房地产a股2018年投资策略：房住不炒，超配龙头

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 证券研究报告—深度报告 房地产 [Table_IndustryInfo] 房地产A股2018年投资策略 超配 （维持评级） 2017年12月06日 一年该行业与沪深300走势比较 行业投资策略 房住不炒，超配龙头  商品住宅开发仍是我国毋庸置疑的支柱产业 2018年，商品住宅开发行业的支柱地位仍不可替代：市场容量大、产业链长、地方政府对土地财政依赖度高。  大周期已迈入成熟期，小周期正处于衰退期 一、从大周期的角度观察，行业已迈入了成熟期； 二、当前处在小周期衰退期。预计2018年房地产投资增速3%~5%，新开工、销售面积和销售额均负增长，增速为-5~-10%。若2018年政策不适时放松，2019年行业衰退将扩大。  在小周期衰退期，地产龙头股大概率有相对收益 根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》，在商品住宅开发小周期衰退期，地产龙头股大概率有相对收益，本质上赚的是风险偏好下降的钱、市场集中度提升的钱及业绩增长的钱。纵观过去十年的地产小周期，上述逻辑均被印证。  继续建议2018年超配聚焦房地产主业优势企业的股票 我们对2018年政策面假设两种可能情形，根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》来分析A股聚焦地产主业的优势企业的股价在2018年将如何演绎—— 一、 若政策继续打压：中短期由于行业支柱地位无法撼动、土地财政依赖度仍然很高，政策面若在行业主要指标向负增长演进情况下继续打压，A股市场风险偏好将会进一步下行，聚焦地产主业优势企业的股票在机构的配置选择上将更具比较优势； 二、 若政策改善：地产优势企业股票将迎来“估值修复”的更大级别行情。 总而言之：2018年，无论政策如何演绎，继续打压还是适度放松，A股聚焦地产主业的优势企业的股票大概率都能跑赢A股大盘，都值得机构超配。  投资主线和选股思路 通过学习党的纲领性文件——十九大报告，总结概括出2018年乃至更为中长期的地产A股三大投资主线：壮大国企、区域发展、租售并举。遵循上述三大主线，结合行业小周期衰退期A股市场风险偏好下降的风格特征，按照“低估值+双增长（合同销售口径+损益表口径）”的选股思路，优选出聚焦房地产主业的龙头国企、内生动力十足的追赶型民企、房地产金融和交易服务细分领域龙头、雄安及粤港澳大湾区概念股，包括：万科A、保利、新城控股、招商蛇口、华侨城A、阳光城、华夏幸福、荣盛发展、世联行、光大嘉宝、天健集团等。  风险 上述策略建议所基于的研究框架为《区瑞明地产A股小周期理论框架》，其核心假设在于——商品住宅开发仍是中国的支柱产业。若中短期崛起一个市场容量与商品住宅开发一样巨大、且能替代商品住宅开发对中国宏观经济拉动作用的行业，则上述研究框架失效，相应地策略建议亦失效。 相关研究报告： 《房地产行业深度报告：中国房地产行业观察》 ——2017-10-25 《房地产A股2017年下半年投资策略：进一步解放思想，做多地产龙头股》 ——2017-6-30 《房地产行业：“热点城市”调控加码，不改我们“地产龙头白马2017年大概率有绝对和相对收益”的预判》 ——2017-03-27 《方法论专题研究：地产A股小周期理论框架的梳理及实证应用（更新）》 ——2016-12-12 证券分析师：区瑞明 电话： 0755-82130678 E-MAIL： ourm@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 证券分析师：王越明 电话： 0755-82130478 E-MAIL： w angyuem@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980512040001 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明。 0.6 0.7 0.8 0.9 1.0 1.1 1.2 N-16 J-17 M-17 M-17 J-17 S-17 房地产 沪深300 13950491/30242/20171206 11:24 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 投资摘要 关键结论与投资建议 房地产行业受宏观经济、行业政策影响较大，我们倾向于自上而下、从契合国家发展方针、政策的角度筛选投资主线，通过学习党的纲领性文件——十九大报告，总结概括出2018年乃至更为中长期的地产A股三大投资主线：壮大国企、区域发展、租售并举。 遵循上述三大主线，结合行业小周期衰退期A股市场风险偏好下降的风格特征，按照“低估值+双增长（合同销售口径+损益表口径）”的选股思路，优选出聚焦房地产主业的龙头国企、内生动力十足的追赶型民企、房地产金融和交易服务细分领域龙头及雄安、粤港澳大湾区概念股：万科A、保利、新城控股、招商蛇口、华侨城A、阳光城、华夏幸福、荣盛发展、世联行、光大嘉宝、天健集团等。 核心假设或逻辑 一、 商品住宅开发仍是我国毋庸置疑的支柱产业； 二、 现阶段行业大周期已迈入成熟期，小周期正处于衰退期； 三、 在小周期衰退期，地产龙头股大概率有相对收益。 与市场预期不同之处 大多数投研同仁认为：行业进入小周期衰退，聚焦地产主业的优势企业的股价表现不会好。而我们认为：行业进入小周期衰退，对聚焦地产主业的优势企业的股价表现有利。 股价变化的催化因素 一、 行业降温，但优势企业的签约销售及净利润因行业集中度提升而继续增长； 二、 行业持续降温对地方财政及产业链造成负面影响，从而倒逼政策及舆论环境适时转暖。 