建议的评级标准 类别 评级 说明 报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后的12个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅。其中：A股市场以上证综指或深圳成指为基准，香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普500或纳斯达克综合指数为基准。 股票评级 买入 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15% 审慎增持 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在5%～15%之间 中性 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%～5%之间 减持 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5% 无评级 由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级 行业评级 推荐 相对表现优于同期相关证券市场代表性指数 中性 相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平 回避 相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数 信息披露 本公司在知晓的范围内履行信息披露义务。客户可登录www.xyzq.com.cn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况。 有关财务权益及商务关系的披露 兴证国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与大森控股集团有限公司、兴证国际金融集团有限公司、尚捷集团控股有限公司、Dangdai Henju International Inc.、阳光油砂有限公司、立高控股有限公司、中国和谐新能源汽车控股有限公司、浦江中国控股有限公司、建发国际投资集团有限公司、中国万桐园（控股）有限公司 、众诚能源控股有限公司、高萌科技集团有限公司、德斯控股有限公司、海天能源国际有限公司、普天通信集团有限公司、中国山东高速金融集团有限公司、靛蓝星控股有限公司、惠理集团有限公司、游莱互动集团有限公司、华立大学集团有限公司、森浩集团股份有限公司、龙皇集团控股有限公司、民信国际控股有限公司、浙商银行股份有限公司、MS Concept Limited、惠陶集团（控股）有限公司、信源企业集团有限公司、银合控股有限公司、Republic Healthcare Limited、江西银行股份有限公司、胜利证券（控股）有限公司、百应租赁控股有限公司、融创中国控股有限公司、华夏幸福基业股份有限公司和永续农业发展有限公司有投资银行业务关系。 使用本研究报告的风险提示及法律声明 兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 本报告仅供兴业证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他