核心假设或逻辑的主要风险 上述策略建议所基于的研究框架为《区瑞明地产A股小周期理论框架》，其核心假设在于——商品住宅开发仍是中国的支柱产业。若中短期崛起一个市场容量与商品住宅开发一样巨大、且能替代商品住宅开发对中国宏观经济拉动作用的行业，则上述研究框架失效，相应地策略建议亦失效。 13950491/30242/20171206 11:24 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 内容目录 商品住宅开发仍是我国毋庸置疑的支柱产业 ........................................................................ 5 一、市场容量大 ............................................................................................................... 5 1、新建商品住宅开发销售体量大，二手房交易规模亦达数万亿级别............ 5 2、我国人均居住面积与发达国家相比仍有增长空间........................................ 5 3、城镇化率仍有较大提升空间............................................................................ 6 4、人口保持增长持续创造住房需求.................................................................... 6 5、供给缺口回补空间大........................................................................................ 7 6、老旧房屋亟待更新改造.................................................................................... 7 7、结论：商品住宅开发细分领域增量空间约261-435万亿元 ....................... 8 二、触角延伸范围广，对国民经济影响大 ................................................................... 8 1、房地产产业链长，其繁荣或降温将显著影响上、下游众多行业领域........ 8 2、房地产支柱地位对国民经济影响大................................................................ 9 三、地方政府对土地财政依赖度高 ..............................................................................11 1、土地财政短期不可替代...................................................................................11 2、地方政府性债务对土地出让收入依赖度高.................................................. 16 大周期已迈入成熟期，小周期正处于衰退期 ...................................................................... 17 一、行业已迈入成熟期，市场容量虽大、但长期增长潜力不足 ............................. 17 1、行业基数高、长期增长潜力不足.................................................................. 17 2、中长期亦面临一定程度的隐忧...................................................................... 17 二、当前处于小周期降温阶段 ..................................................................................... 19 1、行业基本面大部分指标见顶回落.................................................................. 19 2、资金面处于偏紧状态...................................................................................... 20 3、预计2018年行业将进一步降温，部分指标将出现负增长....................... 21 在小周期衰退期，地产龙头股大概率有相对收益 .............................................................. 22 一、赚的是风险偏好下降的钱 ..................................................................................... 22 二、赚的是市场集中度提升的钱 ................................................................................. 23 三、赚的是业绩增长